2018年 11月 18日 星期日  
如何认识多伦多房市的近期走势?

进入八月初,2011年上半年多伦多的地产市场已可做一个总结。根据多伦多地产局的统计资料显示:今年6月大多伦多二手房的销量为10230间,比去年同期上升了21%,而上半年的销量为48189,比去年同期下降了4.5% ;6月份的房屋平均价为$476,371,比去年同期上升了9.5%,今年上半年的均价为 $467,168,比去年上升了8%;今年上半年的房屋中位价为$405, 500,比去年同期上升了11%。需要说明的是,今年6月份的销量猛增,主要是因传统淡季(度假季节)前的季节性现象,同时也是上半年前期低成交量的调整。而今年上半年房价“出乎意料”的持续走高,相当程度上是因房屋上市量的大幅下降造成的卖方市场。买家在担心房价快速飙升下急于入市,形成了目前普遍存在的竟价(抢offer)情形,当然也进一步提升了房屋的平均成交价。即使许多人对房屋价格的持续走高持怀疑态度,某些买家也曾有等待价格回落再入市的计划。但民众的消费行为(心理)始终是“买高不买低”,供求基本关系和其他不确定因素左右到房屋价格的发展,房屋价格的走势不外乎是这些客观情况的反应,绝非人们主观意愿可以左右的。 

对于加拿大地产市场今后一两年的走势预测,经常可以在媒体中见到众说纷纭的各种分析预测。但颇令人讶异的是,最近加拿大两大银行(RBC和TD)所发表的地产市场预测,竟然有着相当不同的看法。作为加拿大最大的房贷持有金融机构,他们对地产市场应该有最全面完整的了解,其属下经济学家发表的预测分析,值得地产界人士关注。TD 认为,今后两年二手房价格将有约10.2%的跌幅,其中温哥华后多伦多的跌幅较大,卡尔加里和埃德蒙顿的房价将较稳定。它认为,就业职位和家庭收入成长减缓,贷款利率上升,再加上更严格的房贷申请政策,预计将减少首次购房者数量,造成地产市场新一轮冷却。但TD 认为加拿大地产市场中期没有泡沫化风险。RBC的分析认为,加拿大今年的房价将有4.4%的升幅,2012年的房价将再增长0.4%;二手房的销量今年将增长0.9%,明年(2012)的房屋销量将保持不变。RBC 认为利率调整将Cool Down  地产市场,担不会产生Deep Freeze的局面。RBC还认为,经过十年的房价上升之后,加国各省将出现不同程度的价格调整,但在2012年度,唯一出现价格绝对下降的省份,是BC的房价可能在2012 下降1.16%。在看到这两个看法差异颇大的预测之后,我们可以从中发现的共识是,他们都认为加拿大明年的地产市场,将会出现降温现象。但对于加拿大最大城市的多伦多而言,它在今后一两年内的市场走势,更是各位所关注的。我们听到很多买家对非理性竟价的抨击,预测房价泡沫即将破灭的言论,以及对地产投资客的批评。他们的这些看法,部分是媒体报道和买房过程经验所影响到的。但多伦多房屋买卖成交的完整情况,可能与他们的认知有一定的差异。当他们对市场真实情况有全面了解之后,将可能对市场近期的走势有新的认识。 

根据多伦多地产局的统计,2011年6月成交的房屋中的房价与所占比例如下:6% $110,001至 $200,000;  17% $200,001至 $300,000; 26% $300,001至 $400,000; 20% $400,001至 $500,000; 31% Over $500,001。从这些数字我们不难发现,虽然多伦多平均房价已经高达47万,但大部分的成交房屋价格仍然是50万以下,而且近一半的房屋是以40万或以下的价格成交的。换句话说,中等收入家庭仍有能力在多伦多置业,目前的平均房价,并非是价格短期抄作狂飙的结果。如果我们将此数据进一步解析,可以推论近7成购买50万左右或以下的购房者,其中大部分应该是首次置业者,无论他们是新移民或本地人士,我认为他们在具备支付首付金额的前提下,他们将积极入市尽快置业,因为以目前的房价和利率来看,其房贷开支与原来的房租金额相差不大,置业自住的优越和迫切性是不言而喻的;而其他约31% 购置50万或以上价位物业的买家,其中相当部分应是经济能力较佳的首次置业者,同时有一定比例的换房人士,虽然购置的房价相对较高,但他们的收入水平和原来物业已积累的净值,仍使他们具备充足的承受能力。我认为,多伦多地产市场目前这种房价结构是很理想的,初次置业者可以在价格相对较低,数量充足的物业中进行选择;换房者在市场中释出新的房源,同时购置其他物业;而本地和来自世界各地的高收入者,将为的多伦多的高价物业,提供稳定的买家市场。 

地产市场的良性/平衡供求关系,房价合理承受水平和买家对市场前景的信心,是保持地产市场价格稳定发展的重要条件。其中任何一个因素的缺失,都将导致市场的非理性发展。以美国目前地产市场为例,虽然大家普遍认为房价已经接近二十多年来的最低点,银行利率已是非常优惠,房屋各项开支仅占普通家庭收入的20%以下,但众多的买家仍持观望态度,成交量萎靡不振,从而进一步打压房价,形成恶性循环,这再一次应证了人们“买高不买低”的消费心态。我们很难预测多伦多房地产市场中长期的发展趋势,但对于多伦多地产今后一两年的走势,我个人比较认同RBC 的看法。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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