2018年 11月 16日 星期五  
短期投资银行拍卖房的要诀

投资地产是众多投资者认同,而且相对稳健的一个投资方向。与股票,基金等投资工具比较,它的风险较小,可预测性较高。而且,很多经济宽裕,来自国内的移民朋友,可能已有在国内房产投资的经验,移民到加拿大之后,自然会考虑以投资地产的方式来进行资产的多元化组合,或期望获取稳定而合理的投资回报。加拿大的地产市场与国内的情况有很大的差异;而且,投资人不同的投资策略(短线或中长线),因此而选择的房屋类型,融资方式,时间/精力的投入,个人经验/技能的要求,将会有相当的不同。有相当一部分的地产投资者是以购买楼花作为唯一的投资标的,由于这种投资方式程序相对简单,资金杆杠性能佳,如果地点价位合适,在地产中短期走势发展向上的态势下,投资者可以期望在数年后轻松取得优厚的投资回报。这也是为什么近几年来,多伦多一些热门地点的楼花项目价位逐年飙升,投资者大量认购的基本原因。有些人指责这些投资人将多伦多的房价人为地炒高,使得自住购房者无力置业或负担加重。但市场资金永远是流向高回报的投资标的物,这是自由经济市场的必然现象,而且,不同于其他商品,地产市场需要有一定比例的投资者稳定存在,这样才能为大量的租房者提供足够的房源。由于楼花市场目前已经较难发掘到性价比和增值潜力价的楼花项目,一些投资者已将关注方向转移到二手重售房屋市场,投资二手物业与被动式楼花投资比较,其操作方式有相当的差异,需要投资人有更强的技能和风险承受能力,而银行拍卖物业更有其独特的情形需要了解。

我们知道在股票投资市场,有所谓的Day Trading 投资人,他们在家里炒股,但他们的交易量和频繁程度与全职受聘的上班族不相上下。在北美的地产市场,也有一些专门以二手房短线买卖为职业的人士,他们在市场中专门寻找房屋状况欠佳,或银行拍卖/业主急售的廉价房,投资者买下后进行装修,然后很快在市场重新挂牌出售,短期内取得理想投资回报。这种投资方式听起来非常有吸引力,但实际操作可能颇为复杂,一旦选择错误,可能比股票套牢成本更大,空置的物业仍有各项开支(房贷,地税,保险,一定的水电费等)。当然,这些投资者可以将这些物业出租,将投资策略调整成长期持有的方式。如果是以短线投资银行拍卖物业作为方向,投资人应该要特别评估两方面的因素:首先是房屋的全部支出成本,与其他服务不同,这些价格偏低的拍卖物业,通常状况很差,很多房屋设施已被业主拆除或破坏,需要花费相当的金额重新装修,购置必要的房屋设备配置。因此,投资者需要有精确预估合理装修成本的能力,如果评估不当,潜在的利润可能消失甚至亏损。如果投资人本身有装修的专业认识和经验,在这方面有先天的优势。 

另外一个重要的因素是地点/增值潜力评估,房价是否便宜与是否有短期升值空间是两个不同的问题。在同一个社区,投资人可以提通过分析附近同类型物业近期内的挂牌价格和成交记录,在参照装修成本之后,应该可以判断出是否低于同区物业的市场价格,确定它是否便宜。以很多人感兴趣的银行拍卖房为例,这些房屋很多是集中在这某些特定社区,经常有拍卖房挂牌出售,抛开房价成本不说,这些区域的物业在短期内通常不会有高于平均水平的升值空间,甚至有房价下跌的可能。即使它们目前的房价多么吸引,如果你大胆买进,短期获利可能将是极大的挑战。我个人的建议是,如果是以短期投资为目标,两种拍卖房要应该要尽量避免购买:一个是大麻屋,另一个是拍卖公寓。购买大麻屋通常很难获得银行贷款,可能需要全额现金支付,不符合短期投资的策略。而且,除了出租物业买家之外,即使价格优惠,这些已有记录的大麻屋,短期内获利重售的困难度很大。而银行拍卖的公寓单位,大部分是位于社区名声不好,管理欠佳的公寓大楼。这些大楼的价格一般升值空间非常不佳,时常有不同的单元被银行挂牌出售。即使将来作为出租物业,也较难物色到理想的租客。

一般而言,我认为投资人在选择物业时,无论是公寓或其他无管理费物业,都应该要尽量排除银行拍卖房数量集中或频繁社区的物业。相对而言,在地点较佳社区偶然出现的银行拍卖房,则很值得投资者关注,它们很可能是因为业主经济能力恶化,无法持续供房的结果。这类物业有的是降低价位的公寓单位,也有不同价位的独立屋单位。以短线投资而言,社区较佳,中等价位或以上的银行拍卖独立屋,可能有较好的利润空间。在房地产投资策略中,房价和房贷利率是两个同等重要的权衡因素,低价位买进的投资物业,如果还能争取到优惠的房贷利率,将为投资获利提供相当的保障。以目前加拿大的银行利率走势而言,可能在今后近一年内,房贷利率仍然会保持极低的水平,之后将会逐步向上调整。因此,投资者还有一定的时间充分利用这个资金杆杠工具,获取理想的短期地产投资回报。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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