2018年 11月 16日 星期五  
发掘地产市场的真相与规律

关注地产市场的朋友们,经常可以从各种媒体了解到地产市场的买卖销售统计数字和各类分析报道,如果各位比较留心这些报道细节内容的话,可能有时会发现对同一时期的市场统计数字,出现结果颇有差异的情况。应该说,这种差异并非只是存在于地产市场,其他行业也会有类似的情况出现。最近完成的安省选举,其在选前一个星期内多个政党支持度民意调查,虽然其中绝大部分的民调,是显示自由党领先或与保守党支持率持平,但仍有一家主流媒体刊登的民调显示,安省保守党的支持度领先自由党近十个百分点。我不认为加拿大主流的民机构会以自己的政党倾向性来左右其专业,但显然是民意调查问题的设计和取样方式的差异,造成了不同的民调结果。地产市场的分析统计,也存在不尽完善的地方。比如,多伦多地产局经常公布的房屋成交价,通常是以全部房屋的评均成交价来计算;而房价的升降幅度,则一般以前一年同期的价位来比较。这种分析方式虽然仍能够从某种角度反映市场的状况和发展趋势,但需要在了解地产市场基本结构和变化规律的前提下,才能对这些数据有客观的评估。否则,大家可能会感觉到,地产局公布的数据与个人的实际经验颇有差异,进而质疑其数字的真实性。 

大家在媒体上最常看到的一个统计数据是房屋平均价。但这个平均价本身是否具有市场代表性,就是一个很有争议的问题。譬如说,上个月(2011年9月)多伦多的房屋平均价为 $454,194。看到这个数据,置业者的第一反应可能是,如果要在多伦多买房,至少需要40万元以上才有才能。但实际的情况也许并非如此,根据统计,9月份的售出房屋中,独立房,公寓房和半独立房,各占市场份额的48%,24.4% 和10.9%,换句话说,这三种房屋的份额,已占市场全部份额的80%以上;如果我们再看具体的成交价情况,成交量占前三位分别是 30万至39万(约2100宗),40万至49万(约1500宗),20万至29万(约1400宗)。这三种房价的物业销量已占全部的一半以上,如果将另外高低两端价位成交的房屋房加以考虑,我们基本上可以确定,9月房成交的房屋,至少有一半是以平均价45万以下的价位成交的。所以我认为,所谓的房屋平均价,并未能真实反映地产市场的全貌,它仅仅是统计上的平均价而已。虽然高价位的豪宅占全部成交量的少数,但可以人为地将平均房价推高,因此,每个月平均价格的变化,除了是市场价格客观走势的反映之外,很可能是受到高价位豪宅成交量变化的影响。有人曾经对地产局将每个月的成交价,与一年前同期数字比较的方式提出质疑,认为与前一个月价格比较更为客观。的确,如果以月份的方式比较,我们可以看到,多伦多今年的房价在五月份达到高位后,从六月至八月有价格下滑的情况(九月份又上升)。但我不认为地产局的统计方式有误导消费者的意图,地产市场如同其他行业一样,不同月份的销售量,可能受一些季节性和其他不确定因素影响(挂牌量,豪宅成交量,利率和房贷政策的突变等),而导致其平均房价短期产生变动,但这并不必然是整体市场走势的客观反映。

一些计划置业的朋友们,始终有认为多伦多价房价近期将大跌的坚定信念,他们的依据除了觉得地产市场已过热,房价的可负担性价比逐步恶化的认知外。另外一个直观的判断是,多伦多近十年的房价持续上升,依照市场钟摆效应的规律,必然会出现房价下滑的趋势。他们而且以加拿大历史上房价骤降最剧烈的周期(1989-1996),作为经典的分析案例。客观地说,我同意任何市场都受钟摆效应的制约,但其发生影响的时间和幅度,应该要视市场的具体状况而定。1989年至1996年期间的房价跌幅,的确是加拿大近六十年来跌幅最惨重的。但这种不寻常跌幅,正是短期不正常房价快速飙升的结果,根据统计,在1984至1989五年期间,多伦多房价的升幅短期内达到了惊人的168%,1989年开始加拿大经济步入衰退期,失业率和房贷利率均是双位数,同时还有大批港台移民售房回流的因素。可以说其跌幅是市场基本规律(钟摆效应),经济因素和市场供需非正常变化的综合反映。回归到多伦多近十几年来房价的变化,如果我们从近期房价最低点的1996年3月开始计算,多伦多房屋的平均价值至2010年,仅是上升了118%。如果将通货膨胀因素加以考虑,多伦多目前的房价仅比1989年高峰期的价位上升了3 % 左右。所以,多伦多地产市场目前的情况与二十多年前市场的具体情况,是不能完全相提并论的。从某种角度来说,多伦多地产市场近十年的价格走势的稳步上升,证明它是一个较其他标的物,有更为稳健回报的投资产品。

谈到多伦多房价短期的走势,虽然很多人认为市场将会是供需更为平衡,价格波动轻微,但真正的发展,除了市场供求基本面外,将更会受到加拿大与环球经济发展(失业率,欧洲债务危机),财经政策(房贷利率和申请条件)的直接影响。虽然与温哥华比较,多伦多房价的可承受性价较佳,但也已达到了难以承受的临界点。更为严重的是,一般家庭的平均负债率在前一季稍有下降后(147%),目前又回到了历史最高点的149 %, 这将会影响到一般家庭的消费能力和信心(包括置业)。当然,近段时间也有一些乐观的经济数字:加拿大9月份新创就业有亮丽表现,失业率从9.3% 下降到9.1%,欧元区国家已初步达成解决债务危机共识。而且有更多的专家和金融机构预测,加拿大央行可能会等到2013年才会上调银行利率。这些好坏参差的各项因素,必然会左右到地产市场的走势,但具体的发展,需要我们拭目以待。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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