2018年 11月 16日 星期五  
解析多伦多地产的“五十万”现象(士嘉堡篇)

在房地产市场这个比较特别的领域,决定房价基本面的供求关系,有着其独特的性质,其供应量有其明确的局限性,可供使用的建地有限且逐步减少,土地成本逐步上升;同时,政府考虑到地产对整体经济和环境保护的影响,以及城市中长期整体规划的角度,政府对于地产市场的供应量方面,始终是采取限制和主动干预的立场。大多伦多地区近几年公寓物业的急剧增长,以及独立/半独立物业开工量同期大幅减少,就充分说明了这种政策方向。而新近完成和目前兴建中的住宅社区,其房屋建筑风格和社区规划,也显示了政府政策导向的色彩。供应量的逐步减少和成本的上升,决定了房屋供应面的成本只会上升,没有下降的空间,它是决定房价各不确定因素中的相对稳定性。因此,我认为在供求这两因素中,需求对房价有着更大的影响力。需求还应该分解为“量与质”两方面,从目前的人口结构和移民政策,以及多伦多本身的地位来看,市场对于房屋需求量在可预见的未来绝对是稳定增长,但是,影响到房价变化的关键点,我认为是取决于需求面“质”的因素,特别是首次置业者的收入水平和现有资产决定的承受能力(大部分是本地年轻人士/家庭和新移民)。基于这一点,我发现多伦多地产市场存在一个特别的“五十万”现象。计划置业的本地年轻人士,他们相当部分个人的收入可能在五万左右;而新移民家庭,他们的个人收入总体上,初期可能会较本地人士为低,但他们的优势在于已有一定的资产积累,或将获得父母的经济支持。如果以五十万的房价计算,支付三成首期款之后,每月的房贷金额目前大约在一千五至两千之间;一些本地年轻人可能无法承担三成的首期款,如果是付出二成首期款,每月的房贷也只是多付二至三百元而已。因此,从承受/支付能力,以及投资理财的角度,很多首次置业者自然将目标定在五十万左右的物业。而多伦多房价的发展也印证了这一现象,2011年平均房价大部分月份一直在45万至48万间浮动。

大多伦多是加拿大房屋买卖最活跃最多的城市,2011年通过多伦多MLS成交的物业数量为89347间。虽然多伦多2011年平均的房价目前为$465,412,但各个不同社区的房价水平,房龄和社区人口结构,以及校区/交通购物设施等方面有相当的不同。同样五十万左右的预算,在多伦多不同社区可以购置的物业,将会相当的不同。我尝试以华人朋友们较熟悉的一些社区逐个分析,帮助计划以此预算置业的朋友们,有一个整体比较了解。对于很多华人朋友们,士嘉堡是一个非常熟悉的社区,它的面积很广,占据多伦多东面广大的范围。华人目前在士嘉堡聚集的地区,主要是在401公路以北的部分,而且以西面Victoria Park Ave 至东面的 Markham Rd 的范围。为了深入分析,我再将此社区以中间南北方向的Kennedy Rd 为界,对东西两部分区域的物业和相关社区情况具体解析,总体而言,西面的房价高于东面的房价,下面的分析是以45万至55万价位物业为基础。

西面范围南边至401公路,北至Steeles Ave E。从南至北,还可再分为 Tam O’Shanter-Sullivan( 401公路至Huntingwood),  L’Amoreaux(Huntingwood 至McNicoll),和 Steeles(McNicoll至 Steeles) 三个社区。从人口结构来看,华人,印巴裔,斯里南卡裔,菲律宾裔,意大利裔为较大的族裔。华人在这三个社区均是人数最多的族裔,其中以 Steeles 为最多(74%),L’ Amoreaux 最少(44%);在家庭收入方面,Steeles 为最高($74,028),L’Amoreaux 为最低($63,539)。此三个社区的房价水平虽然比较接近,但其差异也是与社区居民的收入水平成正比的。士嘉堡绝大部分物业的房龄均在30年以上,此区也不例外,但房屋的结构和风格,在不同的社区有一定的差异。最南边的Tam O’Shanter-Sullivan 与L’Amoreaux社区平房和复式房占多数,所以它们的地基一般较大,很多均超过40尺度宽度,其中40尺至50尺宽的物业占相当部分; 北面Steeles 社区的物业以二层物业为主,地基宽度多在20尺至40尺之间。Finch/Warden  西南角和Birchmount/Steeles东南角有一些十年以内较新房屋。这三个社区涵盖四所公立高中和多所小学,其中两所中学(Sir John A Macdonald CI 与Dr. Norman Bethune CI)目前排名分别在全省197与265的位置,较前几年的排名有所下降。 但此区域有多个在全省名列前茅的小学,最为知名的是 Kennedy  小学和David Lewis 小学。Bridlewood Mall 和 Bamburgh Circle 上的丰泰超市,是华人朋友购物的热点。

东面范围同样南至401公路,北至Steeles Ave E,东至Markham Rd。从南至北,还可再分为 Agincourt South-Malvern West ( 401公路至Sheppard 北面铁路线),  Agincourt North(铁路线 至McNicoll),和 Milliken(McNicoll至 Steeles) 三个社区。人口结构来看,华人,印巴裔,斯里南卡裔,菲律宾裔,意大利裔, 非裔和希腊裔为较大的族裔。华人在这三个社区均是人数最多的族裔,其中以 Milliken为最多(72%),Agincourt South-Malvern West最少(53%);家庭收入方面,Agincourt South 为最高($73,636),Agincourt North 为最低($71,020)。房屋的结构和风格方面,此区域呈现更多元化,二层屋,平房和复式房均可找到,平房主要集中在Agincourt South 社区。房屋地基20余尺至60尺不同宽度的均有。Finch/Mccowan 东北角和 Sheppard/Markham西南角有一些较新的物业。这三个社区有两所公立高中和多所小学,其中两所中学(Agincourt CI 与Albert Campbell CI)目前排名分别为全省63与432名,排名较前几年也有所下降。 此区缺乏排名前列的小学,目前排名较佳的是 Agincourt  小学( 139名),比前几年也有所下降。此区域是近十几年来大多伦多范围华人比例最高的区域,服务华人的超市,餐馆和其他消费场所众多,基本上可以保持与国内一样的生活方式,交通也是非常方便。因此,有很多新移民初抵时在此安顿,其平均房价较西面区域也相对便宜,对出租型物业有很大的需求。很多移民已熟悉周围环境,自然会倾向在附近置业。而需要以房养房和投资出租物业的朋友们,同样会选择购置此社区的房屋。基本上,东西两部分区域的物业均有类似的特点,市场买卖活跃,兴旺的需求对房价有一定的支持,但对其中长期的房价发展,可能要谨慎评估。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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