2018年 10月 22日 星期一  
简析地产市场的差异性

计划近期买卖房屋的朋友们,以及对地产市场发展关注的业内外人士。应该会注意到加拿大地产协会(CREA) 近日(周一)公布的一些物业交易量和价位变化数据。根据他们的统计,全国二手房的平均价今年首次录得下滑,三月份的均价为$369,677 ,低于上个月的$373,000 和去年同期的$371,591。另外一个颇令人关注的数据是:温哥华今年三月份的二手屋均价为$761,742, 比上个月的$786,311 有所下降;但与此同时,多伦多三月份的二手屋均价为$504,177, 比去年同期的$456,147 上涨了10%。对于多伦多与温哥华目前市场不同的发展,暂时没有人能够作出客观合理的解释。温哥华与多伦多市场份额,应该占全国市场的四分之一左右,它们也是加国每年吸纳移民最多的两大城市,其人口结构,家庭资产背景,以及消费文化(置业行为),均与加拿大整体,以及其它城市,有着相当大的差异。这就如同BMO 经济学家Douglas Porter 点出的一样:多伦多或温哥华,均不是加拿大(以地产市场而言)。甚至可以再进一步说,多伦多与温哥华地产市场也大不相同、两者不能相提并论。此两巿埸的买家背景和置业取向,也有着明显的区别。如同任何其它巿场,各个区域的物业价位,都是呈现中间部分大(平均价位上下),两头小(高端和低端价位)的格局。但从多伦多与温哥华两大城市来看,温哥华因气候,自然环境与地理位置(与亚洲距离)等因素,吸引到加囯本地富有退休人士,以及大量海外富豪选择到温哥华定居。因此,在其全部成交物业中,其高端物业价位比例应该是较高的,因此将人为地抬高全部物业的平均价位,在某种程度上给外界造成一种错觉,以为大部分的温哥华房屋均是高价物业。按照温哥华平均房价的推算,一般家庭需要将80%以上的收入用于房屋开支,此超髙比例显然是不合理且不能长期维持的,它不会是大量温哥华普通业主们真实状况。

由于许多温哥华高端物业的买家事业重心在亚洲或其它国家,其资金主要是来自海外,因此,这些高端物业的交易数量和价位,受到海外经济景气,特定政策(如国内的压抑房市措施),以及个人事业变化影响较大,它将在不同时期发生较強烈波动。而且,这些畗有人士很多也是地产投资者,外围因素的作用,将左右他们的买卖决策,在一定程度上影响到当地房市的价格变化。多伦多地产市场与温哥华有所不同,物业类型/价位更呈多元化,中价位左右物业和相应的买家,较温哥华应该占更高的比例,多伦多作为加拿大最大城市,对中产和专业人士而言,较温哥华有更多的发展机会,因此有最多的移民来此定居;同时,作为加国最大的商业中心,也同时吸引到大批富有移民(特别是计划创业人士)。因此,多伦多地产巿场平均价格,比较能够真实反映巿场的客观情况,虽然仍有统计方法上的不足。从多伦多过去几年的房屋成交情况来看,也证明多伦多物业交易量和房价的变化,除了2008中至2009年金融危机时期之外,少有剧烈的波动出现。因此,我们应该认识到,不仅温哥华和多伦多不能代表加国巿场,此两城市的地产巿场,也不能相提并论,等量齐观。温哥华和多伦多市场,目前呈现出拉锯式的两极反应,只是市场基本面长期作用后,所表现出的暂时现象,它们并不一定预示市场中长期的走势。虽然,多伦多房屋存货量低于全国平均水平的一半,目前市场供应略为不足。但房价仍很难持续保持目前的升幅水平,全年达到10%的升幅度,更大的可能性,是房价今后几个月呈现波动变化后,全年取得温和的升幅。

地产巿场的差异性,不仅表现在城巿间,即使在同一城市,不同区域的差异性,也是非常大的。买旧房或空地自建物业,是一些投资者和自住买家感兴趣的方向。的确,如果选择得当,建房后重售利润将有不错回报,自住则可按自己的兴趣设计,建造自己的 Dream Home。但是,多伦多不同区域,其空地/旧房的价位差异很大。以新建目的物色物业,不能以价位做为唯一或最重要的标准。北约克的C14区(Steeles 以南,Sheppard 以北,Yonge 以东,Bayview 以西),是旧房拆除重建的热门地区,但即使在此区域内,北面的Newtonbrook (Finch 以北)与南面的Willowdale (Finch 以南),价位上仍有不同。以50x120左右的旧平房为例,北面Newtonbrook 目前价位在65万至 90万之间,新建4000尺左右房屋市价在170至200万的范围;而在南面Willowdale 目前价位在90万至130万之间,新建4000尺物业市价在200万元以上。这个区域重建比例高,市场需求旺盛,虽然投入较大,但如果成本控制得当,应有稳定的投资回报。与之相比较,士嘉堡类似旧房/空地的价位则便宜许多,譬如Agincourt 社区,同样50x120左右的旧房,价格可能是50万元上下,社区内也有少量拆除重建的新屋,绝大部分应是自住,挂牌上市的极少,4000尺左右新建房,可能有百万元左右的行情,如是投资目的,则将是陪本生意。

类似的一些差异,我们在多伦多以北的York Region 也能发现。Markham 东西范围很大,也有一些建房空地出售,价格差别颇大。在其最东面的Cornell 社区,有一些30万元左右的空地出售,但此社区本身属于新开发区域,好地点且价位低的建地已所剩无几,个人买地建房很难与发展商競争;Markham 东南面的社区,如Grandview,Bayview Glen 更适合买地建房,但其成本较高,有绿地环保,社区规划方面,以及周边客观环境(近铁路线)的制约,需要全面评估。Richmond Hill 旧房重建的社区,比较合适的社区,主要是西面的South Richvale, Mill Pond 和Westbrook 。买空地建房的区域,则在19th Ave/Gamble 以北区域,有较多的选择。Richmond Hill 旧房集中的社区还包括Bayview 西边的Crosby, 虽然其一半范围的物业,是在Bayview 高中的范围,有大量50万左右的独立平房,可供拆除重建。但其附近的Bayview Hill 和Langstaff 社区已是规划完善,房龄较新的中高档社区,其中有大量百万元以上的优质物业。在Crosby 社区拆房重建,缺乏市场需求和成本合理性。由此可见,地产市场是一个多元化,具有强烈区域差异的板块。无论是投资和自住的置业,均需要对相关社区有全面的认识。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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