2018年 11月 16日 星期五  
发掘低迷经济环境下的置业信心

本周的欧美市场经历了类似云霄飞车的震撼冲击,原本在上周希腊债务的债权银行同意豁免一半债务之后,大家均预计欧洲债务危机将有解决的方案,世界经济将逐步走出衰退阴影。但令人意料不到的是,希腊执政党 PASOK 在本周一宣布,他们将会对债务解决方案进行全民公投,并已将公投日期定为12月初。此消息一出,欧美股市一片重挫,欧元急贬。根据人们一般的预测,如果真正进行全民公投,希腊的债务解决方案提过的可能性不高,一旦未通过,希腊可能退出欧洲货币市场,欧洲债务危机将进一步恶化,世界经济也将面对更多不确定因素,全球经济步入衰退的机会将进一步增加。目前最新的发展是,希腊执政党内部对此做法产生分歧,包括财政部长在内的多位执政党议员提出反对,在国会300个席位中仅有极小多数的执政党,可能在本周五的国会信任投票中被否决,希腊总理George Papandreou 领导的政府可能因此倒台,新成立的政府很可能将取消全民公投的决定,而落实已 经形成的债务解决方案。 在本周欧美和亚洲股市全面下跌之后,周三美国联储主席伯南克出面讲话,暗示美国将会有挽救措施出台,世界各主要股市应声上扬,美国道琼斯指数昨日上升了178点。本周在法国举行的 G20 工业国高峰会,无疑将会集中讨论欧债危机的解决落实方案,但此次峰会是否能够进一步达成共识,还有待于进一步观察。加拿大央行行长前几日也发表了对环球经济前景谨慎的看法,认为欧债危机如未能妥善解决,欧洲经济可能进入短期的衰退,而且加拿大经济今后几年的成长也将受到负面影响。 

目前环球和加拿大经济的现况,当然直接影响到地产市场。从正面的角度来看,一个可能的结果是加拿大央行将继续采取低利率政策,这将鼓励初次置业者入市,并将降低业主们的房贷支出,避免加拿大一般家庭已经高企的负债水平进一步恶化。但是,无论房贷成本如何吸引,如果民众对经济前景和个人的就业稳定性缺乏信心,目前仍将会对置业或换房计划采取观望态度。而且近期多伦多的房价仍持续上升,但现在市场上对房价今后几年走势看跌的意见时有所闻。最近国内地产市场在政府干预和其他因素影响下,很多大城市的房屋买卖成交量大跌,也有一些发展商推出降价促销战,因此还出现了某些置业人士因不满价格下跌而发起的“维权运动”。购置物业,除了满足人们的安居需要外,同时也是一种投资行为。因此,在目前这种经济大环境/气氛下,人们的置业行为,在某种意义上说,也是对地产市场前景看法的一种投票。而大家对前景的认定,是来自于对媒体各种看法和自己的分析认识而来。坦率地说,我发现媒体中某些对加拿大/多伦多地产市场走势的看法,明显是缺乏对安省和多伦多市场情况和相关政策的了解,因此所发表的看法是缺乏依据或前提错误的。而一般新移民对多伦多各方面情况的了解有一个过程,在判断市场前景时难免会从已有的观念做出判断。因此,人们对地产市场前景是否看好的判断,将影响到他们是否近期入市的抉择。依据正确和全面的信息判断认识地产市场是至关重要的。

我不久前曾经带一位客人去万锦Angus Glen 附近看房,当他看到 东面Major Mackenzie 以北大片开阔的农地时,就对我提出了对于Angus Glen 区今后房价走向的担忧,认为如果将来有大批房屋在这些农地上兴建,必然会增加此区的房屋供应量,因此会对附近的房价走向有负面影响。基本上,这位客人对市场走向分析的思路是正确的,供求关系是左右任何一个商品价格走势的最重要因素,当供过于求的情况发生时,必然会发生价格停滞或下滑的局面。所以,在认识多伦多地产市场走向时,一个非常关键的问题是,多伦多地产市场供应量是否已超出需求? 将来的供应量是否将超过可能的需求?对于第一个问题,多伦多地产局每个月的详细统计数字已经做出来回答,截止到目前的月成交量,二手房挂牌量,卖出所需时间,以及与其他月份的比较,可以看出目前多伦多整体上是一个供需平衡或需求稍大于供应的市场。但现在关键的问题是,很多人认为,随着大量公寓楼花的陆续完成,今后几年的房屋供应量将大增,因此将会出现供大于求的局面,房价因此会有所下降。客观地说,今后房价是否向下波动,将受多方面因素影响,将来房价的具体走向有相当的不确定性。但从供求关系而言,我个人认为今后几年不会出现供过于求的局面。

安省在五年前针对城市规划和房屋兴建,制定了两项非常重要的政策:一个是 Greenbelt Policy ;  另一个是Places to Grow Policy 。前一个政策对兴建新住宅区的扩张范围和地区,采取了严格的限制,禁止在一些环保地带兴建住宅区。以我们比较熟悉的 Richmond Hill 区为例,其北部的 Oak Ridges Moraine ( Bayview/19th Ave 以北),是大片的树木地带,而且其土壤是松散型,有不同方向的水流在地下穿越/沉淀,因此,虽然它的地形较高,面积颇大。但在此区域开发地产受到Greenbelt Policy 的规范,严格限制兴建房屋的面积和地点。而第二项政策则是鼓励兴建高密度的住宅区,尽量减少用地。这两项政策实施的结果,造成了安省年度新房供应量的减少。目前大多伦多地区的新房供应量(包括公寓和其他类型住宅)比十年前减少了32%,而可供兴建独立房的 Develop-Ready Sites 仅为2007年的三分之一,而且很多是位于偏远的地区。大多伦多区目前每年新落成的独立房,半独立房和Townhouses 约为15000间,而十年前则是35000间。唯一有所增长的新建房屋类型是公寓,从十年前的每年12000间,增加到目前的20000间。

从以上数字不难发现,多伦多目前的新房供应量并未额外增加,而且由于相关规划政策的影响,将来也没有大量增长的可能。而加拿大/多伦多对于房屋的需求是一个稳定且可能有所成长的趋势。因此,我们应该对多伦多置业的市场前景具备基本信心。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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