2018年 11月 16日 星期五  
认识万锦(Markham) 新兴中产社区:Greensborough

计划置业自住的朋友们,特别是首次购房的人士,除了对于地点的要求外,很多都有一个对房龄的执着,希望房子越新越好,并且愿意为较新的物业付出较高的房价。所有商品都有一个随使用时间增长而折旧贬值的规律,新车开过一两年之后如果出售,其价格需低于同类新车价格相当幅度才能卖出。房屋作为一个有特别功能的商品,可能是极少数其市值将随时间的流逝,反而会逐步上升的例外情形,其他类似的商品可能是古董和珠宝吧,我想这也是很多人投资这三种标的物的部分因素。如果简单以时间来提高增值幅度的角度考虑,越新的物业越有增值潜力/投资价值,将是一个必然的结论。但对于房地产而言,实际情况并非完全如此,要视具体状况而定,房屋的新旧在很多时候,并非是决定其总体价值的最重要因素。我个人认为,住宅型物业的价值,主要是由三大因素决定的,而且它们重要性程度有别。最重要的当然首先是地点因素,此因素是广义的,它包括地理位置,周围的学校,交通,休闲和购物设施配置,以及主流社会对此社区的认知定位;其次是人口结构因素,它就影响到将来买家的人口结构,房价增值空间,社区物业维护状况,治安和学校的排名等等;第三位因素才是房屋的新旧程度和结构等。当然,这三项因素也是相互影响的。譬如说,如果某个社区有大量中东裔居民,可能社区附近将建造清真寺;而如果华裔人口较多,附近的Plaza,将会出现一些针对亚裔人士的超市和餐馆。因此,对购置物业的大部分朋友们而言,如果你希望买到一个有增值潜力的物业,恐怕不能完全以房屋的新旧来取舍物业,而需要从多方面角度来权衡。而作为一个地产经纪,也必须对房地产的这三方面因素有全面的了解,才能真正为客人提供专业的服务。仅仅认识/检验房屋的结构来评估物业价值,是远远不够的。我今天介绍的万锦 Greensborough 社区,可以为大家进一步分析我前面提到的三大因素。

Greensborough 位于Markham  的东北面,属于开发中的新兴社区,它的范围南从16Th Ave开始,北边以 Major Mackenzie Dr E为界,西面到 Hwy 48 ,东边以9Th Line 为界。如同列治文山一样,万锦虽然历史悠久,但其人口的大幅增长,是从上世纪90年代开始的,而且其总体人口远远超过列治文山。Greensborough 在十年前仍然是农场用地,它是万锦最年轻的社区之一,绝大部分的房屋是2004年或以后完成的。其人口的增长非常快速,在最近五年内翻了一番,目前已超过一万人。Greensborough 如同其他新兴社区一样,它也是一个具备年轻家庭居多,族裔多元化特色,且中产家庭为主的社区。其平均家庭收入为八万八千元,人口比例最高的五个族裔分别为:华裔 27%;印巴裔 18%;意大利裔 9 %;斯里兰卡裔 6%,菲律宾裔 6% 。此社区与其东南方的 Cornell 相连(另有专文介绍),组成了万锦最东端的新兴社区。这两个社区都是上世纪末,按照高密度,兼顾环保和鼓励人性化都市规划的政策下开发兴建的,而且还有一些正在和计划将来几年兴建的住宅区开发项目,因此市场上在几年内将有相对充足和持续的供应量,这对其房价短期的增长,将带来一定的压力。不过,由于将来此区可供开发的土地极其有限(东边是Rouge Park, 北面是环保敏感地带),在万锦地区,已很难再有大范围的用地可供开发,其中长期的房价走势仍是较乐观的。 

在地点因素方面,生活购物及交通有其尚待改善的空间,虽然16Th Ave/ Hwy 48附近的已有几个Plaza,  如Markham Plaza 和  16Th Plaza, Home Depot等,  以及社区内的Greensborough Town Centre。但目前仍缺乏大型的室内外商场,较近的是 Hwy 7 和Mccowan的 Markville Mall。交通方面的不足也较明显,此社区附近无主要高速公路,距离401,404高速公路较远;而且,其主要交通要道(Major Mack, 16th Ave, Hwy 48)路况和宽度均欠佳,容易造成交通的堵塞;根据目前和将来的规划,16th 与Hwy 48 将兴建更多的Townhouse,  两栋公寓楼,以及可能兴建的清真寺。这些建筑物一旦完工, 此社区主要交通路口就将更加堵塞,前往市中心上班的居民,可能需要利用附近的Go Train 设施。在学校配置方面,目前此区已有三所公立小学,两所天主教学校,社区居民子女可就读Hwy 48 西侧的Bur Oak 高中,不过,估计York Region 教育局的规划,社区东面9th Line 附近将兴建一所新高中,它将成为社区的配套高中。社区内的Swan Lake 公园 是它的一大亮点,附近环境优美,并建有一些老人公寓。但由于附近地带的持续地产开发,对自然环境可能带来负面影响。虽然此社区有种种不足,但放眼整个大多伦多地区,价位适中,且距多伦多市区不远的大规模新兴社区,可谓寥寥可数。从这个角度而言,Greensborough 仍有其自身的优势和增值潜力。

现在我将目前市场上,Greensborough 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(23个物业):

                        平均          中间位        最低            最高

目前挂牌价   $618,755   $669,000      $372,800    $798,800

地税               $3,595        $3,430        $2,618        $4,595

睡房数量         3.7               4              2                       5

卫生间数量    3.5              4                2                      5

Type:                              价格范围

Townhouse (3间) $372,800 To $425,900

Semi-Detached  (1间) $468,000

Detached(19间)    $499,900  To  $798,800

Style:

2   Storey   (22间)   $372,800  To  $798,800

Bungaloft     (1间)       $499,900  

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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