2018年 11月 18日 星期日  
展望2012年多伦多房产市场走势

随着2011年圣诞节的来临,在各行业奔忙了一年的大家,也开始放慢步伐,准备休整几天,与家人欢度圣诞并迎接2012年的到来。作为地产界产业人员,希望在这个时间对明年多伦多地产市场发展趋势,将个人的观察分析与各位分享。回顾即将过去的一年,除了年中几个月份的销售额和成交价稍有徘徊下滑的表现外,多伦多房地产的房价和销量,全年基本上保持逐步上升到态势。根据多伦多地产局最新公布的统计数字,今年11月份有7092间房屋成交,比去年同期增加了11%;同时,11月份的房屋平均价格也达到了48万,比去年同期的价格上升了约10%。回顾去年底多家财经机构对于2011年房产市场的预测,似乎少有专家认为2011年多伦多的房产市场能够持续2010的旺气,在2011年仍然取得耀眼的记录。任何一个行业的发展变化,但都是由于其特有的基本面决定的。作为整体经济重要一环的房地产业,当然也不例外。客观地说,目前加拿大地产市场的基本面并不是很乐观,某些方面可以说是比较严峻。外围因素有欧洲债务危机的阴影,环球经济的萎靡不振导致加拿大出口和经济成长的减缓。从国内环节来看,通胀率近几个月虽然已经回落到3%以下,  但与理想目标仍有差距,随着石油,食品和其他民生用品价格的飙升,政府控制通货膨胀过快的压力并未真正得到舒缓;而保守党政府承诺在2015年左右消除赤字的目标,也在两个月前承认无法预期实现。而与房产市场发展息息相关的一些重要指标,也同样令人担忧:加拿大家庭债务与可支配收入的比例,已经达到了历史水平的152.98 %;失业率从今年10月份最低点的7.1%,重新上升到目前的7.4%;根据RBC 银行的最新调查,加拿大全国范围的房屋承担能力指数,公寓,独立平房和二层物业分别为29%,42.7% 和 48.9%,此指标在多伦多分别为35%,50% 和 60%。

对于2012年房地产市场的走势,已有多家机构提出了他们各自的分析预测。其中两个我认为较有代表性。Bank of America Merrill Lynch 认为,加拿大的房产市场已经出现了房价偏高,全国整体房价高估了10%,投机气氛过浓,已出现供应过多的迹象。虽然不至于是类似美国房市泡沫爆破前的征兆,但在各项负面经济指标影响下,加拿大2012年房地产市场的成交量将降低,房价可能下滑多至5%。另一个有代表性的看法是Canada Mort­gage and Hous­ing Cor­po­ra­tion 的预测,他们认为多伦多明年房地产市场的销量和房价将大致保持与今年相同的水平,而且多伦多楼花的开工率和销量市场仍将两旺。如何看待这些分析预测,我相信很多朋友都已有自己的解读和判断。需要指出的是,如同证券市场对公司业绩前景的分析,财经和其他专业机构对他们的地产市场分析预测,同样也是经常做出修正调整。虽然我们了解一些地产市场发展的基本面因素,但是各因素对某个地产市场特定时期的影响程度,各因素的相互制约关系,突发性财经政策和事件对房产市场的正反面作用等,是专家们尚未能完全掌握的。作为专业地产经纪,与单纯依靠数据进行理论分析的专家们最大的不同,是我们对地产市场交易情况有最直接的参与和了解,可以从更直观的角度分析判断市场的变化。我个人认为,2012年多伦多地产成交量可能较稍有下降,楼花成交量将可能有较大幅度减少,整体房价将保持实质平盘,即可能录得略高于通胀水平的升幅(2.5% 至 4% 之间 )。

关注地产市场新闻的朋友们可能知道,加拿大的地产市场自1998以来,已经进入了第十三个房价连续上升到年头,可以称得上是西方发达国家地产市场中的奇葩,其上涨持续时间,仅次于瑞典和冰岛的连续十五年(冰岛的房地产市场已大幅下跌)。作为一个基本的市场规律,经过一段时间升幅的积累之后,必然会出现下滑的调整期,也就是人们常说的钟摆效应。至于调整的幅度和时间,则要视特定的市场情况背景而定。加拿大目前的连续升幅,是在自上世纪底近十年地产低潮后开始的。而且如果以多伦多的实际升幅来看,这段时间的年平均升幅实际也只是在6 % 而已,如果再将它与通胀率,收入同期升幅等因素一并考虑,加拿大地产市场已取得的升幅,应该不是暴涨和泡沫的范围。我个人倒是希望市场有及时的调整,暴涨或过长时间房价上涨后带来的非理性暴跌,对市场各方都是不利的。与某些朋友的认知不同,专业地产经纪绝对不希望出现房价非理性的暴涨。

如同其他市场,房地产市场走势发展,也是供求关系基本面决定的。以多伦多而言,它每年有十万左右人口移入,他们都有购房或租房的需要,按照地产界粗略推算,大致每年需要有四万个新建物业单位来满足市场需要。地产市场的需求量是非常稳定明确的;而在供应方面,加拿大各省政府都有限制地产过度开发的政策,严格管制建房用地的面积和数量,可供开发的建筑土地较十几年前已大幅减少。因此,每年上市的新建低层物业的数量也是相对较少,需要依靠兴建更多的多/高层公寓物业来满足市场需求(本人有另文探讨楼花市场走势),根据CHMC 统计,今年全国新房开工量大约为十八万个单位。多伦多地产市场供求基本上是平衡健康的。再从影响置业者购买力和信心的物业负担能力指数和失业率来看,多伦多目前的负担指数(房屋相关开支占总收入比例)大约是温哥华2004年的水平(目前公寓和低层物业已分别达到45% 和90%),而且并非是逐年上升,目前与2007年的水平接近,虽然有些偏高,但目前还不会因负担能力急剧恶化,而产生房价下跌的效应。从历史的角度来看,加拿大近两年的失业率大部分时间都是在7.5% 以上徘徊,目前7.4% 的失业率其实显示加拿大整体就业水平尚可,并没有较两年前更恶化。以上各方面说明,多伦多地产市场并没有大幅下滑的诱因。而今后至少一年内超低房贷利率可预计的持续,更为加拿大房地产市场的良性发展,带来充足的推动力。不过,政府为了遏制加拿大普通家庭负债水平的进一步恶化,明年可能在保持低利率的同时,推出更严格的房贷申请条件或首期款额度/房贷年限,这将实质上打压房产需求,造成对房价走向的负面影响。但此类政策是否将出台或严格程度,还有待进一步观察。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated