2018年 2月 24日 星期六  
剖析目前楼花市场的现况和对策

多伦多地产巿场,自今年开春持续保持畅旺气氛之际。一些投资地产的朋友们,也同时在关注多伦多楼花市场的动向,他们其中许多人己在过去几年的投资中,获得了颇为丰厚的回报。因此仍然有浓厚的兴趣,继续在楼花巿寻找适合的投资机会。大家都知道,2012年是多伦多新公寓销量创纪录的一年,销量超过新低层物业单位。取得创纪录的销量之后,业界内很多人都预计到,新楼花在新的一年(2012年),无法保持同样的买气,销量必然有下滑,而今年前两个月楼花的实际销量,事实上也证明了这一点。但从开发商近期的动作来看,他们似乎仍对巿场前景,保持乐观的看法,开工量并没大幅调整。根据去年底CHMC的估计,当时的公寓在建量,大约是27500间。但根据目前业界的评估,现在大约有43000个単位在建。依照一般巿场供求关系规律,当供过于求,且价位已持续高企一段时间之后,除非供求关系快速调整至合理平水平,否则,价格的向下调整似乎是必然的趋势。不过以目前楼花市场的现况来看,暂时看不到这种迹象,前两个月的成交价仍然呈上升趋势。虽然发展商的市场营销更加积极,但少见降价促销的现象。对于楼花市场这一个特定板块,相当数量的经济学家,均认为它是地产市场中过热现象最严重,市场风险最高的部分。但具体风险程度大小,以及可能的变化,并没有人能够给出一个明确的预测。

根据知名地产发展商Tridel 不久前的一项调查显示,46% 的加拿大民众计划以购置公寓物业的方式,来进入地产市场,并且认为公寓物业是在价格和地点方面能取得妥协的标的物。其言下之意也即,公寓物业并非他们的首选,它只是置业者财力尚不足,暂时退而求次的替代品。的确,相当数量的公寓物业买家,是以此概念选择和评估公寓物业。在数类不同取向的公寓物业买家中,中低端公寓物业买家基于财力,价格是置业时最重要的考虑因素,他们应是占最大比例的自住买家;第二类买家,则是以生活方式取向的买家,他们可能是Down Size 退休人士,或者是不同年龄层单身,无子女夫妇,他们喜欢公寓物业易打理,交通生活方便,多项健身,休闲设施配置的特色,这类买家人数不少,经济实力总体上优于第一类买家,但各自的财力和置业预算,则有相当大的差异。虽然他们的数量可能不及笫一类公寓买家,但他们的多元化要求,以及优越的经济实力,对公寓(楼花)市场的发展,有着举足轻重的影响作用。尤其是高端价位,位于市中心,北约克 Yonge沿线,Upper Town 区域,湖滨区等地点的公寓项目。第一类买家更注重经济实惠型的公寓,璧如每平方尺在500元以下,交通生活方便,位于士嘉堡,北约克,依桃碧谷,旺市等地点的公寓项目。

谈到市中心楼花项目,其中价格最昂贵,地点最好的,当然是 Yorkville 区的一些酒店型公寓,壁如 The Residence Of The Ritz Carlton, Trump, Shangri-La, Four Seasons。这些公寓是多伦多具代表性的顶端公寓项目,理论上应该能够吸引到世界各地的超级富豪,Four Seasons 顶楼酒店公寓单位,去年就曾创造出近2000万的历史性价位。很多人认为,高价位基数,位于市中心一流地点的楼花,其投资回报率,也一定是最丰厚的。但实际情况并非必然如此。即使是针对富豪级客户,市场基本规律仍然发生制约作用。多伦多市中心金融区楼花已是每平方尺$700-$800 的水平(有的不包车位);目前在建的一些公寓项目近期将完成,同时,多个中高层,超高层项目仍在巿场促销。可以确定的说,即使没有新项目推出,完全消化已完成和目前在建的市中心新公寓,至少需要数年的时间。以大家可能熟悉的 Ritz Carlton 项目为例,它是在去年7月完成产权登记,楼花阶段价位约$650左右,最初几个单位的市埸重售价,曾达到每平方尺900多元的高位,但目前随着待售数量的增加,以及巿场上同类型物业的排挤效应,其最近的平均售价,下滑到每平方尺750元左右。其目前业主放盘和发展商持有的单位相加,可能需要两年多时间消化。与市中心众多楼花项目竞争的,还有市中心金融区,多大附近大量房龄不等的二手公寓,每平方尺五六百元,一些还附带车位。充足的楼花供应量,偏高的价位,以及同类二手物业的竞争,必然对巿中心楼花巿场带来压力。在低价位买进的投资者,可以考虑现在以 Assignment Sale 的方式出手(如果发展商许可),不过,此销售方式需要有这方面经验和认识的专业地产经纪处理;仍然钟情于市中心楼花投资者,应密切跟综发展商推出的特惠促销,或许能以此方式拿到低成本的单位;转而考虑数年新,同区域的二手公寓,也是一个不错的选择。

放眼多伦多市中心以外的区域,无论是投资或自住,都是有较多选择的。公寓的一个基本性质,是其为无管理费低层物业(包括独立半独立)的替代物,或过渡品。当其价位已接近甚至超过独立屋时,其价位的维持和上升,必然会面对巿埸的阻力,虽然有部分富有人士因生活方式等其它因素,愿意高价购置中意的公寓,但其数量应是公寓买家中的少数,当你投资针对这类买家的楼花,所涉及的风险和利润,可能均是较高的。市中心外区域楼花的选择,投资者或自住者们的思路,均有异曲同工之处。投资者需要从租金收入中取得正资金流,并且积累一定增值后获利售出;自住者只能接受力所能及的房货,并希望数年后有所增值,能够获利后购置更理想的物业。基本上,每平方尺500左右或以下的楼花,在巿中心外区域较多,置业者可以根据自己的预算和喜好选择,但切忌单纯以价位的高低取舍,公寓如同其它物业一样,其地点因素是非常重要的,而其售价一般已反映此因素,地点除影响到将来升值空间外,同时也与周围的生活,交通环境和校区配置相关,应该全盘考虑。从投资的角度来说1+1的户型,是较易售出,市场受欢迎的类别;而且也能满足自住小家庭的需要。总体而言,由于建地的逐步减少,交通堵塞的日益恶化,生活方式的变化(单身和小家庭增加),公寓物业仍有其稳定的需求,仍是值得投资的标的物。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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