2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产的“五十万”现象(列治文山篇)

本星期一,加拿大CMHC 发表了其本年度第一份房地产巿场分析预测报告。他们认为,加拿大地产巿场今后两年将保持平稳,无论是新屋开工量,以及重售房销量和价位,与去年(2011年)的水平相差不大。虽然有很多机构都在警告加拿大民众高负债水平带来的巿场风险,但他们认为由低利率和兴旺需求促成的地产巿场,今后一两年仍将不会下滑,而将是一个平衡和缓的巿场。他们预测的依据是相信目前的低利率,今后一两年仍将保持不变,而且是同时期平缓经济发展的反应。他们还认为美国经济复苏将可能有比预期更好的表现,从而将有利于改善本国的就业水平,这也将有助于加国地产市场。如果各位有读过本人去年底的巿场走势分析文章,可以看到本人较认同CMHC 对近期巿场走势的预测。但我觉得利率水平应该不是左右巿场发展的唯一因素,美国近一两年的利率也处于破纪录的超低水平,但其房地产巿场仍是萎迷不振。从根本上,目前巿场状况和短期的走势变化,是置业/投资者对未来市场信心指标的反映,它是民众对相关政经因素,未来发展评估的結果。低利率虽然可减轻供房负担,但如果大家对自己的工作/生意前景缺乏信心,感受不到物业的升值空间的话,他们将不会积极入巿置业。

再回到大多伦多巿目前的巿场,它仍然呈现一个典型的卖家巿埸,除了极少数区域以外,大部分新上市物业的挂牌经纪,均通告买家在一周左右时间递交offer, 可谓牛气十足。而实际情况也一如预期,不少的物业在众多买家竞价下屡创该社区新高。在这种兴旺巿场气氛下,当然会带来众多买家的压力和挫折感,以至在屡屡竞价不成的焦虑下,会将出价升至超出原来预算的水平。这种冒进的置业模式有其风险,虽然目前的利率较低,但利率上调的趋势是确定的,虽然调整的时间和幅度尙待观察。未雨绸缪,仍然是置业需把持的底限。现在这种多位买家竞价的情况,在多个区域,各种价位和类型的物业均出现,其中又以地点较好,价位50至70万之间的,表现得尤其激烈。无论目前巿场的气氛如何,即使是在三四个月的短时间內,它将一定出现供求比例的变化,从而导致房价产生波动,在巿场朝供求平衡大方向发展的趋势下,屋房买卖双方的行为将会更加现实理性。

说到列治文山(Richmond Hill),很多人都会认为其房价较高,很难以四五十万预算买到合适的物业。的确,以我们华人较熟悉的某些列治文山区域,45万至55万价位的物业,恐怕是很难找到。但如果将搜寻范围扩大,45万至55万的预算,仍可选择到一些合适的物业,甚至包括双车库独立屋。如邻近的万锦相比较,列治文山的人口较少,2006年人口普查的数字是16万,目前估计近20万。其中华人比例也低于万锦,士嘉堡和北约克的某些区域,目前总体约为25%左右,但某些区域华人有较高比例,如Bayview Hill, Langstaff , Rouge Woods。在地理位置方面,它是位于大多巿Hwy 7 北面中心地带,东邻404公路,西至Bathurst, 众人熟悉的Yonge St 和Bayview Ave 穿越其间,如同南边同一方向的情况,这两条大街两旁多自然环境佳,优质和高价物业。在校区配置方面,列治文山共有五所普通公立中学:Alexander Mackenzie High School, Bayview High School, Langstaff Secondary School, Richmond Hill High School, Richmond Green Secondary School;两所天主教公立中学:St. Theresa of Lisieux Catholic High School 和 Jean Vanier Catholic High School。值得称道的是,除了Alexander Mackenzie High School 目前排名较后,Jean Vanier Catholic High School 新成立,其教育质量尚待观察之外,列治文山的其它高中,在安省均属教学质量上乘,排名不错的学校。其中Bayview 高中和 St. Theresa of Lisieux 天主教高中更是名列前茅。另外,位于该区的两所私立学校也颇有知名度:Holy Trinity School  和Global Science Academy of Toronto 。 整体优质的学校教育水平,同时反映出整个列治文区学生全面的素质水平。 

虽然45万至55万预算在列治文山,有可能选择不同类型的物业,但以具体区域而言,以北面19街以北的Jefferson, Oak Ridge 新开发区域,以及成熟社区Crosby (Elgin Mills 与Major Mack 之间),Richvale (Major Mack 与 16 街之间)和Harding(Yonge 与Bayview之间)这五个个区域内,有更充足的选择。Jefferson 与Crosby本人曾专文介绍,Oak Ridge 北至Bloomington Rd, 与Aurora 交界,是列治文山最北,新近开发的区域,居民平均收入为$109,608, 数量最多的三大族裔为:意大利裔26%, 华裔11%, 英裔7%。该区物业多为数年新,此预算内有Townhouse , Link, 半独立和独立屋可供选择,公交有Yonge St 密集的巴士线路,近404公路,但其位置偏北,消费/购物场所数量不多。Richvale 属于旧区,华人比例较高(约25%),其次为意裔(15%)和伊朗裔(12%),家庭平均收入$97,000。该区物业较旧,此价位有较多的Link 房和少量Townhouse 和独立屋选择。其优点是生活交通较方便,缺点之一是其校区配置(Alexander Mackenzie Hs)。对于钟情于独立屋的置业者,Harding 应该是一个值得关注的社区,此价位在该区有一定的独立房可选择,但房龄较高,室内面积一般在2000尺以下。该区的家庭平均收入相对较低,目前约为$72,000 , 人口最多的三大族裔为:伊朗裔(18%),意大利裔(10%)和华裔(8%)。生活交通的便利也是其优点之一,近中央图书馆,社区活动中心,大型购物商场,大统华超市。其校区配置以中间穿越的铁路线为界,东面近Bayview 的读 Bayview 高中;西面近Yonge 的读 Alexander Mackenzie 高中。对校区配置重视的置业者需要注意这个划分。除了以上指出的五个社区之外,以此价位,其他列治文山社区可供选择的物业,多数为Townhouse,它们通常房龄较新,有较佳的校区配置,可期望有一定的升值空间,对于初次置业者而言,不失为合适的选择。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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