2018年 11月 16日 星期五  
认识地产市场发展风向标

上周加拿大地产市场的一项重要消息,是BMO银行在年初不久短暂推出五年固定2.99% 低利率之后,上周(三月初)又推出了五年固定2.99%的超低利率,并且还提供10年固定3.99%的选择。此超优惠利率推出之后,其它各大银行陆续跟进,推出了四年固定2.99%的低利率。虽然BMO五年固定利率表面相对较优,但它附带有一些限制条件,如年度额外还款金额,贷款期计算等。而其它银行四年固定类似利率较少限制条件。各银行最新的这些减利率行为,最直接简单的解读,当然是为了抢占巿场份额和房贷总额。但从认识地产巿场走势的角度,我们还可发掘到更多的启示。加拿大金融银行体制,目前被公认为西方发达国家中最保守或稳健的系统之一,这也是它受到2008年世界金融危机影响最小的重要原因。它没有美国那种全面而复杂的次级房贷巿场,而且放贷审核比较严谨。但以目前加国普通家庭负债与收入比例,达到153%的历史新高水平来看,对于银行业而言,应该是一个需要更谨慎放贷的时期,这也是为何加国央行行长,近期经常警告高负债风险的原因。既然大家都看到了高负债的风险,身为相关风险直接担负者的银行业,为何仍然有勇气扩展放贷规模呢?不计风险,蛮撞行事,显然不是银行业的风格。应该说,各大银行的每一重大巿场举动,都是在权衡利害关系,研判市场趋势之后的作为。在加国房贷总额已达一万亿元,家庭负债比创历史新高历史情况下,各银行的此次降息行为,显示它们仍对地产市场前景持仍乐观态度。

需要特别指出的是,除了低利率之外,贷款申请审核的谨慎尺度,也是银行对地产巿场走势,所持信心度的反映,加国各银行目前并未收紧房贷审核尺度。相较而言,美国在2008年金融风暴前,对房地产巿场前景过度乐观,房贷申请审核形同虚设,以至纵容众多无经济能力者置业,间接导致了之后地产市场的下滑。而近几年来,由于美国各银行仍不看好地产市场短期前景,虽然房贷利率已是历史超低水平,但银行严格审核房贷申请,在某种程度上,也压抑了置业需求。在很大程度上,抵消了优惠利率对巿场交易的助力,当然, 美国地产低迷的根本原因,仍是潜在置业者对市场前景信心不足。加国银行的此次减利率推广,除了对市场前景看好因素之外,还在于其营运方式的诱因和压力。从诱因的角度来看,银行扩展房贷业务的风险有限,如果房贷业主有20%以上首期款放入,再加上一段时间的持续供款,即使在房价下跌,或其它因素导致银行被迫接手物业,银行在绝大情况下仍能取回房贷款。而那些首期款为20% 或以下的房贷,其占全部房贷业务的一半左右,但它已经有CHMC 或其它机构提供保险,断供风险己做转移。压力方面而言,房贷业务对银行业的重要性日益重要,但由于竞争激烈,其利润水平不断降低,各银行必须以放贷总额和市场占有率,来保持其合理利润水平和竞争力。因此,银行时而有之的降息行为,是有其复杂的内外因素,绝非心血来潮之作。可令它们比较安心的是,近几年来,加囯房贷业主们的断供率,均保持在1%以下;而且多次民调均显示,超过七成的业主有能力和意愿,在必要时提高还款额。各银行进取的市场推广,显然是有其底气存在的。 

多伦多地产巿场,在上个月(2012年2月)迎来了房价纪录上历史性的一刻,多伦多的平均房价达到了过五十万($502,508)的新纪录。本人前段时间撰写的"多伦多地产五十万现象",现在正式成为了现实。从今年二月份多伦多二手房销售数据来看,成交量7032间,比去年同期上升16%;新挂牌物业数量也比去年同期增加了约11%;平均房价比去年同期上涨了7.3%。对于众多近几个月来,积极看房买房的朋友们来说,他们应该对今年以来多伦多地产市场炽热,有着深切的感受。地点和房况尚可的物业,基本上都有集中收offer的时间,而且绝大多数情况下,均出现多位买家竞价的情形。而且买家的数量,在很多场合下,是成交价超出要价比例的一个重要指标。所以,从目前市场的供求关系,以及利率,失业率,经济前景,以及置业者对巿场信心等因素来看,目前多伦多的地产市场,在一段时间之内,仍将保持卖方市场的基本态势,但如果两三个月之后,新挂牌上市物业大幅增加,巿场供求关系将得以缓合。平衡供求关系下的巿场,将促使房价呈理性,温合表现。

然而,影响目前加国地产市场发展最有力,同时也具不确定性的,是政府对相关形势的研判。加国财长和央行行长,近期已多次公开表达对民众高负债水平,以及炽热地市巿场的担忧和警吿。按照绝大多数专家们的分析预测,央行近期可能不会采取升息的极端措施。如果政府决定于预,最可能的方式,是收紧房贷申请审核和相关条件。譬如,将首期最低比例提升至10%, 将房贷最长年限,降低至25年。由于门槛的升高,符合新条件的房贷申请人的数量,因收入水平较目前的标准为高,将会有所减少,从而将降低房屋需求量,为地产巿场降温。近几年,加国政府己数次出台过类似的限制措施。政府是否再次推出此类措施,何时出手,还有待各界观察。加拿大地产市场走势预测,是很多专家们乐此不倦的一个话题,但结果是跌破一大堆眼镜,有些资深行业人士和专家不得不承认,市场的非常规发展,已经不是他们的认识所能把握的。根据路透社今年二月份计对加拿大地产市场,所做的一项调查,大部分接受访问的专家们认为,加国政府今年内将釆取紧缩房贷申请条件,认为房价今年将趋向稳定,而不会有大幅下降。他们认为,今明两年的房价升幅均将是0.1%,换句话说,他们认为房价今明两年将基本保持不变。而对于可能导致房价急剧变化的关键因素,他们认为将是利率或失业率的上升。这些专家们的预测,与近期多个机构和专家们的分析预测将近。研判地产市场的风向标,大家或许可以将之作为一个参考。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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