2018年 11月 16日 星期五  
剖析旺市 (Vaughan) 朝阳社区:Patterson

本人在与买房客人的接触中,感觉到很多置业者对于选择房屋的角度已经有所改变,从过去询问了解“便宜划算“的房子,变为更关注物业所在的社区。很多人希望买到价格适中,升值潜力大,居民人口结构理想,学校排名前列和生活交通便利社区内的物业。我觉得这应该是很多人心目中的优质社区模式吧?但即便如此,仍然难以具体定位到某个(某些)地点的社区。因为这些指标本身有很多的弹性(模糊空间),每个人对合理价位,人口结构和目标升值幅度等有不同的标准和期望。而且,如果我们将这些指标的优先顺序做不同的排列,理想社区的地点取舍又将有很大的差异。所以,当很多客人向我询问 多伦多的好社区是哪些地方时,我觉得很难做出一个简单的回答。当然,每个人(包括本人)一定有自己的喜好倾向性,能够明确说出自己的看法。但作为一个专业的地产经纪,首先应该充分聆听了解客人的需求,然后根据自己的专业知识和经验,从客人的角度为他们做出适当的推荐方案。以本人的原则,我通常不会以“好与不好”的标签来形容某个社区,因为好坏的认定带有太多主观的看法。其他一些较为客观的形容,譬如:成熟,新兴,富裕,中产,多族裔等字眼,是比较适合说明社区特色的。放眼大多伦多市,新兴住宅区的发展,一直是向东西和北方逐步开发(南面是安大略湖),而很多到多伦多定居的朋友们,绝大部分是首先在 Steeles 以南的多伦多市区安顿(包括士嘉堡,北约克),因此他们对附近的社区较为熟悉,也很可能在这些社区购置物业。这也是为什么我们看到有很多换房人士,是从士嘉堡和北约克搬到 万锦或列治文山居住。基本上,大家对于北面的万锦,列治文山,甚至西面的密市比较熟悉。而相对而言,同样属于York Region 的旺市,则可能较为陌生。今天我为大家介绍的Patterson社区,  属于旺市范围内一个新兴社区。

旺市可以说是加拿大近十年来发展最快速的社区之一,人口在近十年内增长了一倍。在加拿大上一次人口普查(2006)的数字是238866。到达旺市最早的是1615年来到此地的法国探险家 Etienne Brule, 但直到1792年才开始陆续有开拓者来此定居,而旺市的名称,是来自于与美国签订和平协议的英国人 Benjamin Vaughan。初期的定居者很多来自美国宾夕法尼亚的德国裔和少数英法裔。二次世界大战之后,有大批的意大利,犹太裔和东欧裔人士移居此地。旺市最早的市政机构成立于1850年,到了1971年,Vaughan Township  和周围的Village of Woodbridge 合并,形成了当时的 Town of Vaughan,由于人口的快速增长,它进一步“脱镇如市”,在1991年产生了现在的 City of Vaughan。旺市的人口结构有两个明显的特色:人口年轻,平均年龄为34.1,14岁以下的占22.3%,65岁以上的占8.15%;其另一个特点是有宗教信仰的家庭占非常大比例,其中67.42的居民信仰天主教或基督教,其它的信仰包括犹太教,印度教,伊斯兰教和佛教等。旺市的范围非常广泛,东边与列治文山相邻,西边与Brampton 连接。而 Patterson 社区属于接近东面列治文山,属于新兴旺市中的一个朝阳社区,是近几年才较具规模的新社区。

Patterson的范围 ,北以Teston Rd为界,南到 Highway 407 , 西边以Keel St东侧的铁路线为界 ,  东面到 Bathurst St 。值得说明的是,此社区的范围,并不包括Major Mackenzie 与 Dufferin 西北角的部分,此角落曾经是垃圾填埋场,目前是一个大型高尔夫球场,按照区域的划分,它是在 Rural Vaughan 的范围。Patterson 社区是近十年来逐步开发完善,涵盖的区域较广,其中包括Thornhill Woods, Dufferin Hill, The Valleys of Thornhill  和Upper Thornhill Estates 等知名新兴住宅区。房屋类型以独立二层屋为主,房龄一般都在10年以下,有的不足5年新。除了独立房之外,同时也有一定数量的半独立屋和镇房。价位从中位数40万到200万不等。由于新市政规划的限制,除了一些高价位的物业之外,这些物业的占地面积通常较小, 即使是独立屋,较少有40尺以上的大地段,而且房屋之间的距离较为紧凑。从目前的发展状况而言,成规模的社区主要位于Rutherford 以南的地段,以及北面近 Teston 的区域。如果从生活交通便利而言,南面的区域较为值得重点了解。如我前面所言,Patterson 也是一个年轻,多族裔,教育水平和收入均较高的朝阳社区,平均家庭年收入为11万元,前三位人口最多的族裔是意大利裔,犹太裔和华裔(分别占22%,21% 和 10% )。其居民70% 拥有学院或大学文凭。附近的407高速公路和 Rutherford Go Station, 提供了方便的交通条件。而附近大多伦多最大规模的 Vaughan Mills Mall, 使得此区居民有得天独厚的购物便利和乐趣。

现在我将目前市场上,Patterson 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(86个物业):

 

                        平均             中间位    最低                  最高

目前挂牌价   $785,047   $749,000      $414,900        $1,799,800

地税               $4,617         $4,544        $1,572             $7,800

睡房数量         3.8                   4              3                       5

卫生间数量     3.8                  4               2                       6

 

Type:                              价格范围

Townhouse (16间)   $414,900 To $609,000

Semi-Detached  (3间)    $549,900 To $564,000

Detached(67间)        $549,000  To  $1,799,000

Style:

3 Storey (4间)      $518,888 To $1,118,000

Bungalow(1间)    $800,900

2   Storey(80间)   $414,900  To  $1,798,000

Bungalow-Raised      $779,900

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 

 

 
上传: Paul
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