2018年 11月 16日 星期五  
认识列治文山 (Richmond Hill) 绿色环保社区:Jefferson

正式进入2012年,各位计划换房和置业的朋友们,也开始积极地筹划。本人最近与客人的交流中,最常被问到的一个问题,就是对于2012年多伦多房价走向的看法。本人的见解,在上周的文章中,已根据对市场基本面的认识进行分析表达。但是,环顾世界各国,地产和金融市场,是受政府干预最频繁和深入的两大经济领域。地产市场发展难以预测的原因,除了市场基本面的变化莫测外,政府可能出台干预政策的频度和力度,更是无法提前告知的。政府本身的财经政策规划和实施,其实也是一个“摸着石头过河”的过程。西方各国对中国经济体制批评最多的,是认为中国政府干预过多,缺乏经济自由度。如果将这种批评局限于经济管理的微观方面,或许是比较客观的。但如果我们上升到宏观经济面,特别是地产和金融市场等最重要经济环节。西方与中国政府一样,同样是采取积极干预的政策,差别在于主被动程度和干预技巧。很多在国内就读过大学的朋友们,应该都修读过政治经济学。其实在西方也是一样,经济永远是受到政治影响的,而且越是宏观面的重要经济领域,这种干预越是明显。美国目前地产市场局面,很大程度是四五年前的次房贷危机(Subprime Mortgage Crisis)造成的,而发放房贷的重要结构,就是政府支持的“两房”(Fannie Mae & Freddie Mac),房地产市场狂跌及相随的金融危机,造成两房和几大美国银行达到破产的境界,美国政府不得不对两房注资接管,并在2008年十月对各大银行提供7000亿美元Bail Out ,以稳定地产市场并保障金融体制不至崩溃。加拿大国有的CMHC 为房贷首期低于20% 的置业者提供房贷保险,涉及金额达数千亿,为房贷银行分担了借贷风险,对地产市场提供了鼓励和稳定的作用。政府/纳税人的切身利益,地产市场本身和对其他相关行业的影响,决定了政府一定会对地产市场密切关注,并会在必要时直接进行干预。此一政府干预因素,更使得地产市场走向难以预测。但避免地产市场的非正常暴涨暴跌,必然是政府干预的方向,再加上目前尚算正常的经济基本面,今年地产市场的良性发展应该是可以预期的。对于置业的朋友们来说,选择与大自然接近且生活交通方便的新兴社区,有着升值和绿色环保生活品质两方面优势。列治文山的Jefferson 社区,就是 符合此标准的优质生活区。

Jefferson 位于Richmond Hill 的北面,属于开发中的新兴社区,它的范围南从Gamble Rd/19Th Ave开始,北边以 Jefferson Sideroad 与Yonge St交界处西北角住宅区为界,西面到 Bathurst St ,东边以Bayview Ave为界。基本上,列治文山虽然历史悠久,但其人口的大幅增长,是从上世纪90年代开始的,而此区域是列治文山最年轻的社区,大部分的房屋是2007年或以后完成的。大家知道,加拿大各级政府对于地产开发,会从环保,资源充分利用和社区全面平衡开发方面,进行积极的管控。Jefferson 有大面积的树木植被地带,位于受到三级政府保护的 Oak Ridge Moraine 区域,由于受到冰川世纪变迁的影响,此区域的地形相对较高,有部分呈丘陵地形,而且其土壤松软,保有丰富水分,是周边区域很多住户的用水来源。此情形的影响之一是,政府对开发的范围和密度有严格的限制;同时对于开发商而言,他们在此区域的建筑开发的成本和难度也比较高。这些因素也将在此社区房屋的价位和增值空间反映出来。Jefferson 如同其他新兴社区一样,它也是一个具备年轻家庭居多,族裔多元化且收入较高的特色。其平均家庭收入为十万四千元,人口比例最高的四个族裔分别为:意大利裔 31%;华裔 13%;英裔 9%;伊朗裔 6%。

在生活购物及餐饮方面,此区的居民可以前往Yonge 街 上,南北方向范围内的一些Plaza,  它们涵盖了大部分的主流超市和品牌餐饮,家居店铺。目前有少数新建的商场,但由于人口和规划的限制,将来可能不会有太多的商场在此兴建。在交通方面,Yonge 街上的密集的VIVA 及其他 York Region 巴士线路,可直达  Finch 地铁站。而附近的 404 高速公路,可为驾车人士提供前往市中心和利用401公路的方便。由于人口较少,目前此区仅有两所公立小学(MacLeod’s Landing PS & Moraine Hills PS ),一个天主教公立小学(St. Marguerite D’Youville)。而高中则以Jeffeson Sideroad 为界,南边的上Richmond Hill 高中;北面的读 King City 高中。此区的物业以独立屋为主(其中包括少量的平房),也有一些Townhouse 。数年新独立屋的地基宽度在35尺至60尺之间,深度多数在100尺以内。而地宽50尺以上的房屋,价位一般在近一百万或以上。这里还有一定数量的空地出售,宽度50尺至180尺不等,价位在50万至150万之间,可兴建室内面积4000尺以上的豪宅。有意购地自建住宅,并且喜欢安静环境的朋友们可以考虑

现在我将目前市场上,Jefferson 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(24个物业):

                        平均          中间位        最低             最高

目前挂牌价   $893,879   $834,450      $478,000    $1,799,900

地税               $3,939         $4,140        $367            $6,685

睡房数量         4                   4              3                       5

卫生间数量    3.9                 4                2                      6

Type:                              价格范围

Townhouse (2间) $478,000 To $493,000

Vacant Land  (5间)    $499,900 To $1,499,000

Detached(17间)    $598,000  To  $1,799,000

Style:

3 Storey (1间)      $829,000

2.5 Storey(1间)    $999,900

2   Storey(17间)   $478,000  To  $1,799,900

Blank         (5间)       $499,900  To  $1,499,900

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated