2018年 11月 18日 星期日  
剖析“名校物业”的迷思

对于有学龄子女的朋友们而言,无论是何种族裔背景,他们都会将物业所在社区的学校质量,作为是否考虑此社区物业和具体出价的重要指标。而我们华裔家长们,对于“名校物业”的重视程度,更是有过之而无不及的。有相当多的华裔置业者是以学校的排名,作为选择物业的第一要素。他们相信排名前列校区内的物业,不仅为子女们提供了良好的教育环境,而且这些物业还将在名校物业的光环下有理想的升值空间。在我与众多客户的接触当中,发现绝大部分的客户是以Fraser Institute 发表的中小学排名榜,作为判断学校质量的唯一标准,而此机构的排名基本上是以各校学生的成绩(Academic Performance )作为评估依据。这一方式无疑也是与众多家长们的期望和认知相吻合的。基本上,我个人完全认同选择名校物业的置业方向。但是,如何认定“名校物业”,名校光环对物业升值的具体影响程度等,还需要我们有一个客观全面的认识。一个客观存在的事实是,有些排名非常前列的学校,其所在社区的物业价位相对较为便宜,而且过去几年升值幅度也不尽理想。相反,一些升值超前的社区,其学校过往的记录确是排名一般。另外一个大家可能已经认识到的情况是,因为排名主要是以考试成绩为指标,所以这些排名有相当程度的波动如性。如果前列的排名将带来物业升值的正面影响,这种助力也将存在不确定的变化。

何为名校,对于我们华裔/亚裔朋友们来说是一个比较简单的问题。除了学生的考试成绩之外,另一个指标就是所谓的升学率。我们华裔家长们的这种评估模式,应该说是与我们的文化及社会环境背景有相当的关系。中国历史溯源中长期存在的科举制度仍然在当前的华人社会中有深远影响,我们在国内都有过身经百战的各类考试经验。除了各类专业资格所需要的考试之外,无论是国内或是台湾, 更有公务员资格的各项考试(台湾的公务员考试更为广泛和复杂)。在这种时空背景下,我们对于考试的重视程度可以说是与生俱来,从来未有动摇过的。而我们的子女也因此在刻苦努力下,成为了各类考试的佼佼者。我们在那些时常可以听到华裔学生在多伦多高中全优生中占极高的比例,而且经常占据前三名。在一些专业资格考试要求严格的职业中,譬如医生,药剂师,会计师等,华裔占有相当高的比例。而要求较强数理基础和逻辑分析能力的IT业, 其中的华人数量更是令人注目。这种情况也因此在主流社会中形成了对华人学生的刻板印象。如果某个华裔中学生的数学成绩不佳,同班其他族裔的同学可能会质疑他/她的华裔背景。任何一种观念的形成,都是文化背景和客观环境长期影响下形成的,在此观念和社会环境成长的学生,也能因此适应并衔接走出学校后的事业发展。但当我们走出国门,来到一个环境和主流观念有较大差别的国度时,我们固有的观念有必要进行调整,做到与时俱进。对于加拿大名校/好学校的定位,也应该有不同的认识。

不久前有一位家长打电话给我,说看到我过去一篇介绍多伦多大学附中的文章后既兴奋又担心,终于在加拿大发现了顶尖的中学,但又担心申请报读的学生太多而难以申请,而且周围的房价会快速暴涨,要我尽快为他寻找一个多大附中附近的独立屋。这位家长如此重视子女教育,而且愿意投入较高成本,其态度令人敬佩(多大附中的学费和周围的物业均较昂贵)。多大附中也的确是一所优质学校(有严格的筛选机制),如果按照国内普遍的认识,全球排名前列,加拿大排名第一大学的附中,岂不是加拿大所有中学的翘首。虽然我不否认此校的名校地位,但它是否是加拿大第一中学,可能是见仁见智的问题。而是否适合自己的子女,更是一个因人而异的选择。首先,加拿大并没有大学统一的入学考试,主要是以高中最后两年的成绩和其他综合表现来作为录取标准,学校鼓励学生全面发展,除了提供/引各类导课外活动场所之外,甚至有一定的硬性指标(高中毕业必须完成固定的义工服务时间)。基本上,如果成绩尚可,申请到大学都不会是问题,进入多伦多,滑铁卢,皇后等名牌大学,也并非是高难度的目标。从某种程度而言,加拿大的大学教育已成为普及教育,它采纳的是宽进严出的制度。对于很多家长而言,高昂的学费是比入学要求更大的障碍。我们大家目前看到现实是,很多华裔学生虽然以优异成绩从大学毕业,但在职场中并未有亮丽的表现,综合能力的不足,显然是重要的原因。曾经有过加国大学就学经验的朋友都了解,华裔学生是课堂中最沉默的一群。因此,为了子女能够有全面的发展,判断选择中小学,仅以/主要以学校考试的排名学业来做取舍是有失偏颇的。学生/家长人口的结构,学校的历史,课程特色,师生比例,设施的齐备和更新程度,甚至校舍规模等,都应该作为考虑的因素。

与大家的想象可能有所出入的是,所谓名校区的物业,其价格并非是相邻社区中较昂贵的。以万锦区两所名校为例(Pierre Elliott Trudeau和  Bur Oak),位于前一所学校中心位置的 Berczy 区,目前的评均价为67万,在整个万锦区属于中等水平;而 Bur Oak 高中范围的 Wiser 和Greenborough社区,其平均价分别为60万和56万,属于是学龄社区中等以下较便宜的社区。如果我们再以列治文山的Bayview 高中为例,其校区中心位置的Rouge Wooods, 其平均房价66万在列治文山十几个社区中排倒数第三,校区范围的另一个社区Crosby, 其平均房价(52万)更是排最后一名。而士嘉堡和北约克的一些明星小学,其校区范围的平均房价,与当地居民/家长的收入相对应,在相邻社区中是属偏低的。所以,房屋的价格和增值幅度,仍然是以其地点,房龄,人口结构,治安,交通生活便利,社区整体环境等综合因素决定。学校排名/质量只是地点/社区环境因素中的一项指标,它能够对房价和增值幅度带来正面影响,但并非决定性因素。而且,由于学校排名的波动性和人们对于学校质量认知方式的不同,某一个名校对该社区房价的中长期影响,更是难以具体评估的。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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