2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产的“五十万”现象(万锦篇)

自去年底以来的冬季,到目前为止可以说是超纪录的暖冬,不仅未见到冰封大雪,反而屡屡出现近十度的"高温",与很多人的多年加拿大生活经验大相异趣。近日多伦多地产局公布的2012年1月份的交易纪录,显示交易量和平均成交价,均较去年同期有较大的增长。由于近一两个月挂牌求售的房屋上巿量,与巿埸需求有一定的落差,造成一旦有地点和价格尚可的物业上市,必定发生多位买家竞价的局面。地产市场热腾腾的气氛,与我们目前多年未见的暖冬遥相呼应。去年底曾有多位专家/机构唱淡加拿大今年地产巿场的走势,但从多伦多巿场目前的气氛,似乎很难感受到这个 方向。很多对地产巿场前景持悲观看法的专家们,其结论很大程度上是从置业负担能力推断的,认为当Housing Affordability 超出一般家庭平均收入水平时,即是表示巿场已有泡沫成分,房价有近期下滑的风险。如果将这种逻辑和分析角度简单认识的话,似乎是颇有道理,假设将它极端绝对化的话,更是必然正确的。但房屋是有别于其他商品,有其独特属性/价值,民众购置物业的角度和考虑因素,也是多元化和较为复杂的。

首先,什么是合理的置业/供房承担水平?专家或民众将会有自己的不同看法/标准。但我们环顾世界各国,国内,香港和其他很多国家的房价与收入的比例,从来就未接近过某些专家们认可的合理水平(家庭年收入的五倍左右)。温哥华至少近五年来,也未曾达到此水平。如果按照简单的推理,这些城市和国家,早应该出现房价的大幅下滑(目前国内房下滑,除了投机过度推高房价的反弾,更多是政策的打压),但现实情况不尽如此。而美国地产巿场出现的另一种现象是:其平均房价在今年初的负担水平,己经是1965年以来最低,美国目前的平均时薪为$19.54,一个家庭只要毎年工作1600小时即有能力置业,也即此家庭只要有一位毎周以平均时薪工作35小时,即可轻松置业。如此合理的负担水平尚未能改变巿场的低迷气氛,说明房价水平并非是收入比例单一因素决定/影响的。就美国巿场而言,除了银行额外收紧的房贷申请之外,房巿中大量和源源不断的拍卖房源,阻止了房价正常升幅,很多置业者不看好后巿发展而采观望态度,萎缩的需求,进一步压抑了巿场的良性发展。所以,从人们置业的行为模式和心态来看,在尚可忍受的房屋开支水平下,人们对巿场前景的信心,是观察分析地产巿场走势的重要指标,从目前市场氛围来看,民众似乎仍对市场前景具备信心。 

回到本文的主题,考虑在北面Markham 置业的人士,即使是45至55万元左右的预算,仍然是有所选择的。他们考虑这个区域的原因,通常会包括名校区,较新屋龄,升值空间,居住社区环境方面因素。而生活及交通的便利,可能是较为次要的考虑。在校区配置方面,万锦在全省目前排名较前的三所中学是:Pierre Trudeau 高中,Unionville 高中和Bur Oak 高中。从目前的房价水平来看,Unionville 高中校区的非公寓类物业,己少有价格在70万以下的。价格较便宜的,是Hwy 7 与Warden 之间的一些公寓和Townhouse 。所以,如果希望有更多的名校物业选择,需要将眼光移向更北更东,也即16 街以北,Kennedy 以东的范围,具体而言,也就是Berczy,Wismer 和 Greensborough 三个社区。越往东地点的物业,越是便宜,房龄也越新,华人的比例递减。Greensborough 社区物业情况,本人不久前曾专文介绍过,现在我重点分析另两个区域。 

Berczy 的范围是Major Mackenzie 以南,16 街以北,Kennedy 以东,Mccowan 以西,此社区大部分的物业,是在约十年前兴建的。如同万锦其他社区,华人所占的人口比例最高(72%),其他人数较多的族裔是:印巴裔8%, 菲律宾裔3%, 意大利裔3%, 斯里兰卡裔2%。目前社区的人口总数约为一万七千,家庭平均收入约为九万六千元。如果我们将预算确定在45至55万之内,置业者在此区可选择的物业类型,主要是半独立屋和Townhouse, 也有少量单车库独立屋。这些Townhouse 与其他区域或更新同类型物业的不同点之一,是房前无车道,车库单独建在后院位置。总体而言,此区域物业类型多元化,因此40万以上,不等金额的预算,均可以在此社区购置到合适的物业。我相信名校效应,是影响众多买家决定在Berczy 置业重要因素之一。从目前的排名来看,Pierre Elliott Trudeau 是整个GTA排名最前的高中,社区内的两所小学:Stonebridge 和 Castlemore 均是教育质量不错的学校,社区内的All Saint 天主教小学也颇为知名。从最近一两年此区各类物业交易价格来看,绝大部分在十年左右均取得了一倍的房价升幅。

Wismer 是在Berczy的东面,北以Major Mackenzie 为界,南到16 街,西面至Mccowan, 东面以Hwy 48 为界。在人口结构方面,华人总数虽仍是最多,但比例相对较低(52%)。其他人口较多的族裔是:印巴裔13%, 菲律宾裔5%, 意大利裔4%, 斯里兰卡裔4%。目前社区总人口约一万余,平均家庭年收入约为$84,025。相较于Berczy 社区,Wismer 社区房屋更新,平均房价较便宜。45至55万的预算,在此区有更多,更佳的选择,从比例来看,此价位的半独立,独立,Link, Townhouse 等类型物业,均有较充足的选择。由于万锦北面房产的开发,是从西面向东逐歩推进,在该社区的东北面,尚有一些不足五年新物业,和少量施工中的项目。对于以房龄为重要考虑因素的置业者,值得关注此区域和邻近更东的社区。在学校配置方面,社区内的Bur Oak 高中目前全安省排第26名,三所公立小学:John McCrae, Donald Cousens, Wismer 均是教学质量优异的学校。如同我之前分析的,名校效应,房龄和升值空间是这两个社区的吸引点,但其生活设施配置和交通方面,目前尚有相当的不足,缺乏吸引一般租客的社区条件,以房养房计划在这些区域将有较大的难度。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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