2018年 11月 18日 星期日  
剖析北约克精华社区:Bayview Village

地产业作为加拿大经济非常重要的一环,每个人的切身利益均与它有着不可分割的关系,财经专家和媒体对它的关注程度,也是可以想象的。我们几乎每周均可在不同的媒体上,看到专家们/记者们对于加拿大地产市场走势的看法。不可否认,目前有一些评论家认为,现在加拿大的地产市场已经过热,市场供应量超出了真正的需求(主要是楼花),多伦多今后几年在供求关系更趋平衡的形势下,房价将会有下跌的可能,因此建议买家持币观望,等待房价进一步下降后入市;最为极端的看法甚至建议大家卖掉目前的物业,先租房,然后等待地产市场大跌后再重新置业。坦白地说,地产市场实在不是可以进行科学分析的课题,我们听说过巴菲特这类的股神,但却可能还没有听说过所谓的“地神”,美国大名鼎鼎的地产投资常客川普(Donald Trump), 也是经历过大起大落的波折。但相对于股票市场,地产市场的中长期回报仍然有着稳定正面的成长,二手房屋供应的弹性,新建房成本的制约(土地,材料,人工,通胀和政府对都市发展的限制等),以及民众对房屋的刚性需求(租或买),都决定了房屋的供需关系不会发生长期比例失调的情况;而制约房价走势根本的新建房价格,在缺乏大幅降低成本的现实下,中长期不可能有价格下调的空间(短期促销除外),因此为二手房的价格带来正面发展的动力。对于短线地产投资人来说,可能要评估今后一两年房价波动的幅度,但认识上一定会有相当程度的揣测性,将来的发展仍可能有变数。但无论是投资者或自住买家,选择抗跌性高的好社区物业,将是一个比较稳健的方向。今天我为大家介绍的 Bayview Village 就是这样的一个社区。

Bayview Village 的范围 ,按照比较广义的标准,北以Finch Ave  E为界,南到 Hwy 401 , 西边至Bayview Ave ,  东面到 Leslie St 。此区的历史开始于19世纪初,早期知名的定居者之一,Thomas Clark,其家族早期建造的物业,目前仍位于  9 Barberry Place。但此区真正大规模的开发,始于二十世纪五十年代中。而此社区的成功设计规范,要归功于当时的市政设计师,Dr. E.G.Faludi。此区的地形与其他区域有很大不同,Don River 从北向南贯穿此区,河流连带两岸的树木地带,形成了一个完整的 East Don Parkland。基于这种地形,Dr. Faludi 采纳了将社区融入自然植被地带的设计方向,完整保留已有的自然环境,依照可使用的空地建房。在上世纪五十年代中至六十年代中十年间,此区兴建了一批平房,复式房,Georgian Revival Style (一种结构对称的英式设计) 不同风格的房屋。当时这些新建的房屋价格颇为便宜,价格大致在加币两万至七万之间。此区目前属于一个多族裔社区,包含有数十个不同的族裔。从比例上来看,华裔,韩裔,中东裔,东欧裔,英裔和犹太裔,属于数量较多的族群。依照上一次加拿大统计资料显示,此区一半以上家庭的年平均收入,都在八万加币以上。

从生活的方便性来看,位于此区Sheppard 和Bayview 东北角的Bayview Village Shopping Centre 是加拿大非常知名的高档商场之一。室内总面积44万平方尺,有超过110各类知名品牌店铺,并有大型超市,影院,餐厅和一个社区图书馆。华人超市有位于Finch和 Leslie东北角的阳光超市。在运动休闲方面,此区范围虽然小,但却有颇多的选择,喜欢接近大自然的朋友们,可以在East Don Parkland 散步,骑车,欣赏树木景色和鸟类;位于Sheppard和 Bayview附近的大型 YMCA 中心,可以提供包括游泳,舞蹈,体操,瑜伽,篮球等多项训练课程和运动设施。而位于Bayview Village Park 网球俱乐部在多伦多颇有知名度,设施齐备并提供训练课程,曾经培养过加拿大著名的网球手Daniel Nestor,(2000年网球奥运金牌得主)。交通方面,401高速公路为驾车人士提高了四通八达的快速途径,两条多伦多最主要大街( Finch 和Sheppard)贯穿此区,密集的公车直达地铁站,为非驾车人士,提供了方便快捷的交通工具,而Sheppard 上短距离间数个地铁站,更是其他社区少有的便利。该区属于成熟社区,学校网络齐备。北约克知名高中Earl Haig  S S 校区范围涵盖此区(有街道和号码限制,Earl Haig 的具体情况本人另文介绍过),而且 其初中 Bayview M S 也是质量不错的学校。

现在我将目前市场上,Bayview Village 社区 挂牌出售 的非公寓物业统计资料为大家介绍一下(8个物业):

 

                        平均             中间位             最高                  最低

目前挂牌价   $1,365,125   $1,339,500      $2,229,000        $649,000

地税               $6,356          $5,469            $9,500               $3,745

睡房数量         3.6                   3                     5                       3

卫生间数量     3.9                   3                     6                       2

 

Type:                                     价格范围

Detached(8间):              $649,000  To  $2,229,000

Style:

2   Storey(3间):          $1,680,000  To  $2,229,000

Bungalow(3间):         $649,000 To  $1,299,000

Bungalow-Raised  (2间) :    $668,000  To $1,380,000

 

需要说明的是,此区范围较小,挂牌出售的物业也较少,某一时间的挂牌统计资料,未必准确反映此区的长期平均价位。另外,在此区的南面(Sheppard 以南401公路以北)有较多近几年落成的公寓物业,价格从三十万至六十万元不等。初次置业者和小家庭也可考虑。本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 
上传: Paul
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