2018年 11月 18日 星期日  
如何看待湖滨区开发争议

前几日多伦多市议会出现了颇有戏剧性的一幕,多伦多市长的哥哥,市议员 Doug Ford 向议会动议,要求由市政府属下的Toronto Port Lands Company 取代 Waterfront Toronto Board, 来重新规划开发 多伦多东区湖滨港口用地,Doug Ford 和其市长弟弟Rob Ford 强调的一个理由是,如果由他们重新规划,东区湖滨区将在十年内开发完成,比Waterfront Toronto Board 规划20年左右的周期要快很多,Rob Ford声称,他不要等待四分之一世纪的时间,而是要在十年内完成。此种说法的确掷地有声,颇有一位以市民利益为优先的格局。这也与他一向塑造的亲民形象相符。东区港口用地是市政府拥有,占地180 公顷,可以说是多伦多市区内面积最大的待开发用地,它的开发完成,将对多伦多的地产市场产生非常重大的影响。很多人都了解,东区虽然同属多伦多市中心区,但它与位于中部的核心区或西区相比,其目前的物业价位仍然有相当的差异。如果此区大量住宅和商业单位落成,不仅可以为置业者提供一个高品质的市中心湖滨大型住宅社区,而且必然对邻近市中心和湖滨其他区域的物业产生冲击,可谓是影响深远。因此,关心多伦多地产市场的朋友们,有必要跟踪关注此一事件的发展。 

多伦多湖滨的开发规划,可谓是一波三折,数十年来经历过多次的反复。1972年,联邦政府制定了了一个“Harbourfront Project”, 计划将市中心南面的湖滨地带,从工业区开发成为文化,观光和高端住宅区,目前的Harbourfront Centre 和Queen’s Quay Terminal 就是此计划的成果。在上世纪80年代末,当时的总理Brian Mulroney 曾经委托多伦多前市长David Crombie,研究开发多伦多湖滨区的可行性计划,1992年Crombie 提出了他们的研究报告,但开发所涉及环境保护成本非常昂贵,因此不了了之。1999年,多伦多市政府在联邦和省政府的支持下,组织了一个专门机构,为湖滨区的重新开放提供建议和开发计划。根据此机构的建议,三级政府在2001你秋天,专门成立一个负责湖滨区全面开发的 Toronto Waterfront Revitalization Corporation, 也就是大家听说的 Waterfront Toronto,三级政府承诺将划拨15亿的费用,并指派13人组成董事局。全面湖滨区的开发完成,预计需要25至30年的时间,耗资至少170亿元。一旦建成,将会有一个4万住宅单位的大型社区,新增4万个就业机会,扩增交通设施,完成300公顷的公园地带。在此之后,为争取主办2008年的奥运会,加拿大三级政府曾承诺,一旦获得主办权,将会额外投入大量资金开发多伦多湖滨区,兴建包括住宅和商业物业的各项设施。但因为争取不成功,原来的特别计划也因此搁置。三级政府最近一次的类似努力,是为争取申办2015年的世界博览会,但同样也已失败而告终。多伦多湖滨区是一个范围非常大的区域,东至Rough River, 西至Etobicoke Creek ,南接安大略湖,总面积达40平方公里。出于成本,环境保护等因素的考虑,目前三级政府的规划方向,是以开发多伦多市政府拥有的东部港口地段(Easter Port Land)为优先。因为加拿大已取得2015年的泛美运动会主办权,需要尽快完成有关设施的建设,近年最快可以看到的完工住宅可能是位于West Don River Lands的选手村项目。 

回到目前多伦多市议会的这场风波,它的起源是Doug Ford 在与一些地产开发商私下接触之后,要求将东部港口区的开发权,由市政府属下的Toronto Port Lands Company 接手,并且另外委托了建筑师 Eric Kuhne 提出了一个新的开发计划,除了原来的住宅,商业项目外,还包括了大型游艇码头,个巨型商场,豪华酒店,巨型摩天轮,大型体育馆和连接Union Station的单线轻轨。Doug 声称,此新计划不仅可以加快开发速度,而且还能额外增加36公顷的开发用地。初听起来,如果真的能够做到的话,实在是一个非常不错的新方向。但如果认识到多伦多湖滨区开发的复杂性,Doug Ford 建议的可行性和真正的动机,难免让人有质疑的地方。首先,在Don River 与Lake Ontario 汇聚的敏感地带,防洪措施是一个非常重要的方面,它的任何开发都要经过严格的环境影响评估,Waterfront Toronto的东区港口地开发计划,已经完成相关的环境评估。大幅修改过的开发计划,必然要进行新的环境评估,而且评估机构的选择,一般要以招标的方式挑选,三级政府相关部门均要涉及。新的开发计划能否通过本身是一个未知数,完成评估所需的时间和费用,又是一个很大的问题。一些市议员对于Doug Ford 私下委托建筑师提出新计划的做法不满,而Eric Kuhne 也特别声明,它的报告只是一个意见的汇集,并非新的开发计划。

即使新的方案最后能够通过,在十年内开发完成的预测,也是一个需要奇迹发生的大胆假设。市政府属下Toronto Port Lands Company 的CEO 都承认,如果各方面顺利的话,新计划的完成可能需要10至15年的时间。湖滨区的开发与其他区域的开发完全不同,目前这片有电厂,废水处理,码头,仓库等多种设施,而且是Don River的出口。如果要兴建数万个住宅单位的新社区,还要同步完成各项市政设施,道路的新增和拓宽,停车位的增加,以及湖滨区特别要求的大面积公园,观光配套区域的完成。它涉及资金非常庞大,需要协调的事项或政府机构非常多,绝非是其他区域地产开发可以相提并论的。开发前数亿元防洪措施费用的筹集,就是一个很大的挑战。这些现实复杂情况,福特两兄弟不可能不了解。再从另一个现实面来看,这项开发所涉及的时间周期,也很难是其市长任期内可以有所作为的。明知不可为而为之,难免使人有其他方面的联想。所以,我个人认为,目前市议会上演的这场戏,或许是背后有其他不为人知的故事。它对多伦多地产市场近期内的发展,不会有实质的影响。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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