2018年 11月 16日 星期五  
认识2012年多伦多楼花市场走势

2011年是多伦多楼花市场取得历史记录的一年,虽然我们还有一个多星期才能正式进入2012年。但根据已有的公寓销售量推算,业内估计2011年全年销量将达到26000个左右,这将打破多伦多在2007年22624个单位的销量纪录,成为历史上一个新纪录。人们在兴奋和感叹之后,可能会不仅自问:如此耀眼的记录,还会在2012年重现吗,它是否也是多伦多楼花市场泡沫化的征兆?这种疑问不仅存在于关心的地产市场的一般民众当中,目前已觉得加拿大许多家庭负债偏高的中央银行,在前不久已直接发出对加拿大楼花市场出现泡沫化的担忧和警告。央行的December economic review认为,多层公寓市场已出现供求不平衡的现象,市场上空置公寓单位数量上升,显示其价格下跌的市场风险升高。如同其他类似的话题,业内和一些金融专业机构,对于加拿大楼花市场在2012年的走势,也存在截然不同的看法。有人认为目前市场并没有供过于求的现象,已售和计划新建的公寓,是为满足新移民为主的市场需求。另一种观点则认为,楼花市场大比例投资者买家的存在,已经说明了市场浓厚的投机色彩,缺乏真实市场需求的支持,一旦市场形势改变(利率调整和供应量进一步增加),必然会出现楼花价格的大幅下滑。我个人的看法是趋于这两种预测的中间:如果基本面改变不大(发展商保持同等开工量,利率维持不变,失业率和经济成长率未进一步改善),楼花可能因目前高企的均价,而导致销量一定幅度的下降,平均价格升幅将放缓,但不至于会市场崩盘。

在楼花市场的供求关系上,我觉得目前多伦多市场还算正常,大家可以想象的是,作为供求关系中最主动一环的发展商,他们时刻在关注评估市场需求的变化,并因此对开工量和销售策略进行调整,他们不会坐视供过于求情形的持续。根据CHMC 的统计,今年十一月份多层公寓开工量已经下降了23 % 。另外一个对供求失衡的看法,是认为目前上市的公寓数量过多,市场无法及时消化,并将打压楼花的升值。但根据National Bank 的数据,目前多伦多全部待售公寓物业,理论上需要19.3 个月被市场消化,而历史上的平均市场消化周期是26个月。显然,市场无法及时吸纳公寓物业的担忧并无客观依据。至于人们对楼花买家中投资人比例过大的质疑,也应该注意到公寓物业的特点,作为自住的公寓买家,他们置业的需求通常是需要尽快实现的,如果价格较便宜,地点又能满足交通,生活及子女就学的方便,经过分析比较后,他们大部分是选择购买公寓现房,而不是需等待数年且有相当不确定性的楼花单位。楼花单位的升值空间,独有的资金杠杆机制,出租简单方便,却是地产投资人青睐的功能,自然成为他们的投资首选。实际上,作为地产市场主要组成部分的出租物业(主要是公寓物业),本来就是有投资人所拥有的。将投资人视为非真正物业使用者的看法,是有失偏颇的。多伦多目前仍有接近一半的人口租房居住,以目前出租公寓物业低于2% 的空置率来看,投资人购置公寓物业出租,仍然是有广阔市场空间的。

无论是投资者或自住买家,如果计划2012年购买楼花单位,价格成本的控制,可能与物业地点的选择,有着同等的重要性。大多伦多区楼花的平均价格,有着极大的差异,价格从每平方尺从300多元至800元不等。如果以升值潜力,抗跌性和综合价值来看,或许不能简单地以价格的高低作为取舍标准。对于自住买家,可以多从个人的喜好和家庭的特定需求进行选择。而作为投资人的买家,除了分析评估某个楼盘的升值潜力之外,还需要更多从将来实际买家或租客的角度来思考。公寓物业虽然有其独特的吸引点和特色,除了少数群体外,它基本上是人们无法承担非公寓物业时的替代选择,如果价格过高,则将失去它的基本优势。目前大多伦多地区二手公寓物业的平均成交价为34万左右,它可以提供一个认识自住买家目前承受能力的参考指标。如果我们将它粗略地视为一个平均700尺的面积单位,那么,目前买家心目中的预算指标大约是每平方尺500元左右,我们可以将此作为评估楼花价格的一个参考指数。当然,买家实际上将以地点,楼龄,配套设施等因素而有预算的上下浮动空间。如果以DownTown, UpTown, Yonge 地铁沿线和  Bayview 附近区域,以及市区湖滨地段的楼花单位来看,目前大部分已经是600-800元的平均尺价,而且2012年还将有更多的新盘开工,投资者如何在大量的楼盘中,发现具中短期升值空间,能够满足特定群体需求的理想楼花单位,颇具挑战性。除了价格合理外,有别于同区类似楼盘,具备被未来买家青睐的独特性,是投资者们应该要关注的重点之一。

作为自住的楼花买家,可以多考虑市中心热门地区外的公寓单位。以加拿大人平均7年左右换房贷频率来看,以公寓作为过渡性质的买家们,他们的换房的频率可能更快,能否在四五年之后以合理价位顺利售出公寓物业,是将来实现换房计划的关键。以目前多伦多的平均公寓价格来看,每尺500元左右或稍高的价位的楼盘,应该是比较理想的考虑目标。对于以出租为目标的投资人,目前恐怕只能选择每平方尺500元以下的楼花单位,以目前多伦多的租金水平而言,只有这个成本价格以下的公寓,能够产生正资金流投资回报。买卖楼花有别于现房买卖,它有非常多的不确定性,它们可以变成你的敌人或朋友。如何评估掌控这些不确定因素,有时候决定了购置楼花的得失。以目前加拿大经济情况而言,偏高且可能失控的民众高负债率(大部分是房贷)是政府的一大心病,如果以提升银行利率来遏制民众负债的升高,可能会对目前萎靡不振的经济带来负面冲击,政府必须维持一段时间的低利率政策。政府可以采用的变通措施之一,是收紧贷款申请条件和以不动产抵押透支的比例,以及提高房贷首期款额并缩短还款最高期限。这些措施的实施,必将提升置业门槛,并变相提高购房成本。如果这些措施2012年不出台,央行则更有压力尽快提高利率水平。无论哪一种情况,都是对置业者不利的,将此不利因素缓解的策略,是尽可能在置业时以三至五年锁定利率的方式,确定将来的房贷/投资成本,这对于楼花单位买卖尤其重要。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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