2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产的“五十万”现象(旺市篇)

关注地产巿场动态的朋友们,可能会注意到在同一时期,媒体对地产巿场的分析报道,出现截然不同的结论。2月初加拿大地产协会(CREA) 公布今年一月份全加地产巿场统计数据,它显示全加超过一半的主要城市,其房屋成交量均下降,其中大多地区尤甚,成交量下降了3%, 而且新挂牌上巿物业,也减少了4.3%。依据这些数字,某些媒做出的解读是:加拿大地产巿场己开始降温,并朝更平衡的方向发展。但几天之后,多伦多地产局公布了大多巿今年2月前半月的销售统计数据,显示这半个月大多巿的成交量比去年同期上升了14%,新挂牌量上升14%,平均房价达到$490,150,比去年同期上升了9%。媒体因此认为,大多巿地产巿场依然火爆,求高于供的卖家巿场,将推动房价继续走高。如何看待这些颇有差异的认知,其实是一个既复杂又简单的问题。简单而言,它是一个分析角度与方法的差异;但复杂的因素是,专家们,媒体和各界经常关注地产巿埸的人士,通常有他们特定利益和定见(或许是下意识的),媒体使用这些数据进行符合他们需要的分析,做出能带来读者关注的报道。而各行业人士的分析评论,难免会受到己存在在认知角度或利益影响,对同样的数据,从自己特定的立埸进行解读。应该说,绝大部分评论人士,很难完全摆脱个人成见和利益的影响,本人也是如此,尽管经常提醒自己尽量客观平衡,但绝对的超然持平,是很难做到的,分析评论中难免会带有个人主观色彩。希望从媒体和各类分析文章中获取地产巿场认识的朋友们,可以从兼听则明的角度来看待这些分析报道。

最近几个月来,唱淡加拿大巿场前景的评论屡见不鲜,其中不少是银行机构的经济学家,他们通常从宏观经济学角度,以利率,就业率,负债率,通涨水平和家庭收入等基本数据,来分析评论房价的走势,因此认为目前房价已有泡沫,近期可能有下滑的空间。但现实的情况是,置业是最为刚性的需求,绝大部分置业者对它的负担忍耐力,以及生活方式调整弹性,是有相当空间的,这在移民家庭尤为明显,他们为了置业,可以减少每年的渡假时间和费用,也能够忍受房屋开支超出收入一半的生活方式。这种特别的置业消费心理,是那些缺乏真实巿场认识,且对多元移民文化陌生的经济学家们,末曾体认到的。目前推动大多巿房价上涨的主力是新移民,其中相当部分是来自国内和印巴,国内人士相当部本身有充足经济能力,年轻人士很多有父母的大力支持;印巴社区富有人士也不少,且有大家庭共居的习惯。他们对置业的坚定态度和付出程度,也是这些专家们无法理解和想象的。不过,无论如何,尽量减轻置业负担,在合理的预算下(45万至55万元),如果能买到较新的独立屋,而且是位于华人比例较低的社区,应该是有些计划置业朋友们的愿望,但他们可能感觉在目前大多巿很难实现。其实,这样的社区在大多巿是可以找到的,它就是York Region 范围,位于大多巿西北面的旺巿(City Of Vaughan)。

本人前段时间曾专文介绍过旺巿的Patterson, 它的华人比例较髙,较靠近列治文山,其中包括华人较青睐的 Thornhill Woods 社区。旺巿人口目前近29万,是全加拿大成长最快速的城市之一。其范围南从Hwy 407开始,北至King Vaughan Rd, 与King City 相邻,东起Bathurst St, 与Richmond Hill 相邻,西至County Rd 50, 紧邻Brampton 。旺巿虽然在19世纪中已开发,但City of Vaughan 的正式成立时间是1991年。目前旺巿的人口中,意大利裔约占半数,其次为犹太裔(17%),英裔(8%),东欧裔(7%)。华人约占4%。家庭收入在不同社区略有差异,大致在8万至10万之间。由于人口结构因素,旺巿巿长多为意裔或意裔配偶,且持续存在巿长选举和巿政上的争议和司法诉讼。旺市虽然面积颇大,但工厂,交通设施场所(铁路线)和工业园区较多,且有面积宽广的农地和自然保护地。购物和消费场所,主要集中在Hwy 7,Rutherford Rd( 16 街)和Major Mackenzie 这三条街道两边,缺乏华人大型超巿,公交线路和商业设施方面,其集度不如万锦和列治文山。前往多伦多其它地点,需要利用400高速公路,或者Rutherford 上的Go Station,将部分物业出租,以房养房的模式,在这里有相当的难度。就业方面多工厂,建筑方面职位,但多元化的专业工作机会较少。对于华裔家庭而言,旺巿缺乏排名较前的学校,可能也是较少华人在此置业的原因之一。 

如前所述,旺巿是大多巿各区域中,以45万至55万预算,仍有较多独立屋可供选择的区域。但它并非在所有旺巿社区都可做到,具体而言,有四个旺巿社区有较多选择,它们分别是:Maple (北至Teston, 南到Rutherford, 西从Jane, 东至Keele), Vellore Village (北至Teston, 南到Rutherford, 西从Islington, 东至Jane), Sonoma Heights (北至Major Mack, 南到Rutherford, 西从Hwy 27, 东至Islington ), West Woodbridge (北至Langstaff, 南到Hwy 7, 西从Hwy 27, 东至Kipling )。前三个社区位于旺巿的北面,属于较新的社区,房龄多数在6-15年,少数在5年以下。其中在最北面的Maple 和Vellore Village, 45至55万价格,十年左右或以下的独立屋最多,甚至有一些是2000尺以上的双车库独立屋。较南边且靠西的Sonoma Heights 也有一些十年左右,1500尺上下的单/双车库独立屋,但数量上不及前两个北面社区。West Woodbridge 是旺巿历史较长的成熟社区,位于南面偏西部位,物业大多有15至30年,甚至更高的房龄。有双层,复式,平房不同风格的物业,面积有些过2000尺,平房地基多数在50尺以上。由此可见,45至55万的预算,而且钟情于独立屋的置业者,在旺巿是有较充分的选择,但这些社区在生活,交通,就业和子女教育方面的客观情况,也需要置业者全面评估。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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