2018年 2月 24日 星期六  
再谈多伦多房市的风险

过去一两年以来,房市泡沫论或崩盘论,似乎成为了各类媒体的主流论调,基于媒体的特色和它们的功能,报忧不报喜(或少报喜)是能够接受和理解的。但各位计划置业或换房的朋友们,面对种种唱衰/唱淡市场的言论,如何作出自己理性客观的判断,其实是一个非常困难的事情。人们对于媒体主流观点/评论,有一种将其逐步转化为自身看法的下意识倾向。当媒体和周边很多朋友均认为房市即将逆转时,你很容易会动摇或质疑原来对房市乐观的看法。当然,我们并非全面否定这些预测/评论的价值和立场,他们分析中引用的数据和现象,大都是存在的事实。但是一个致命的不足是,他们没有采用/参考更全面,更有相关性的数据和现象,或对所采用数据的解析不当。因此,有些评论分析,往往是以自己的主观认识为基调,挑选一些符合需要的数据,然后做出一个有倾向性的结论。不久之前,曾有一个智库机构,在主流媒体上宣称加国政府曾花数百亿元,拯救数大银行的惊人言论,就是以此模式产生的论调。持平而论,地产市场的发展,除非是政府刻意强力干预时,它都是在供求关系拉锯下波动发展,人们(包括学者专家们)尚无能力量化认识此关系的瞬间变化。所谓分析预测(包括本人的),都有强烈的个人主观认识色彩。而且因角度/立场的因素,可能产生下意识的偏见,也就是所谓的"只见树木,不见森林"。

媒体上发表地产市场评论的专家们,大都分来自各大银行金融机构,大学,民间智库和一些专业机构/协会(如CHMC, 加拿大地产协会等)。有趣的是,同一时期不同银行的经济学家,常常会发表对市场前景截然不同的看法,以至于有时我们会困惑他们是否在评论同一个市场。近期在多伦多举办的 Bloomberg's Canada Economic Summit, 加拿大最大银行,RBC CEO Gordon Nixon 认为,发眼于整体市场,虽然有一些风险存在,但银行仍感觉从容。而经济学家Paul Fenton 在同一场合则表示,目前加拿大房价,可能比合理巿价高出了百分之十。针对供求因素,人们关注到上个月CMHC 公布的房屋开工量,原来专家们预测的开工量为222600个单位,但上个月公布的实际数字是244,900 , 它是自2007年9月以来的历史高位,年度增长率为14%。需要说明的是,上个月的数字,应考虑到季节/天气因素,其中占相当比例的高层公寓项目,是二三年前推出市场,目前已预售大部分单位的项目。其它开工的物业,也有类似的情况,它有时间的断层,不足以反映目前市场的情况。Caisse de Depot et Placement du Quebec 的首席经济学家兼副总裁也认为,感受不到过度兴䢖的存在,目前房市对加国金融体系,不存在制度上的威胁。但 Scotia Bank 的经济学家Derek Holt 则认为,目前大量兴建的高层公寓项目,反映出持续的公寓狂热。

多伦多非公寓物业,特别是独立物业的供不应求,差不多是市场的一个共识。旧房拆除重䢖,由于地点和成本的因素,不会成为市场主流现象,少量的重䢖物业,将成为占市场小比例的高端物业,而新䢖的非公寓低层物业,开工量和占全部新䢖物业比例的逐年萎缩,已变成大家公认的事实。高层公寓物业开工量和占全部物业比例的日益增加,也将成为加拿大特别是多伦多房市的基本面。而目前各界对加拿大/多伦多市场走势的认识分歧,很多也是源于对目前多伦多公寓/楼花巿场状况的不同解读。具体而言,即是其价位和供应量是否合理,是否己超出置业者的需求量和负担能力。对于新公寓/楼花的价位,大家目前普遍感觉偏高,以市中心区核心地段毎尺700元左右的价位,的确是非一般民众可以负担的,其巿场定位方向,恐怕也非针对中等收入的家庭或个人。但如果我们将视野放宽到整个多伦多市区,416号码区域的非公寓平均房价己达83万左右,而均价为40万左右的新公寓/楼花单位,就显得尚可接受了。至于供应量是否过多的问题,则较为单纯,按照多伦多每年移入十万左右人口来看,即使计入移出数量的加减,每年三万个左右的额外位宅单位是肯定需要的,而目前的年度供应量仅二万多个,显然不存在供过于求的情况。更何况,增加移民输入数量,很可能是今后中长期加国移民政策的基本方向,伴随人口和资金的大量流入,多伦多地产市场中长期正面发展的趋势是可预见的。

如同任何一个巿场,地产市场必然有其风险和波动性,这也是它受到投资者追捧的重要因素。加拿大/多伦多过去十年蓬勃向上的地产市场,是否还能在今后十年保持同样的荣景,我个人持怀疑的态度,因为它不符合巿场周期性发展的基本规律。而且,过长时间的超常飙升,还可能带来钟摆效应下的非正常下滑幅度。多伦多近几年房价上涨的幅度,的确己接近一般民众负担能力上限,以目前的速度逐年上升,必然会超出合理的收入负担水平。但在政府适时以相关措施干预下,以及供求关系的自然调节下,房价走势将会出现波动变化,某个短时期内,可能呈现房价的下滑,而下滑产生的时间点,周期和幅度,则是看不见的市场机制所操纵,并非一般民众或专家可准确预测。但从目前加拿大/多伦多地产市场基本面来看,其中长期趋势应是在波动中平缓上升。毕竟,房屋依附的可利用土地,即使在地大物博的加拿大,仍属于不断减少的有限资源,其供应量是不断减少。一个可能不很恰当的比较,我们可以反思一下这十年来油价的飙升程度,虽然大家都觉得它已升至难以承受的价位,但恐怕很少人相信它将会大幅下滑,石油是有限资源,同时在各种复杂世界政经因素,以及大型石油公司追求高利润本能驱动下,少有人会奢望油价有近期大幅下跌的可能。地产市场也有类似的情况,土地成本,和其它建材(包括油价因素)快速上涨,移民数量/需求量增加,且集中迁居大都市的趋势下,实在看不到加拿大/多伦多有房价在中长周期内,有大幅下滑的可能性,其本身附带的风险,也是较为有限的。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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