2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产的“五十万”现象(北约克篇)

对于绝大多数购房自住的朋友们而言,无管理费的各类Free Hold 物业,应该是基本的置业方向。但置业者通常有一个比较确定的预算金额,而在他们的心愿中,均希望能买到面面俱到,无论是升值潜力,校区排名,生活交通,社区环境,物业年龄,房型结构等各方面均很理想的物业 。不过现实的情况是,特定的预算已经限定了可选择的社区范围,在这些特定的社区中,很难发掘到各方面都极为理想的物业,任何一个房屋都可能存在某个/些方面的不足。买房的过程,需要买家有一个弹性的心态。在坚持达到最重要指标的同时,对其他较为次要的因素,要保留一定的妥协空间。初次置业者中,有就学子女的中青年家庭占相当的比例,对于他们来说,房产升值潜力和校区的排名/质量,通常是最为重要的考虑因素。有人认为,升值潜力和学校排名是一体两面的情况,两者相互影响制约。在多伦多某些社区中,的确可以看到这种现象,但它并非是绝对正确的规律。应该说,近几年来房价升值快速社区,其校区排名均较佳,但并非都是名列前茅;相对而言,校区排名前列的社区物业,其物业升值方面未必有亮眼的记录,目前的房价水平,也不必然高过邻近社区。这一客观现象,是初次置业者,特别是新移民需要体认到的。延续本系列的话题,我们继续分析北约克区45万至55万之间的物业,以及相关社区的情况,其中可以进一步探讨校区与物业升值的关系。

说到北约克,其实华人置业者感兴趣和聚集的社区范围并不大,主要是Sheppard以北, Steeles 以南,Victoria Park以西,Yonge以东的范围。北约克其他区域,因价位,治安,升值潜力,生活交通环境等因素,较少有华人关注。如果我们进一步将预算限制在45万至55万之间,则有需要将西边的界限再朝东移动,划定Leslie 为西面的界限。虽然在Yonge St 附近,偶尔也会有地段较小的物业,以55万以下的价位出售,但属于是非常少有的情形。在Leslie 以东的范围,能够以此预算有较充足的选择。如果我们将这个范围按校区和地理位置再做区隔,还可以再将它分为三个社区:Hillcrest Village 社区,Steeles 以南, Finch 以北,Victoria Park 以西, Leslie 以东; Pleasant View 社区,Finch 以南,Sheppard以北, Victoria Park 以西,Hwy 404 以东; Don Valley Village  社区,Finch 以南, Sheppard 以北,Hwy 404 以西, Leslie 以东。

Pleasant 社区是这三个区域中,房价较便宜,此价位范围物业数量较多的。华裔人口较多,但仍属于多族裔的社区:华裔 39%, 意大利裔 19%,希腊裔 13%, 波斯裔 4%, 英裔 3% ;  其居民目前家庭平均收入为 $61,093。在校区配置方面,高中属于 Sir John A Macdonald CI, 该校过去排名尚可,但近几年排名有所下降,教学质量在安省属于中等偏上的水平。社区内的公立小学,整体较为普通,缺乏排名前列的明星小学。45万至55万价位的物业,在此区绝大部分是半独立房屋,也有非常少量的独立和Link 物业,房屋风格以平房和各类复式房为主,也有少量二层房屋。由于多数属于半独立物业,其物业地基宽度多在30尺左右或以下。这些物业一般均有3个或以上睡房,两个以上卫生间。而且平房和复式物业的结构,便于业主们增加睡房的数量。此区不少物业均有装修完成,带独立卫浴和厨房的地下室公寓,而且分门出入,对于需要以房养房贷置业者,此区的物业有其优势。

Don Valley Village 社区 是华裔数量相对较少的社区:华人 30%,波斯裔 12%,印巴裔 10%,英裔 6%,菲律宾裔 5%;目前居民家庭平均收入为$65,337。45万至55万价位的物业在此区相对较少,而且主要集中在 Don Mills 和 Leslie 附近,以半独立的平房为主,也有少量复式半独立屋,如同邻近社区,这些物业一般均有三个或以上睡房,地下室基本上均已装修,为走出式地面结构或有分门,适合出租,但这里的物业有相当数量是以电力方式供暖,在耗电和室内空气质量方面有不足之处。如同邻近的社区一样,位于Don Valley Village 的这些物业也是具有以房养房的条件,距404公路不远,而且紧靠Finch, 交通十分方便。近Leslie 的利是商场和Don Mills 上的Peanut Plaza 均有大型华人超巿,而南面的Fairview Mall, 更是喜爱购物人士的最佳去处。此社区的两所小学在全安省多年来名列前矛: Seneca Hill PS 和 Crestview PS。比较遗憾的是,其所属的高中,George Vanier Secondary School 教育质量欠佳,目前在全安省700多个高中名列613位。 Don Mills Van Horn 附近范围一些物业和人口结构,对此社区物业升值有一定影响。比较特别的是,此社区Finch/Leslie 东南角的 Green Meadows Cir 上有一些百万或近百万值,十年左右房龄的二层独立屋,它们是在一个私家庒院拆除后兴建的。

Hillcrest Village 是一个华人比例较高的社区:华裔 53%, 印巴裔 10%, 波斯裔 5%, 意大利裔 3%, 菲律宾裔 3%。此区居民家庭平均年收入高过其他两社区,目前平均年收入为$80,144, 其校区配置,可能是华人聚集此区的原因之一。该区物业結构和风格与邻近区域接近,此价位范围多半是半独立平房和各类复式房,也有一定比例传统二层物业。由于Seneca College 座落此社区,众多学生促成了旺盛的出租房需求,很多业主将地下室和多余房做出租用,睡房数量达四个以上的物业较多,相当多的房屋有两个甚至以上的厨房,并有租客专用的分门。知名高中 A Y Jackson Secondary School 和 安省名列前矛的 Hillmount 小学,是该社区的一大亮点。比较不尽如意的是,横贯社区中间的 McNicoll Ave 以南,有大范围的高压线电塔。虽然仍无明确的科学依据证明,高压线附近的房屋将有安全和健康的危害。但各族裔人士均较排斥这种地点的物业。而且,过高比例的出租物业,将影响到社区的整体环境和物业维护状况,可能会对房屋的升值形一些成阻力。这三个社区均有其类似和不同的特点;好校区,生活交通便利性,以及自住兼投资的功能,是少有的多项优势组合。但是置业者在选择物业时,也需要体认到这些社区存在的不足方面。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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