2018年 11月 18日 星期日  
再析名校物业房价

对于很多置业者而言,如果没有对大多伦多地区的整体地产市场有全方面的了解,通常对名校物业价位,可能会有一个先入为主的认知。他们可能认为,多伦多的名校物业,一定会比相邻区域要贵,而且他们的升值空间和抗跌性也比较强。高质量校区配置对于房价的影响程度,其实是一个颇有代表性的研究课题。美国有多所大学的研究人员曾经在美国不同的城市进行过深入调查研究,而且发表过多篇此方面的学术论文。他们普遍的看法是,因为相当比例的买家,都会将物业配套校区的整体质量/排名,作为选择物业和出价的一个主要指标,所以,名校区配置社区的物业,的确存在有平均价位高出相邻区域的想象;而且,在近几年美国各城市房价普遍下滑的趋势中,位于名校社区的物业,从统计数字来看,的确表现出抗跌性相对较强的现象。美国的这些学者们认为,分析一个学校的整体质量,应该对相关的各项指标进行分析,包括学生的学术能力表现/考试成绩,教师与学生的比例,学校经费开支总额/比例,学生的结构,学校课程配置情况,学校整体规模/设施硬件指标等方面,都是评估一个学校整体质量时需要全面分析的。虽然他们都认同名校因素对房价的正面影响,但对于影响的具体程度或众多学校质量指标的不同效应,并没有一个权威的结论或详尽的比较分析。有个别学者认为名校物业较邻近社区房价高出15%至30%,也有人认为,学校经费开支增加的比例有此社区的房价上升有对应关系。我个人觉得,这些结论应该是从某特定区域/时期地产市场研究而得来的,应该没有充分的依据将之作为普遍存在的共识。

至今为止,我并没有发现加拿大大学或其他专业机构的专家们,针对名校配置对社区房价走势的专业分析报告。这是一个非常重要但同时比较复杂的课题,值得专业研究人士深入探讨。作为一名专业地产从业人员,我们对地产市场的全面情况和买卖双方的需求及心态,有着及时和第一手的了解/观察。因此,我们能够对此现象提出个人的认知和分析。但全面和完整分析探讨,还需要依据更完整资料和更长周期进行研究。本人的客户中,有很多比例是名校物业的买卖方,因此可以将本人的一些观察与大家分享。首先,名校配置对房价的影响,中小学之间有较大的差异,中学名校对房价的正面影响较大;而且,名校中小学双重组合的社区较少,通常有中小学排名不对称的情况。其次,以大家普遍接受的排名标准来看,如果以整个大多伦多区域进行比较,学校排名与房价的高低,并没有成正比的情况,换句话说,并非排名较前的校区物业,一定比排名较后校区物业要贵。我个人认为,从名校因素角度来看,学校排名/考试成绩,并非是影响房价最重要因素,相对而言,学生结构/家长结构,是对房价水平和未来走势影响更大的因素。

安省的公立学校体制,基本上是以划分的校区就近就读,跨区就读只有特别的情况下才会被安排, 如优质班,特别教育和法语类项目。因为小学的数量远远超过中学,安省小学的规模当然比中学要小很多,涵盖的社区范围也较小。在多伦多这个移民比例较高的城市,各族裔新移民都有一个集中在某社区安家的模式。所以,我们经常可以发现,多个排名较前的学校,特别是小学,有一种相距不远的情况。此情形最明显的是北约克,在Finch 南北两边, Leslie与404 公路之间的小范围,就有三所安省排名前列的公立小学:Seneca Hill PS, Crestview PS 和 Hillmount PS。虽然有如此突出的小学排名,但此区房价与Leslie以西区域的房价比较,仍属较为便宜,虽然那边的小学排名与此区的小学相差甚远。类似的情况在士嘉堡也能看到,位于Sheppard 与Midland之间的 Agincourt 小学,也是在安省排名不错的小学,但其校区范围的房价,却是士嘉堡区较为便宜的,虽然与之配套的中学(Agincourt 高中) 是士嘉堡排名最高的中学。这种情况的出现,应该与这些地区的人口,房屋结构及地理因素有关。北约克的该区域,有一定数量的政府廉租屋,某个族裔数量较多,人们有治安方面的顾虑。而士嘉堡的 Agincourt 区域,周围有一定的工业/铁路设施,靠近高速公路,而且有相当的公寓类物业,这些因素都将压低平均房价水平,并影响房价的升值幅度。而相对而言,大部分排名较前的中学,其校区范围的物业,通常能够保持大多伦多区中档或以上的房价水平。但也有例外的情形,如刚才提到的士嘉堡Agincourt 高中校区,以及Markham 区McCowan 与Steeles 的Middlefield CI 高中校区物业。

在许多人的认知当中,可能会自然认为,排名超前学校的校区物业,其房价必然也是非常昂贵;而豪宅区内学校的排名,一定也是非常前列的。但实际情况可能并非如此。我们先以北部York Region 区域的 Bayview 和Pierre Trudeau 为例,这两个中学是目前整个大多伦多区排名最前列的中学,Pierre Trudeau 校区范围主要包括 Berczy, Angus Glen 和Catchet 三个社区,其平均房价目前分别为 $670,000, $1,074,000, $1,380,000 。以就读学生来源而言,Berczy 社区是最多的,但其房价与另外两个社区相差极大。再以Bayview 高中为例,其校区范围主要涵盖Crosby, Rough Woods, Harding,  Bayview Hill 四个社区,它们目前的评均房价分别为:$527, 800, $667,000, $605,700, $1,789,000 。从这些数字我们可以看到,所谓名校区的物业,并非一定是高价物业。以 Berczy, Rough Woods, Harding, Crosby 等社区的平均房价来看,显然是在Markham 和 Richmond Hill 属于居中位,甚至较便宜的物业。而价格较高的Angus Glen, Catchet, Bayview Hill 社区,其价格的差异,应该是其特定的区域位置,房屋及人口结构,小区设施配置等其他因素决定的。再以多伦多市区的一些豪宅区,知名区域的学校配置情况来看,这些学校的排名虽然尚可,但大多不是前列的位置。譬如,South & North Lawrence Park 社区的 Lawrence Park CI 和Forest Hill South & North 社区的 Forest Hill CI,它们目前的排名分别是 63 和 105 名,在很多人看来,虽然学校排名不至于太差,但与其平均两三百万的房价比较,似乎有不成比例的感觉。其豪宅价位,显然不是靠名校标签支持的。当然我们可以想象,这些社区家庭的子女,应该有相当的比例是就读私立学校。但我们可以确定的是,高端物业的价格水平和增值幅度,显然不是名校效应决定的。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 

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上传: Paul
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