2018年 8月 18日 星期六  
再析地产市场的差异性

本人上周发表关于加拿大地产市场差异性之后,不少朋友希望我就此题目,能够再进一步分析。所以,本文继续上一次的探讨。上次我提到温哥华与多伦多两个地产巿场,上个月成交量与价格发展的差异。其实,加拿大三月份全国房屋平均价格的$369,677, 也较二月份均价$371,591 为低,呈现出与多伦多同期房价发展不同的走势。但与此同时,加拿大目前的房屋成交量,却达到了近两年的最高水平。根据加拿大地产协会的统计,今年前三个月通过MLS系统成交的房屋为108,374间,高于十年平均首季度成交量。今年三月份全国成交量比二月份上升了2.5%, 它是2010年4月份以来地产市场最忙碌的月份。面对这些统计数字,很多专家们认为,加拿大地产市场整体呈现健康发展的局面,成交量稳定上升,但价格回缓调整。如果排除多伦多与温哥华两大城市,全国房价自去年三月份以来,仅有很温和的增长。加拿大整体地产市场,至少已处于软着陆的过程当中,很难出现美国数年前地产市场崩溃的局面。

值得注意的是,对于温哥华和多伦多地产市场目前的情况,有些观察者认为有别于加国整体市场,他们认为此两城市有泡沫成分,存在近期房价下滑的可能性。他们经常提出多伦多市场具代表性的两个现象作为依据:楼花市场的高比例投资者,以及多伦多些热门地区的非理性竞价。多伦多目前在建的楼花项目,大约有140个,虽然此数量在北美大城市中已高居首位,但以大多地区人口不断增加,但建地和低层物业不断减少的情况下,新增加的高层公寓单位,并非一定超出了市场的需求,近期内应该并没有供过于求的问题。但多伦多楼花市场中,投资者比例过高的情形,的确是客观存在的。很多投资者入巿的原因,除了加拿大本地稳健投资标的相对缺乏,闲置资金有待利用的需要外,更多是基于房贷申请的宽松,成本的低廉,以及对房巿前景的看好。不过,在新楼花项目不断推出,在建项目陆续完成入住的情况下,楼花市场气氛已有所变化。近期完成的一些地点不错,但投资者集中的高层高寓,出现大量的放盘出租或出售(很多是租售皆可),而且这些放盘许多还属于卖家未正式取得产权,但经发展商许可的转售(Assignment Sale)。按照一般的楼花投资模式来说,投资人通常需要持有一段时间之后,才能有较大的机会取得理想回报。从近期新落成公寓单位的成交价来看,许多Assignment Sale 卖家在扣除各项成本之后,仅获取微薄利润,有的甚至只能达到收支平衡。这种情况实际上对新推出的楼花项目,也将产生定价上的压力,近期一些新楼花项目较低的开价,己经反映出这一变化。从买家的角度而言,无论是新完成的公寓,或是新推出的楼花项目,同时也产生了一个优价买入的机会。政府及一些观察者对楼花巿场的担忧和警告,主要是基于其中大量的投资者,在房贷成本上升,以及巿场供过于求而导致价格下滑时,大批投资者将抛售而造成地产巿场动荡。

本地媒体近期在批评多伦多房市过热时,频繁使用的案例之一,是今年二月初在北约克(Finch/Yonge) 成交的一个平房,开价$759,000 在多个买家竞价下,最后以超出要价40万的$1,180,800成交。此交易价位成为各界竞相评论的话题,认为它是多伦多市地产过热,买家非理性竞价的典型案例。但如同我过去多次强调的,房屋的开价(特别是热门地区),更多是一种营销策略的反映,并非代表实际市场价值,或者卖家的期望价格,其主要目的(此特定个案)是以大幅偏低的价格,吸引大量买家看房并参与竞价,在众多买家競争的情况下,自然较可能产生一个偏高的出价(卖家的目标)。至于此成交价是否已超出合理水平,则是一个见仁见智的问题,物业选择有强烈的个人倾向性,并无完全统一标准,譬如角落位物业,或背靠树林的物业,不同的买家,就会有完全不同态度取向。对自己特别倾心的物业,愿意以相对较高的出价争取,完全是正常的消费心态,以个人的偏好取向,来片面认定价位是否合理,是缺乏正当性和说服力的。再以北约克的这个平房为例,它有近60尺的宽度,位于北约克热门地点,Earl Haig高中校区, 拆除旧房,可建4000尺以上的新房,目前在此社区有210万以上市场行情。如果以投资角度或该区类似物业成交纪录来看,118万价格或许稍微偏高,但实际并未超出合理范围。这些提出批评质疑的观察者,或许未了解地产行销的策略,或者对此特定区域市场行情认识不足。

正是由于对加拿大/多伦多地产市场认识的偏差,某些评论者提出了一些极端的建议。近期National Post 一位专栏撰稿人,认为加拿大,特别是温哥华和多伦多地产市场,已存在因投机过度产生的严重泡沫,而且认为主要是大量外国人买家造成的,因此呼吁政府效仿澳洲,香港和国内的相关法规政策,限制外国人在加拿大置业。此种提议是否合理暂且不说,但她建议的判断依据,显然是大有问题,仅仅是以道听途说和非专业的认识,从而得出的结论和建议,肯定是经不起推敲的。加拿大各城市物业外国买家的数量和比例,至今没有正式的官方统计,媒体和评论人士感觉的"貌似外国人",其实绝大多数是本国公民/移民,即使在多伦多和温哥华这两大城市,依据业界人士的评估,外国籍买家比例,至多也就是5%左右,他们并没有力量左右加拿大地产巿场的走势。限制外国人置业,首先是不符自由巿场原则,无视日益紧密的国际化潮流;而且,由于认知的错误,即使实施限制外国人置业,也未必能改变目前地产巿场的基本面。

National Bank 的首席经济学家,Stefane Marion 最近发表了一项重要的统计数字,他预计加拿大20至44岁的人群(置业的主体部分),在今后五年将有3.7%的增长,这是各发达国家中增长最快的,比美国同龄人口增长快过42%。这将对加拿大地产市场提供最重要的支持力量。由此可见,认识分析地产市场,必须对各类物业,不同区域/社区的市场行情差异,以及相关因素/特点(如人口结构等),有着全面客观的了解。无视這些差异性而做出的分析预测,必然会有所偏差。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated