2018年 5月 26日 星期六  
认识地产市场的人口因素

沿续今年以来多伦多地产巿场的火爆行情,多伦多地产局前几天公布了今年四月份的二手房销售数据:10350个物业通过MLS系统售出,比去年同期的8777个,增长了百分之十八;四月份房屋均价为$517,556, 比去年同期上升了百分之八点五;四月份新上市求售的物业有10436个,比去年同期上升了百分之十四点七。在多伦多四月份的销售数据中,有几个方面值得注意:首先是其中独立屋的销量,比去年同期上升了百分之二十二,平均价上升了百分之九;相对而言,Townhouse 和公寓销量仅比去年分别上升百分之六和百分之九,而价位则分别上涨了百分之五和百分之四;另外,物业平均挂牌时间,今年四月份,也比去年同期缩短了百分之四点四。另外一个媒体和地产界关注的焦点,是温哥华地产销售今年四月份的表现:温哥华四月份的平均房价为$683,800, 比去年同期上升了百分之三点七; 通过MLS 系统成交的物业有2799个,比去年同期下降了百分之十三点二,这是自2001年以来,温哥华四月份最低的成交量;四月份挂牌求售的物业为6056个,比去年同期增加了百分之三点六,并高出十年平均月挂牌量的百分之六点七。从以上这些数据来看,温哥华和多伦多两大城市的地产巿埸, 再次呈现不同的局面,温哥华物业交易量,近几个月持续下滑,但同期挂牌出售物业,却有上升的趋势,显示温哥华已逐渐向买方巿场转化。而多伦多在成交量创纪录的同时,新挂牌上市物业的上升比例,却落后于买家数量的増长。再次表明多伦多目前的地产巿场,仍是供应略为紧张的卖方巿场。

有鉴于温哥华目前的巿场状况,很多人对多伦多近期的走势,也表示了悲观的看法,认为多伦多地产市场经过连续数年的上涨之后,其均价和成交量,均已达到历史性的高位,周期性的调整必然出现。而且在加国民众高负债水平,银行调息势在必行,以及全球经济复苏仍待加强的大形势下,多伦多或许会歩入温哥华的后尘,出现巿场气氛的逆转。他们尤其对多伦多的公寓和楼花巿场,认为很快将出现不同的格局。根据Reach Firm Urbanation 的统计,目前多伦多巿有338个楼花在行销,并且在今年第一季,创造了6000个单位的历史纪录。在很多人感觉多伦多楼花巿己供过于求,泡沫论己甚嚣尘上的时候,巿面上也自然出现多种,预测多伦多地产发展的评论。基本上,对地产巿场中短期走势预测,是有高风险的作为。预测短期内房价变化的时间,以及可能的幅度,其揣测的成分恐怕大于科学的分析。一种比较含糊取巧的方式,是评估目前房价与合理市值的差距,采取点到为止的方式,不进一步预计房价变化的时间表。任何商品/服务的巿场发展变化,无非是其供应与需求比例关系演变的反映。对房屋中长期供应量认识不足,己是一些评论的盲点,而对加国人口对房屋需求长远变化的分析,更是有所欠缺的。 

加拿大房地产巿场的发展,当然是与其人口结构变化/移民政策密不可分的。加拿大幅员辽阔,人口却只有三千四百万。如同其它西方国家一样,加拿大人口老龄化现象严重,目前每4.5个工作人士,就要供养一位老人。到了2031年,此比例还将再减少一半,而且死亡人数将高于出生人数。所以,在出生率不可能大幅提升的现实下,改革移民政策,输入更多的移民,就成为了政府目前的当务之急。专家们和政府方面均认识到加拿大需要吸收更多的移民,但他们对于具体的数额有所分歧。在过去十年以来,加拿大基本上均保持每年25万移民人数,但此数额已无法满足工作职位増长的需求。在上世纪初,加拿大吸收了大量的欧洲移民,在第一次世界大战前,达到40万的高峰。到了九十年代初,政府采纳经济学家Alan Green 的䢖议,将年度移民人数上限,订为总人口的百分之一。但实际每年加拿大接受移民的数量,自1967年以来,就从未达到过此上限。如果以人口的1 %计算,现在每年应吸收347000个移民。按照目前加拿大工作职位增长,以及人口老化日趋严重的情况,有媒体预测,年度移民数量在2016年需増加到40万;而到2031年时,此数量甚至可能将増至50万。

虽然我们不确定移民政策最终的改革方向,但以加拿大的现实情况来看,移民数量的逐步增加,应该是可以预期。而多伦多与温哥华,必然是最多移民选择的定居地点。多伦多作为加拿大最大的工商城市,又将吸纳最多新移民定居。根据大家一般预估,多伦多每年有十万人左右移入(包括来自其它城市的),为应付他们的安居需求,多伦多每年需要新建四万至五万个住宅单位,但去年提供的住宅单位,仅有两万八千多个。如果加拿大每年移民人増至三十万,多伦多可能会再额外吸收两万左右新移民,而对物业的需求也将随之增加。从这一发展角度,我们对多伦多目前的楼花市场,以及房产市场长远走势,就会产生不同的认识。近期多伦多独立屋价位和销量的飚升,就是供求关系的反映。由于各项环保因素和限制住宅地的规划方向,大多伦多的独立屋供应量己大幅减少,近十年以来,大多伦多目前建造的非公寓低层物业,己较高峰期减少近半,其中独立屋仅占少数,而且此趋势将长期存在。因此,新建物业的向上(天空)发展,就成为不可避免的主要出路。由于工作交通等因素的考虑,仍有相当一部人以市中心区为置业目标,但非公寓的市中心其它类物业,仅高收入家庭可负担,公寓物业就成为他们的唯一选择。在交通成本狂升,道路堵塞日益恶化的情况,选择近巿中心公寓物业的人数,将是有增无减。从开发公寓物业的流程来看,发展商和银行均有风险控制机制,如果楼花项目没有售出70%以上,银行一般不会释出建房贷款;而发展商只有在大部分单位售出且落实资金时,才会开工兴建。在土地和其他成本飞涨的现实下,不计成本降价求售,或不顾需求盲目兴建的情况,是不可能发生的。而低层物业仍是许多人的确定选择,但其供应量将无法与需求的增长保持同步,买少见少的趋势,提供了它们保值升值的空间。在可预期人口增长的中长期趋势下。公寓和非公寓类物业的彼此消长,以及新建物业总量有限增长的格局下,我们有理由对多伦多地产市场的前景看好。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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