2018年 5月 22日 星期二  
多伦多房市八十万价位解码 (Uptown篇 )

移民到加拿大定居的朋友们,特别是一些事业有成,具备一定经济实力的人士,他们很希望自己和子女们,在事业,教育和人际关系方面,能真正进入主流社会。而购置一个位于本地中上阶层聚集,生活交通方便,高品质学校配置,且有稳定增值潛力的物业,显然是实现此人生规划的第一步。当然,多伦多是全球大都市中,居民族裔最多元化的一个城市,在多伦多各社区中,很难找到一个数十年来,人口结构基本不变的地方。大家能看到的,都是一些多族裔混合的多元社区,即使是过去少数英裔为主的富豪社区,也随着近一二十年来,大量亚裔,中东裔和东欧裔富有人士的迁入,其原本的居民结构,发生了根本的改变。全体多伦多市民中,有一半左右是非加拿大出生。所以,本地主流社会的概念,本身有一个多元和演变迅速的元素。在某些朋友的意识中,本地生长的欧裔白人,才是主流社会的基本因素。但此认识将会不断受到社会现实的冲击,多伦多的中上阶层,非白人和非本地出生者所占比例,有着逐年增长的趋势。我前段时间所写的几篇,有关多伦多八十万左右物业分析文章,主要是针对北约克,烈治文山,万锦此三个社区,它们是华人朋友比较熟悉,且聚集比例较高的区域。有些朋友向我反映,他们希望了解一些八十左右价位,而且是位于"本地主流"社区的物业。这是一个颇具挑战性的题目,首先,"本地主流"是一个无客观标准,存在不同解读的概念,其次,在多伦多各高尚社区中,已少有批量的八十万价位物业。在本人进行一番比较筛选之后,觉得多伦多upper town 的Mount Pleasant (North Toronto ) 社区,是一个大致符合此标准的社区。

Mount Pleasant 与 North Toronto 是两个不同称呼(有时交互使用),区域范围大体重叠的社区。它南从Davisville Ave 开始,北至Blywood Rd, 西至 Yonge St, 东到Bayview Ave。1876年以前,此地仍是一大片农地,直到1890年,三个农庄合并(Davisville Village, Eglinton Village, Bedford Village), 成立了一个新巿镇,Town of North Toronto, 当时它属于多伦多北面最偏远的农业社区,然合开始了街道路轨等各项巿政设施建设。到了二十世纪初,它成为了人口密集的交通枢钮。1912年12月15日 ,该区居民投票决定,正式并入多伦多市。1920至1940年代,大量住宅物建设完成,吸引到大批年轻家庭迁入此社区。昔日偏远的农业社区,已变成目前多伦多Uptown 中心社区,其核心地带 Yonge & Eglinton, 也与多伦多的其它四个重点地带(Downtown/Waterfront, Scarborough Centre, North York Centre, Etobicoke Centre ), 被安省政府确定为多伦多城市发展中心。此区北南面,分别为加拿大知名富豪社区:Lawrence Park 和 Rosedale, Yonge St 上的两个地铁站 Eglinton 和Davisville, 提供了方便快捷的交通工具。而Yonge/Eglinton 西北角的大型商场,以及附近各类密集的餐饮,娱乐,购物场所,为Mount Pleasant 社区居民,提供了高品质生活环境。社区总人口约为两万三千人,属于传统型的多族裔社区,人口比例占前三位分别为:英裔(22%),华裔(10%),犹太裔(6%)。

如前面所提到的,Mount Pleasant 社区的房屋,大部分是上世纪二十至四十年代兴建的,也就是說,目前此社区的物业,已有七十年至百年的历史。物业类型包括独立平房,独立和半独立两层物业,少有复式物业。近四五十年来,在Yonge/Eglinton 区域,也持续兴建了相当数量的髙层高寓物业,以及少量的Townhouse 。但从比例上来看,二十世纪初中期兴建的物业,仍占主要的部分。以整个Uptown区域而言,八十万左右的价位,在Mount Pleasant 社区,特别是它的东面,有相对较多的选择,其中以六七十年至百年的独立,半独立屋为主,也有少量较新的Townhose。虽然此区也有一些大地段的独立平房和二层屋,但目前此区开价八十万左右的物业,绝大部分是地宽25尺左右,深度100至150尺上下地基,3睡房2卫生间为主流结构,绝大部分无车库,相当部分有装修地下室,但较少有分门出入,与Sheppard 以北的北约克,以及士嘉堡类似的物业比较,房屋结构上有所不同。由于房龄相对偏髙,此区不乏拆除重建的物业,如果在此类地基上重建,5年以内或全新的单车库独立屋,目前巿场上有150万左右或以上的行情。而且,由于重建地皮有限,地点有不可取代的优势,此类新屋中长期有较佳的增值抗跌性。Mount Pleasant ( North Toronto ) 社区另外一个鲜明的亮点,是其高品质的校区配置,社区范围内和附近的 Blythwod, Maurice Cody, Oricole Park 小学;North Toronto CI, Northern SS 高中,均是多伦多市区最佳的公立学校组合。而附近的 Havergal College, Upper Canada College, 则是全加最知名的私立学校。

写到这里,我想到二年前加拿大开放国内赴加旅游时,媒体曾报道过的富豪抄房团。我个人非常怀疑他们在否短时间内,能够认识并选择到合适的投资物业,除非他们对本地市场己有全面了解,或者有一位他们充分信任且十分专业的经纪。多伦多地产市场与国内地产的情况和认知理念,有着相当的差异。当他们己看过北约克大地段90万双车库独立屋后,他们很难接受Uptown一个仅20余尺寛,无车库,近百年半独立,但叫价90万的物业。因为他们只能从两个物业本身的状况判断,无法从社区人文环境因素,市场价位区隔,以及升值潛力等方面认识。另外一个更重要的方面,是加拿大主流文化对居所/房屋的理念,与东方文化有根本的差异。以Mount Pleasant/North Toronto 社区为例,此社区最知名的地标,是其南端的大型墓园:Mount Pleasant Cemetery, 住宅与墓地相邻,是中国人非常忌讳的,国内大城市中此类地点的物业,恐怕会乏人问津,或者是价格低廉。但在多伦市区Mount Pleasant Cemetery 附近的物业,却完全不是这种情况,周围均是豪宅或高尚住宅区:它的南北面,分别是 Rosedale 和 Davisville 社区,东西面分别是 Leaside 和 Forest Hill 社区。东西文化在居所方面的差异,可见是非常明显的,当然,居住环境的选择,也是以个人喜好及现实需要而考虑的。但如果你希望置业的选择,更贴近主流文化,并且有长远的升值潜力,置业观点的调整,有时是有其必要性的。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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