2018年 11月 16日 星期五  
认识烈治文山富豪山庄:Bayview Hill

如果我们将目前环球经济动态视为播放的电视剧,可以说近几日欧洲各国的发展是“一波未平,一波又起”,剧情可谓是“峰回路转”,其发展变化颇令人意外。上周希腊总理不按牌理的“全民公投”无厘头方案,在其党内和欧洲各国的压力下快速撤回,并将重组联合政府。当人们稍微安心之后,欧洲第三大经济体的意大利,又爆发了新的风暴。长期以来,意大利政府一直以高负债方式来维持各项开支,目前的负债总额已达277万亿欧元,其负债与GDP的比例,从1995年以来,始终保持120% 的水平。前两日,意大利发行债卷回报率,竟然冲到了历史高点的7.25%,也就是说,意大利政府的借贷成本大大增加。因为意大利明年将有总额五分之一的债务到期,而意大利经济目前仍然低迷,今年第一季度的GDP成长率为0.1%,第二季度的成长率为0.3%。因此,人们非常担忧意大利是否会在无法支付到期债务时,寻求欧盟的财政救助,从而进一步恶化目前已发展缓慢的环球经济。从历史记录来看,葡萄牙,冰岛等国均是在其债卷利率达到7%以上时,被迫寻求欧盟财政救助。有鉴于此,昨日(11月9号)世界各大股市应声下跌,道琼斯指数下跌了389.24点,加拿大的TSX指数下跌了332.63点。虽然意大利国会在8号通过了新的预算案和紧缩开支方案,总理 Silvio Berlusconi 强调其政府有能力处理目前危机,不需要世界货币基金组织的援助,并承诺不再参加在明年二月的选举。但欧洲债务危机似乎有进一步恶化的趋势。而加拿大的经济状况也不见有令人乐观的消息,最近加拿大财长已经表明,由于经济发展不尽理想,加拿大可能无法按照原来的预期,在近几年内消除财政赤字。有鉴于此,加拿大金融界近日已有人预测,央行可能会在明年将利率调低至0.75%。虽然这种预测并非主流分析预测,但显然银行利率近期的向上提升,将会面临重大压力。从某种意义上说,这也是对加拿大地产市场利好的信息。 

目前对置业者而言,经济发展缓慢和将来的不确定性,再加上对加拿大各地房价普遍在十年内翻番后,是否可能会房价下跌的质疑,可能会影响到他们对置业时机的犹豫,担心自己置业后房价会很快下跌。对于房价的走势,大家可以提出各自的分析评估,本人也曾从供求关系,加拿大房价中长期统计等方面进行分析。但房价发展的精确预测,是无人可以做到的,如有完全吻合的情形,应该也是巧合成分居多。很多投资者应该有投资股市的经验,当股市前景不明或者低迷时,那些保守的投资者通常会关注所谓抗跌性高的股票,以确保降低投资回报风险。相对而言,房地产市场较为安全,波动幅度不如股市剧烈,有本身的弹性调整功能(自住或出租),比较难以出现被套牢的情况。但从未雨绸缪的角度,选择抗跌性高的物业,仍然是一个值得考虑的角度。列治文山的 Bayview Hill 社区物业,我认为就是抗跌性较高的类别,计划购买中高端物业的朋友们,可以进行了解比较。

Bayview Hill  社区属于列治文山( Richmond Hill)的一部分,它 的范围 ,按照比较广义的标准,北以Major Mackenzie Dr E为界,南到 16th Ave , 西边至Bayview Ave ,  东面到 Leslie St 。此区绝大部分的房屋是上世纪90年度初兴建的,相对而言,社区南面物业的房龄较高一些,北面和东面的房屋较新。由于在20年前,土地供应量较为充足,社区规划政策较为宽松,而当时发展商将其定位为高端住宅区的设计,形成了目前我们大家熟悉的列治文山“富豪山庄”。这里的物业风格一致,基本上都是二层独立屋,室内面积很多在4000尺以上,建地宽度至少50英尺,相当多的物业地宽达70尺以上,深度超过150尺。这种大地段建地面积,在同期或之后大面积开发社区中,是比较难看到的。而其宽敞整齐的社区道路设计,以及充足的公园绿地,使其整体社区的高尚住宅区风格充分展现。此社区建成时,正值港台移民迁入加拿大的高峰期,其中很多人在此社区置业。目前此社区的人口构成和收入情况并无权威的统计。以我个人观察,华人(主要是港台人士)应该占最大比例,其次应是中东裔(伊朗裔为主),然后则为英裔和犹太裔。社区家庭的年平均收入应该在15万以上。可以确定的是,在目前安省愈加严格的社区开发政策制约下,Richmond Hill 在可预见的将来,不可能再开发出有如此规模,风格统一,生活交通/休闲设施齐备的社区。而此社区的业主的家庭和经济状况,也决定了其放盘供应量有限,且少有低价求售的情形。其中长期房价抗跌性是较有保障的。

现在我将目前市场上,Bayview Hill 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(27个物业, 均为二层独立屋):

 

                        平均            中间位            最高                最低

目前挂牌价   $1,725,240   $1,499,000      $2,988,000      $988,000

地税               $8,396          $7,757            $14,301            $5,990

睡房数量         4.7                   5                     9                    4

卫生间数量     5.6                   5                    10                   3

 

需要说明的是,此区的中小学也是一流的,高中是 Bayview SS, 小学是Bayview Hill Public ES。社区中部的Bayview Hill Community Centre 有25米长,5泳道宽的大型室内泳池,提供各级别泳池课程和休闲锻炼场所。而近在咫尺的大型Plaza和404高速公路,也为社区居民创造了极佳的购物和交通便利。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 

 

 
上传: Paul
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