2018年 11月 16日 星期五  
剖析地产市场的刚性,弹性和人性

谈到地产巿场的需求,各界一致的看法是,房屋需求(买或租)是一种刚性需求,这两种形式需要有一定的转换/流动空间,且相互影响供求比例和价格消涨,买卖成交量少,通常压抑房价上升,出租物业供应充足,房屋空置率上升,从而影响租金水平的上涨。反之,伴随高额成交量的房巿,通常是房价快速上升,其结果之一是出租物业数量减少,租金水平同歩提升,在这种情形下,会刺激或促使租房者,更加积极地考虑置业自住计划,因此进一步増加房产需求量,提供房价上升的额外动力。如果再有一些外在因素的刺激,如低利率等,必然会形成一边倒的卖家/房东巿场。目前多伦多的地产巿场,就是表现出这种态式。所以,我们可以很确定的说,房屋需求是人们各种需求中最为刚性的,虽有某些相互转化空间,但它的总体不可能减少或减缓。即使是出现业主们最担心的情况:成交量萎缩,房价下跌。隨之而来必然是房屋供应量的大幅减少,建筑商将推迟或减少新建房,业主们将延迟卖房计划。而在任何一种巿场气氛中,都有稳定的刚性置业需求,即使出现因巿埸信心导致的需求萎缩,但一定时间之后,正常的刚性需求必然重新出现,在供求相互消涨和信心回归之后,房价的回稳并上升,是必然的发展趋势。美国今年一月份房屋成交量的大幅上升,就说明了这一点。股神巴菲特最近也发表公开信,认为目前美国的房价非常有吸引力。所以,如果加国继续維持目前的移民政策,多伦多做为加拿大最大城市,将吸引来最大比例的移民来此定居,他们对物业的刚性需求,将提供多伦多地产巿场良性发展的强大动力。

相对刚性的需求,人们在房屋负担能力方面,却表现出相当的弹性。何谓合理的房价负担水平,其实是一个颇有争议的题目,有些专家认为,平均房价不超过平均家庭年收入的五倍,将是一个合理的水平。换言之,他们认为,如果房价超出此水平,置业者将会有负担上的困难,此水平的房价,也难有维持的巿场动力。坦率而言,我个人觉得此标准有闭门造车之感,不知道这些专家们是从何种生活指标/模式,制造出这个指数。如果按照此标准,国內和香港的房价已长期超出合理水平数倍,业主们都己生活在入不敷出的悲惨境界。的确,高房价之下很多业主需要精打细算来维持家庭开支。但为了实现置业目标,一般民众,特别是来自世界各地的新移民,他们在生活方式调整,尽力赚取额外收入的弾性和创造性方面,是某些专家无法理解和想象。

另外一个有关的指数是,对于全部债务开支(包括房贷,车贷,信用卡债务等),专家们普遍认为,它们应该掌控在总收入的40%以下。换言之,他们认为,饮食,交通,娱乐/度假等其它非经常性的开支,应占收入的大部分。其实,这又是一个颇具弾性的题目。购买食品开支在收入中的比例,加拿大运低于国内,以不同的收入水平,占收入的10%至25%,一般加拿大人有一周上餐馆消费数次的习惯,如果将外食的次数减少,每月可节省不少;交通方面,大多数家庭拥有两部车(即使一个人工作),如果减少一部车或驾车时间,又将减少相当的开支;而旅游方面的开支,更是具备弾性,很多家庭有一年出国两次度假的习惯,如果改为就近旅游,减少甚至暂时不外出度假,一年节省的费用将是非常可观的。调整些可节省的开支,普通家庭每月可省少四五百元至千余元的费用。换言之,业主们调整生活方式的弹性,有能力额外负担十万至二十万房贷开支。这也与前不久的一顶房贷开支调査相符。

人性对于地产巿场的影响,更是诡异和复杂的。首先,在投资/置业心态上,大部人都自觉或不自觉地随大流,也即羊群心态,较少人有逆流而行,独具一格的勇气。所以我们常看到人们排队抢购楼花/期房的场景(有些的确是超值)。当房价不断上涨时,投资者期望涨势持续而大举入巿,置业自住者担心逐渐失去负担能力,而决定加快置业步伐。这就是通常在房价不断攀升时,巿场需求反而出现超常态増长的原因之一。反之,即使房价已低至轻松负担的水平,如果缺乏买气,潜在的买家就会观望,需求非正常萎缩,从而进一步打压房价。"买涨不买跌"是人性的基本面。在人们具体的购房行为模式上,人性因素也是深具影响。"以貌取人"是对过分注重外表,而可能忽略内涵的批评,但这也说明,人们对人及事物的判断,很大程度上取决于对外表的直感,这是人类的基本天性。因此,很多业主在售房之前对房业做美化性装修,外表堂皇漂亮为原则,材料和施工的质量,则不是他们考虑的重点; 另外一些不愿花成本装修,但希望以"亮丽"外表示人的业主们,可以聘用专门的 House Staging 公司为其包装,租用漂亮的家倶,各种装饰品来美化家居环境。而客观的结果是,这些经过装修或美化的物业,其外表的确能吸引到众多买家,很多因此快速高价成交。如果买家理性评估,他们应该能够认识,这些非髙品质装修成本之外的溢价,是买家额外付出的代价,如果装修材料/施工低劣,买家将来会面对是否拆除重新装修的窘迫取舍。而纯美化摆设产生的效果,是否应影响购买的决定和价位,更是显而易见的。反之,外表凌乱,装修一般或欠缺的物业,一般不为大多数买家青睐而乏人问冿,但这反而是买到优价物业的机会,卖家通常比较有诚意或压力,考虑接受较低的出价。此价位成交的买家,有条件以合理的成本做高质量,符合自己品味的全面装修。

总之,地产巿场因需求的特点和人性的深远影响,对巿场价位走势和需求变化,不能单纯从经济学和统计学理论分析,完全从宏观角度认识,更可能出现"只见树木,不见森林"的偏差。而房屋买卖市场存在的刚性,弾性和人性,将以隐形,不为人们意识到的影响方式/程度,来推动或扭转地产巿场的发展方向。这也是众多专家们的预测屡屡失准,需要经常修正的原因。对人性进行科学分析,是非常复杂而居挑战性的,它更是专家们所忽略的。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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