2018年 11月 18日 星期日  
剖析烈治文山精华社区:Rouge Woods

在我们即将进入2011年11月,冬天很快将来临的时候,加拿大地产市场和环球经济却接连传来了颇为正面的信息。欧洲债务危机在困扰世界各国近两年之后,似乎真正有了解决的方案,持有希腊债务的银行和保险公司,已经同意自己消化一半的债务额,德法等经济大国已取得形成解决危机的共识,并将挽救债务危机的资金提高到一万亿欧元。在债权人同意承担巨额损失的基础上,欧债危机的解决就有了现实的基础,因此也为世界的稳健发展消除了最大的隐忧。而美国的近期的经济成长,似乎也有了明显的改善,根据美国商业部最新的统计资料显示,美国今年第三季度的GDP 发展的年成长率为2.5%,与前一个季度的1.3%比较,可以说是一个非常亮丽的成长。回到加拿大地产市场的表现,The Royal  LePage  统计的House Price Survey 显示,加拿大今年第三季各类房屋的价格,比去年同期上升了5.7% 至7.8%;而多伦多本地市场在今年九月份的表现,同样也是“节节攀升”,按照多伦多地产局的统计数据,虽然九月份的二手房挂牌比去年同期仅上升15%,但销量却比去年同期上升了25%,成交量达到7685间,显示本地的房屋需求仍然旺盛。这里需要指出的是,这种有别于常态的增长,我个人认为与去年上半年政府推出的房贷新政策和去年七月份实施的HST新税制有关,很多买家为避免较严格房贷政策和额外的税务负担,而今置业计划提前,而各项政策实施后的下半年,房屋买卖成交量自然会有一定的减小,这是我们在认识今年下半年房屋成交数字/与去年比较时,需要考虑到的因素。在目前经济/地产市场基本面仍有一些不确定因素的情况下,无论是首次置业者,还是计划换房人士,选择一个地点佳,升值潜力较有保障,自然环境好,/生活/交通方便,学校排名前列,而且房龄相对较新的社区,应该是大家共同的选择方向。我今天为大家介绍的 (Richmond Hill) 列治文山 Rouge Woods,就是一个符合以上条件的社区。

Rouge Wooods 的范围 ,按照多伦多地产局今年七月份新制作的区域划分标准,北以Elgin Mills Rd  E为界,南到 Major Mackenzie Rd E , 西边至Bayview Ave ,  东面到 Leslie St 。此区大规模的房地产开发始于十几年前,而更早的时间,这里大面积的土地是农场用地,较集中的房屋,是建于近此社区北端Elgin Mills 以南部分的一些数十年的物业(主要是平房)。从上世纪底开始,一些大小不同规模的发展商在此区兴建不同风格的房屋。目前在此社区的北面,仍然有少量的新房在建造中。此区的北面/东面,有Rouge River 系统的溪流穿过,并在这里形成了知名的Headwater Park,它与列治文山北面的Oak Ridges Moraine 一脉相承。基于自然保护的原则,此社区北面保留有大片绿地,因此也产生了一些背靠树林景色的大地段优质独立屋(价格通常较高)。因为地形特色和政府对房屋建地面积高密度化的要求,此区有各种不同风格的房屋,独立屋,半独立屋和Townhouse(无管理费),均有一定的数量,并有一部分其他社区较少的三层高房屋,这些房屋有的虽然地基较小,但面积颇大,价格要比同类型物业要高。如果以房型分类,Townhouse 的价位在 37万至60万之间;半独立屋在48万至60万之间;而独立屋则在55万至100万之间。此区物业大部分在15年新以下,东北面的物业相对更新一些。

此区的人口中华人比例很大,应该是其中最大的族群,另外还有较多的中东裔,东欧裔和本地英裔。因为开发时间较短,这里的年轻家庭占有相当的比例。从生活的方便性来看,位于此区Major Mackenzie 和Bayview 西南角的大面积 Shopping Centre 有包括Wal-Mart , Metro等大型超市的各类零售店铺。不远处404公路和Major Mckenzie东北角的另一个大型Plaza,  还有 Canadian Tire 等大型家居类店铺。华人超市有十分钟车程内,位于Yonge/Major Mackenzie附近的大统华超市和 16Th Ave  /Bayview 附近的湾景超市。在运动休闲方面,此区范围虽然小,但却有多个社区公园,喜欢接近大自然的朋友们,可以在沿Rouge River 地带兴建的公园 散步,骑车。该区虽然历史不长,但学校网络齐备,目前有五家公立小学(Beverley Acres;  Michelle Jean;  Redstone, Richmond Rose; Silver Stream),其中的Richmond Rose 较为有名;两家公立高中(Bayview SS, Richmond Green SS), 前一个高中的知名度大家都有了解,本人也曾撰文介绍过;而Richmond Green 虽然只有六年的历史,但也是排名不错的学校。此区的天主教学校分别是 Our Lady Help of Christians  小学和Jean Vanier 高中。

现在我将目前市场上,Rouge Woods 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(28个物业):

                        平均             中间位    最低                  最高

目前挂牌价   $701,481   $733,900      $449,700        $998,800

地税               $4,509         $4,468        $3,095             $6,555

睡房数量         3.9                   4              3                       5

卫生间数量     4.1                  4               3                       6

 

Type:                                     价格范围

Townhouse (8间)      $449,700 To $599,000

Semi-Detached  (1间)     $549,000

Detached(19间)         $625,000  To  $998,800

Style:

3 Storey (4间)         $522,000 To $988,000

2.5 Storey(1间)       $748,000

2   Storey(22间)      $449,700  To  $998,800

Bungaloft (1间)       $729,000

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com

 
上传: Paul
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