2018年 11月 16日 星期五  
认识地产市场的现象和本质

近期环球经济市场的热点无疑是欧洲债务危机所引发的风风雨雨,近一两周的世界主要股票市场随着欧洲债务风暴新动向的演变而起伏不定。虽然加拿大与欧盟的贸易往来并非占经济体主要部分,但作为世界整体经济非常重要的一环,欧洲债务危机的进一步恶化,必然对目前复苏迟缓的环球经济带来严重打击,再加上美国经济不断出现的不利数据(就业出现多年未见的零增长)。虽然大家都认为加拿大的基本经济面在西方发达国家中属于比较乐观的,银行体系稳健,政府负债比例尚算合理,目前的保守党政府承诺在今后四年内消除财政赤字。但在世界经济一片愁云惨雾之下,加拿大主流经济学家也对加拿大经济走势发展预测,进行了不同程度的调整。TD 银行对今年GDP成长的预测,从原来的2.8%,调整为目前的2.2%;对明年(2012)的预测,从原来的2.5%,调整为目前的1.9%。换句话说,TD 认为加拿大明年经济的整体发展不会进一步改善,成长速度将不于今年。而去年(2010年)加拿大的经济成长率是3.2%。虽然其他主要金融机构的经济学家对本国经济发展的预测稍有差异,但基本上都认为加拿大今后一年的经济发展将变缓。基于这些因素,加拿大央行也在本月初重新确认,银行目前1% 的隔夜拆借利率仍然保持不变。仅在数月之前,大部分专家都预测9月份或今年之内,央行将会向上调整利率。但目前几乎大家一致认为银行不会在今年内上调利率,最快的利率上调,有人预测在明年中或下半年。而TD 最新的预测是,加拿大央行在2013年3月份之前,应该不会上调银行利率。

多伦多地产局公布的8月份大多伦多地区的二手房销售数据,引发了某些不同的解读,按照多伦多地产局一贯采用的数据分析方式显示,八月份通过MLS成交的7542项交易,比去年同期的6083项交易上升了24%;八月份的房屋挂牌量为12509,比去年同期增加了20%;与此同时,八月份的房屋平均价格,也比去年同期上升了10%。但不可讳言,如同过去一样,在夏季度假期间,通常房屋的成交量会有所波动或减少,因此房屋成交平均价格也会相应调整。同时,在新房动工量方面,专家们对年度开工量的预测,从原来的204500间,调整为目前的184700间。基于多伦多夏季二手房买卖状况的波动和新房动工量的预测调整,有人认为目前多伦多地产市场已经或将出现房价的持续向下调整。对于这种认知的正确与否,可能很难以简单的认同或否定的态度来对待。首先,如同我过去多次强调的,地产市场的发展走势,受到多个确定和不确定因素影响,而且在不同政经形势下,不同的因素对地产市场的影响程度将有所不同。另一方面,对地产市场相关数据的收集是否全面,以及对这些数据解读是否恰当,将影响到分析结论的客观性。如果没有真正认识房屋销量和平均价格波动的具体背景,而仅以一两个数据来推论多伦多地产市场中长期的走势,恐怕是有失偏颇的 

不可讳言,八月份的大多伦多区的整体平均价和成交量有所下降。大家都了解七八月份通常是加拿大一般家庭夏天度假的高峰期,一些计划买卖房的家庭或个人(特别是卖方)通常在这个期间不会入市。成交量的下降,特别是高价位物业成交量的减少(高收入人士家庭通常有较长的度假期),必然会降低整体市场的平均成交价。以八月份的平均价格而言,虽然成交量为7542间,但其中高价位房屋数量较小,而且地产局统计的八月份房屋平均价,是以其中的352个房屋交易计算得出,可见其未必能够客观反映市场的本质全貌。以区域来看,虽然416 区域的平均价格有所回落,但905 大多伦多北面区域市场气氛仍然火爆。如果再以二手公寓市场而言,多伦多市区八月的公寓平均价,比前一个月仍有上升,如果与去年同期相比,则是上升了12%;其成交量比去年同期更是上升了23%。另外一个我们需要注意到的现象是,最近一两个月美加股市因美国政经形势和欧洲债务危机的影响,短期出现了巨幅波动,它必然影响到房屋买家(特别是投资者)对整体经济前景的看法,可能会左右到他们置业时机的考虑,甚至因股市套牢而无法在短期内筹集资金。如果大家已经认识到这些特点的时空背景,就可以从地产市场目前的现象中,分析认识到市场本质。

今年夏季之后多伦多地产市场如何发展,主流机构的分析预测仍然是老调重弹,认为今年秋冬季将是一个更为平衡的市场,房屋价格将保持温和有限度的增长。但我必须承认,市场本身的发展永远快过甚至超出我们的认知。不过,导致地产市场的快速下滑,只能是在加拿大和环球经济快速恶化的情况下出现。以目前的整体政经情况来看,似乎已经是利空出尽。欧洲债务危机对希腊国家已实际破产,即将退出欧元体系的担忧;欧洲经济龙头德国经济发展的快速下滑;法国和意大利的高比例负债;美国各项欠佳经济数据的出笼,以及加拿大上一季经济成长的萎缩等负面消息,均已被市场所消化,如果近期没有经济加剧恶化的消息出现,地产市场的基本面应该不会受到重大打击。从积极的本质面来看,央行目前的低利率政策在可预见的短期内仍将持续,如果房贷审核程序未进一步收紧,将为购房者降低负担成本,提高买家的入市信心。同时,目前安省7.7% 的失业率,仍然低于去年同期的7.7%,显示就业市场并没有因经济成长的发缓而进一步恶化。低利率和健康的就业水平,必然为地产市场的正面发展带来强大支持。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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