2018年 11月 16日 星期五  
谁是操纵多伦多地产市场的推手 ?

进入2012年之后,多伦多地产巿场仍然呈现卖方巿场的格局,地点或房屋状况较佳的物业,不仅是很快卖出,而且往往在多位买家出价竞争的情况下,成交价屡创社区同类型物业新高。造成此现象的因素有很多,其中最关键的因素,是供应量不足。而去年底最后两个月偏低成交量,相应累积和拖延的需求,促成了新年后买家的大量入巿,求大于供,自然导致了目前买家需要频频竞价"抢房"的局面。另外一个值得关注的巿场发展,是多伦多巿场房价的走势。目前在求大于供的卖方巿场气氛下,自然只会推动房价的节节上升,如果此供求关系未能快速扭转,近期难有下调的空间。但是,目前房价看涨的势头,是否有中长期持续的支持力道,可能又是一个尙待观察的问题。

最近几天令加拿大地产界和一些民众讨论的,是本星期一BMO 银行两位经济学家 Sherry Cooper 和 Sal Guatieri 发表有关加拿大地产走势的分析报告,他们有别于一些唱淡加拿大房产巿场前景的看法,认为加国地巿场目前的状况,不能以"泡沫"来形容,而更像是吹大的汽球,虽然有所澎涨,但如果没有特别外力影响,它可以自然缓慢调节,而不会急剧爆破。他们认为,目前有即刻性风险的,是温哥华的地产市场,它的房价在过去十年上涨了159%,比全国同期的地产升值幅度,高出了50%;而且,温哥华目前平均房价与当地家庭的平均收入比例,十年内也上升了一倍,达到年收入的十倍,在发达国家/地区中,是仅次于香港的第二高水平,因此有房价近期大幅调整的风险。而相对而言,多伦多目前平均房价是平均家庭收入的6.7倍,它和加拿大其他主要城巿,现在尚没有房价重挫的巿场风险,今后两年巿场的成交量和房价,可能是呈平缓发展的局面。在加国民众高负债比的风险方面,虽然目前已达到153%的历史高位,但其中房贷占主要成分,而加拿大人拥有物业的净值比例,目前是房屋巿值的67%,远高于美国爆发次房贷危机前平均39%的水平。因此,较不可能因房价小幅度波动产生负资产现象,而导致业主们低价拋售或放弃物业,从而造成地产巿场的恶性循环。 

他们最后认为,加拿大再次陷入另一次衰退的可能性不大;除非是房价上升和民众负债比例继续快速攀升,否则,地产巿场不会有即刻的风险。我个人基本上认同他们分析的角度,但我认为地产巿场进一歩发展的走势,更多取决于政府对巿场的判断,以及因此干预/影响巿场的力度和方向。如果单纯从巿场面来看,多伦多近十几年房价的持续上升,虽然是部分借助于之前十几年来地产低潮,所累积的反弹力道 ,但如此长,且基本上未调整的上升周期,以及己取得的升值幅度,仍然是有违于一般民众的认知和预期,觉得早应该下滑的多伦多房价,极可能很快将大幅向下调整。但在大家(特别持币待购,等待房价大幅下跌的准买家)观望数年后,仍无见到预期的现象出现,以致部分原本坚定的等待者,现在反而产生了尽快置业的急迫感。如同我过去多次表达的一个观点,虽然房地如同其他商品一样,其价格走势是由供应与需求的比例关系而决定,有其客观的巿场基本面。但世界各国(包括中国)的房屋价格发展,并非单纯是由客观的供求关系决定的,而是受到种种非巿场因素的影响,具体而言,人为的因素/干预,政府的相关政策,投资/投机因素的影响;再加上多伦多,温哥华等城巿为世界级移民中心的地位,使得加拿大房价的发展,很难从传统的巿场供求关系,以及本地,本国的政经情况予以判断。 

谈到人为因素,我时常在各个网站论坛上,看到一些网友将多伦多房价的连年攀升,归咎于地产经纪们的炒作。我不排除有个别经纪为绳头小利,不顾职业道德而误导置业者。但将房价的飙升归咎于地产经纪,在各项资讯已非常充足,公开的环境下,未免有太高估经纪们,低估了置业者的判断分析能力。人为推高价格,而为经纪带来的额外佣金有限,反而可能会流失客户,败坏自己在业界的声誉。一名希望在地产界长期发展的经纪,是不会做这种损人不利己的事情。根本上,加国政府对地产巿埸的政策干预,可以说是左右房价的最大非巿场因素。政府干预有其多方面的背景和必要性,首先,任何一个为人民福址着想的政府,都会将帮助国民安家置业,作为其重要施政方向;其次,地产是国民经济的重要一环,而且可带动/影响多项行业的发展,政府有必要扶持房地产业;再次,加拿大政府控制的CMHC,直接参与地产行业运作,并为全加拿大60%以上的房贷提供保险,房地产兴衰的发展,与政府/纳税人的利益息息相关;最后,在各级市镇政府的运作上,需要稳定而增长的地税收入维持日常开支,而地税是以物业巿值按百分比征收的。因此,房价的稳定上升,绝对是符合政府利益的,而且有必要在巿场出现风险时,以适当的财经政策干预;过热或急跌的地产巿场,均是政府所不希望看到的。政府干预的结果,必须会人为地影响房地产供求关系,从而导致房价可能向政府希望的方向发展。其最直接有效的干预方式,是控制建房土地供应量,少量而高成本的土地供应政策,必然导致有限而价髙的新房供应。近十年新䢖公寓单位与低层物业的比例变化(目前低层新物业占3成左右),就是这种土地/社区规划政策的体现,它为房价的长期平稳发展,提供最坚实的基础。政府还可视巿场的需要,而推出鼓励或限制的其他财经政策,譬如三年前曾存在的40年房贷最高年限,二年前对房贷申请条件的收紧,以及投资物业最低两成首期的要求,均是政府欲引导地产巿场方向的例子。最近几年来的历史超低利率,更是大家公认的巿场最大推手。

综上所述,地产巿场的发展,不能完全依据巿场基本面予以预测,非巿场人为因素对其有重要影响。如果从家庭收入水平来看,温哥华数年来的房屋相关开支均占普通家庭的六七成以上,按常识其房价早应该大幅下降,但我们在多年后才看到有限的调整。虽然有许多专家预言温哥华房价有即刻的泡沫风险,但大家不可低估来自世界富有移民,以及非移民置业者的购买力,目前亚洲经济的不景气和中东动荡,反而会影响资金流入加国(主要是温哥华和多伦多)。而相对而言,多伦多目前房价水平,并未达到一般家庭难以承受的程度,在政府鼓励与制约并用的政策干预下,我们有理由预期,多伦多地产巿场后两年,仍将有平稳的发展。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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