2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产“五十万”现象(Etobicoke篇)

这两天令关心地产巿场朋友们注目的,是加拿大地产协会(CREA) 对于今眀两年全国房屋交易量和价格的走势预测。他们认为今年的成交量将比去年上升0.3%, 达到458,800间,但平均房价将微降1.1%, 达到$359,100; 而到2013年,成交量将下降0.3%, 达到457,200 间,而房价则会上升0.8%, 达到$362,300. 对于这种预测,其实很难作出正确与否的评论,或者以充分可信的数据予以反驳或赞成。如果将它们的分析预测以最浅显的语言表述,即昰说,加拿大房地产今明两年的房价和成交量,将基本上无变化。这种方式的预测考虑到了加国前十几年地产巿场的涨幅,国民的收入水平,目前和今后一两年的经济形势,以及目前特別的财经政策(超低利率)和挑战(欧债危机)。在总体上,我比较认同他们的预测方向,它也与前不久CHMC 公布的预测比较接近。由于其预测是针对加拿大整体地产巿场的预测,而加国三大城市(多伦多,温哥华和蒙特利尔)呈现的发展,将可能出现颇有区别的巿场表现。而且,此预测是基于目前的国内外经济环境和政策,但这些因素随时可发生变化,𤩹如,今天(4月6日)巿场又传希腊政府到期债务可能无法支付,令世界多个股市下跌,欧元跌至历史低位。相反,在加国财长发表预算前几日,与经济学家们例行咨询会中,多位经济学家表达对加国经济发展的看好,认为有必要上调明年经济的增长幅度。因此,如果国内和环球经济在近期有所变化,加拿大地产协会的预测,则有可能需要进一步调整。

多伦多地产场今后几年的价格走势,不仅是一个理论分析预测的题目。对于很多置业者,特别是首次置业者,它是确定何吋入巿的重要考虑因素。买房资金可能是很多人一生中最大的开支,当然不希望自己在房价最高位时入巿,当看到房价已上涨十余年,同时又听到媒体出现房价泡沫论时,自然会质疑目前是否为置业良机。多伦多房价是否已超出合理水平,这是本人去年曾撰文分析过的一个题目。从宏观经济学角度,有些经济学家认为,如果地产和相关行业的产值,占总体GDP比例的7%以上,就表示地产巿场己有泡沫,房价有很快下滑的风险。不过,加拿大历年来的GDP统计数据和相应的地产价格走势,并不能完全支持这一观点。而且,从发展的角度,各行业在GDP所占比例,本身就是不断发展变化的,房地产和相关服务业在GDP中比例的上升,应该是符合加国和世界经济发展趋势的,并非一定预示地产业的泡沫。经济学家,Adrienne Warren ,对于上世纪九十年中后期开始的环球地产热潮中,具有代表性的十二个西方国家进行追踪,发现加拿大的升幅处于中等水平,在进行通涨因素调整后,加拿大房价自1998年以来上升了83%, 但并未达到历史水平。大部分商品价格长远发展趋势,必然是不断创新髙,加拿大在持续十年房价低迷之后,十四年来累积的83%升幅是否为合理水平,大家可以做出自己的判断。

回到到本文的主题,置业者们可能意外地发现,以45万至55万的预算,在伊桃碧古(Etobicoke) 这个多伦多巿区的范围,仍然有着一定的选择。Etobicoke 位于多伦多巿西面,目前人口有347,948,其占地约为全多伦多市面积的20%, 但人口仅为总人口的13%, 可谓是地广人稀。它南面到安大略湖,北至Steeles St W, 西面邻接Mississauga 和多伦多皮尔逊国际机场,东面以Humber River 为界。根据2011年最新人口普査数据显示,此区人口55.5%为白人,20.4%为南亚裔,9.5%为黑人,2.5%为南美拉丁裔,2.6%为华裔,2.5%为菲律宾裔。移民人口占全部居民的48.1%。以地理位置分布,Etobicoke 可分为南中北三个区域。南面的"The Lakeshore" 位于QEW 公路以南,它由Mimico, Alderwood, Long Branch, New Toronto 四个社区组成,此区域较近多伦多巿中心,其中近Humber Bay Shores 的Mimico 社区,近几年有多个湖滨高级公寓项目建成或规划中,带动周围房价快速上涨。中部Etobicoke Centre 范围较大,北至401公路,也是开发最早的社区范围,最初沿Dundas Street 开始,它包括Richview, Humber Heights, Centennial Park, Princess Ann Manor, Humber Valley Village, Islington Village, Eatonville, Kingsview, Markland Wood 等社区。北面Etobicoke North 是开放较晚的区域,包括Rexdale, Smithfield, Thistletown, The Elms 四个社区,此区多工业和交通设施,近机场,多髙层公寓大楼,也是多伦多房价最便宜的区域之一。

如果目前以45至55万的价位在Etobicoke 买房,现在巿场上约有60多个非公寓物业可供选择,其中绝大部分为独立房,其中平房约占一半,其它为二层,一层半和少数复式物业,大部分物有三个睡房,少数有四个睡房。而且,大部分物业均有装修完成地下室,且很多有分门出入,平均地税约3000元。从区域范围来看,南北中三部分均有一定的物业可供选择,但北面有较多双车库独立二层或平房,且房龄较新。中部区域(401公路以南)是Etobicoke 的中心区域,平均房价较高,生活交通设施较齐备,整体上属于中产阶层区域,也有少数高收入社区,如Kingsway South。因此,45万至55万价位的物业,在Etobicoke 中部多为单车库的独立,或无车库的平房,且多数房龄较髙。南面(QEW以南)此价位的物业,多数为房龄五六十年以上,无车库的独立平房,而且房屋状况通常较差。考虑在此区置业的朋友们需要了解,此区人口比例较少的原因之一,是有多条髙速公路和铁路线穿越四方,靠近机场,这对工业交通,物流行业很方便,因此有较大面积的工商业设施,减少了住宅区发展比例。但对于一般民众的交通生活,却带来不方便,尤其是南与北部分,中部区域Dundas St 和Bloor St 附近,交通和生活设施较齐全,是较为优质的社区范围。另外,北面较为不佳的治安隐患,以及Etobicoke 缺乏排名佳的公立学校(Etobicoke School of Art除外), 也是需要体认到的。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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