2018年 11月 18日 星期日  
市场风暴再现,地产市场将如何发展?

 

自美国信用评级上周五被 标准普尔下调之后,世界各主要股市应声狂跌。美国股市在上周已累积下跌10% 之后,本周三再下跌519点(4.6%)。在如此严峻的经济形势下,人们不免会质疑,全球经济是否即将再次进入严重衰退期?加拿大的经济复苏是否将受到冲击?它对加国房地产市场的影响将有多大?多伦多房价是否会近期下滑?购房者是否应等待观望?面对这些问题,恐怕专家们都不能给出肯定明确的答案。但我们仍然可以对目前市场风暴之后的客观情形进行分析,在了解真实经济形势和政府的应对策略之后,我们应该可以对加拿大地产市场的近期发展走势,以及置业计划的步伐,做出一个自己的判断。这次各国股票市场的风暴,均是上周五美国的信用降级所引发的,标准普尔此次动作,可以说是出乎美国政府和经济专家们意料之外,因此导致产生的市场反应也是非理性的。八月八号加拿大环球邮报一篇评论的标题,点出了这次风暴的性质:A credit rater that overacted and overreached. 世界三大信用评级机构(S&P, Fitch Ratings and Moody’s)的其他两家,仍然维持美国三A的信用评级。而信用评级的下降,不外乎是认为其将来无法支付债务的可能性升高,而标普对美国信用下调的原因,除了对其庞大赤字的担忧,美国减赤措施的不足之外,美国朝野两党在最近讨论提高政府借贷上限时所有呈现的僵局,致使标普认为美国政府缺乏有效处理经济的能力。由此可见,标普的此次行动,有相当程度上出于非经济因素的考虑。当一个国家的信用评级下调时,一个直接的后果将是政府借贷成本的上升,同时引发商业和一般民众消费借贷成本(包括房贷)的提高,因此可能导致公司投资和民众消费的萎缩。有鉴于此,美国联储前所未有地在本周一宣布,将目前近乎零的超低利率延伸至2013年中,消息一出,周二的美国股市马上反弹四百多点。但到了周三,市场对欧洲的债务危机依然担心,特别是世界第五大经济体的法国的赤字规模,也可能步入美国信用下调的后尘,结果导致周三的股市重挫,各个银行股普遍狂跌,法国银行 Societe Generale 股价一度重创23%。

加拿大作为世界七大工业之一,其经济前景当然是与美国和欧洲各国经济的发展息息相关,如果环球经济再次步入衰退,即使加拿大的经济状况和金融体系是西方各国较佳的,但仍然难以独善其身。全球经济衰退无疑将使加拿大的失业率上升,民众的消费能力和信心下降。作为整体经济重要的一环,地产市场的发展,也将受到相当不利的影响。不过,美国目前的经济状况虽然不尽理想,但也非很多人想象的那么悲观。近期各大公司的盈利仍有亮丽的表现,上月的新创就业职位多于预期,失业率从9.2%,降至9.1%,企业仍然在增加人手,添置设备。在目前市场气氛诡异,多因素未见明朗的情况下。欧洲债务危机近期的发展,特别是法国,意大利政府削减赤字的力度和成效,将会左右全球经济的走向,加拿大地产市场的发展方向,也将受其影响。

从加拿大的基本面来看,虽然各界普遍预测近期的经济复苏速度不如预期,但仍然可能保持正成长。作为资源大国,世界经济变动产生的需求(价格变化),将对我们的经济影响至深。回到地产市场,我们目前发现的一个新发展是,受到美国联储最新利率决定的影响,加拿大的利率调整方向将会有重大改变。曾经预测过,最快将在今年9月初出现的利率调整,应该不会出现,今年内提高利率的可能性也极低。部分专家甚至认为,加拿大将跟随美国的步伐,可能会再次降低利率。当然我们应该了解到,利率的降低,通常是政府对于经济前景不乐观,减轻企业经营借贷成本,鼓励民众消费的措施之一。对于地产市场而言,如果整体就业和收入情况不佳,仍然会影响到置业者的信心和能力。目前加拿大的失业率已从7.4% 降至现在的7.2%,它是2008年以来最低的水平。如果美国和欧洲经济不进一步恶化,加拿大维持目前的经济复苏速度,再加上更为优惠的利率政策,我们有理由继续看好加拿大的地产市场。

从比较悲观的角度分析,如果环球经济近期进一步恶化,加拿大因此经济放缓,失业率升高,整体消费下降。政府的应对措施之一,一定是下调银行利率,刺激企业和民众消费。它对于地产供求关系可能的影响是,很多二手房的卖家将推迟物业出售计划,等待房价的回升,发展商将推迟或减少新房上市量,因此市场供应量减少;另一方面,部分买家同时也会观望而推迟置业计划,期望房价进一步下跌,导致需求减少。但与此同时,作为刚性需求,部分买家将趁低利率的机会加快置业,如果以低利率锁定较长时间的房贷,因此节省的房贷支出,完全可能大于房价将来的下跌金额。供求双方的拉锯作用,将使需求呈现新的平衡,即使房价因经济环境影响而走低,但出现房价暴跌的可能性仍不高。如同国家整体经济的发展一样,地产市场的发展,将会受到各项因素的相互影响,某项因素对房价的影响程度,又会在特定的时空环境有所不同。对地产市场的认识,应该要避免以单一的因素进行判断。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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