2018年 2月 24日 星期六  
多伦多房市八十万价位解码 (Markham篇 )

伴随目前加拿大房市热潮一并出现的,是加拿大各银行的房贷竞争战,其中最为进取的,是不久前蒙特利尔银行BMO推出的五年固定2.99%利率,它可以说是加拿大近五十年的来破纪录超低利率,可谓机会十分难得。不过,按照原定的计划,此特优利率即将结束(2012年3月28号)。而其它主要银行继BMO之后持续跟进推出的类似优惠利率(四年2.99%) , 也己经结或即将结束。短期之内或更远的将来,加国银行是否再推出类似或更优惠利率,是一个尚待观察的问题,它取决于多方面因素影响,其中一个关键因素是银行的资金成本,银行贷款利率受到债券市场的牵制,在过去两周内,五年期加国政府债券息率上升了50基本点,它必然提高各银行的资金成本, 债券市场的波动性,相对不及股票市场剧烈,但也存在很大的不确定性,准确预测其未来走势,是非常困难的。Royal Bank 和TD 己宣布从三月二十九号开始,四年固定利率调整至3.49%(提升50基本点)。根据各银行的反应,近期咨询,以及积极办理房贷预批文件的客户数量,有较大増加。而预批房贷的有效期,通常是三至四个月。如果在今后这段时间,不再有类似或更优的房贷利率推出,这些己获预批的置业者,则有尽快买房的压力,交房时间必须在房贷预批有效期内。虽然我们无法估计这类置业者的数量,但它对于房价短期的向上发展,应该是有其影响的。由于各界对于加国家庭负债比例高企的关注,己经是不绝于耳的热门话题,很多专家已提出各种收紧各类银行信贷(包括房贷)的建议。但由于信贷政策的调整,将对整体经济有深远和广泛的影响,较少预测或建议央行近期内提升利率,而是多建议以收紧房贷申请,如将最长房贷期改为25年,将最低首期额提升至7至10%。即使这些建议为政府采纳,它对多伦多数量众多的新移民置业者,应该不会有实质性影响。但对于许多本地年轻置业者(相当部分已担负各类债务),将会有较大影响。其可能导致的市场正面多展,是地产市场中等价位的物业,可能因购买人数的减少,而较难出现多位竞价的局面,帮助整体地产市场,恢复到理性和平衡的结构。

多伦多房价的地区性差异,近十几年似乎有进一步扩大的趋势,究其原因,除了房龄/结构,地理位置,治安,社区环境,生活交通配置的没落或完善,以及校区排名变化等主客观因素之外,人口结构和变迁,以及社会主观认知/成见,也是非常重要的因素。多伦多市区北面的Markham 和 Richmond Hill 近二三十年的发展,就是一个例子。这两个区目前热门和高价位的物业,多是近二十年来兴䢖的,社区人口也在近二十年(特别是近十年)快速增长,与其同歩发展的,是其各类休闲,运动和商业,购物场所/设施的完善,所属的中小学,其总体水准和排名前列学校比例,也有较佳的表现。无庸置疑的是,北面这两个地区己为众多置业者,特别是换房者的青睐。以75万与85万的预算,在这两个区域均有较多的选择。很多客人都曾问过我一个同样的问题:Markham 与 Richmond Hill , 买哪一个区的房子比较合适?这个问题让我觉得难以回答,纯粹从个人的主观偏好,我当然有自己的看法。但从提供专业意见的角度,我需要在了解客人的具体需求及优先次序,以及特定的忌讳和计划之后,才能提供给予适当的建议和资讯。

应该说,在追求良好居住环境,物业增值的前提下,置业者的具体需求次序和期望值,是有所差异的。Markham 面积颇广,各个社区均有一定的特点,因此,在75万至85万预算下,依据置业者家庭情况和取向的不同,在选择社区时将有所取舍。华裔置业者,特别是有就学子女家庭,很多将学校排名(教育质量)视为第一选房标准。而Markham 的Unionville 和Berczy 社区,可提供最佳的学校组合,其所属高中( Unionville High School 和 Pierre Elliott Trudeau High School ), 和小学 ( Parkview PS, William Berczy PS, Unionville PS, Castlemore PS, Stonebridge PS ) 均是排名前列的上乘之选。而75至85万的预算,在Berczy 社区有充分的选择,可买到十年左右或以下新,室内面和2500至3000尺,双车库独立屋。而在Unionville 社区,同类型的物业多在80万以上,房龄多在20年以上,但通常地基(Lot) 较大。这两个区是Markham 华人比例较高的社区,均占总人口的一半以上。 

喜欢较新的物业,是许多置业者共同的倾向性。而全新或期房,通常地点过于偏远,生活交通条件均不完善,同时价格不菲。因此Markham 一些数年至十年,且社区发展已较成熟的物业,就成为了他们的首选。而且,这类房屋数量较为充足,有数个社区可供比较。具体而言,西面( Hwy 404 以东,Major Mackenzie 以北)Victoria Square, Cathedral Town, Victoria Manor Jennings Gate , 和东面(Major Mackenzie 以南,McCowan 与9th Line 之间)的Wismer 与Greensborough 社区,是这些新房的集中地,75至85的价位的价位,一般室内面积在2500至3500尺之间,地基多在35至45尺之间,这些新规划完成的社区,通常物业密度较高,街道不如传统社区宽广,且后院较短。但它们的结构可能比较合理适用,屋顶较高,用材更加环保节能。而且,这几个社区所属的中学(Richmond Green Secondary School 和 Bur Oak Secondary School), 也是目前安省排名不错的学校。

选择族裔结构平衡社区,希望以此更融入主流社会。也是许多置业/换房人士的愿望之一。以Markham 目前各社区的结构来看,西面(Hwy 7 以南,Yonge 与Hwy 404 之间)的Royal Orchard, Thornhill, Grandview, Willowbrook, Bayview Glen, Thornlea, German Mills, 以及东面的Raymerville, Bullock, Markham Village, Sherwood Amberglen 等社区,是属于这一类型的社区,而且物业类型结构多元化,有平房,复式房供选择,地基较新房大。但这些物业房龄均在三四十年以上,房屋价值的评估和今后的维护更新,均有一定的挑战性。东面的物业较便宜,75至85万的房屋,在东面这些社区算是高端物业。而西面社区此预算,则是中等或中上级别物业的行情。从交通,居住环境,校区配置和升值潜力来看,西面的社区较具备优势。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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