2018年 11月 18日 星期日  
买房之“抄底策略”

以抄底价买房,是很多购房者的首要目标。而作为卖家,他们的要求当然是高价卖出。在这一种买卖双方利益相矛盾的情况下,买家和他们的经纪,如何运用适当的策略和技巧来发掘到超值物业,并且以超底的价格成交,是一项颇需经验和谈判沟通能力的挑战。与很多商品不同的是,房屋的叫价/要价,主要是卖家/经纪市场销售策略的反应,而并非他们期望价格的真实写照。这也是为什么在二手房成交记录中,绝大部分房屋是以要价一定的上下浮动比例成交,很少是以卖家的要价成交。因此,对于房屋卖家而言,做到定价得当,非常需要他们充分分析评估整体市场形势,社区近期交易记录,同类/类似物业销售等综合情况。而作为买家,他们也就需要有通过现象看本质的能力,不仅是分析判断现有的交易资料,同时需要买家经纪在与卖家经纪接触沟通中,准确分析捕捉到卖家的真实意愿,所谓“知己知彼,百战百胜”,同样也是房屋买卖谈判中的致胜法宝。作为一般买家的心理,在他们寻找超值物业的时候,通常倾向于关注叫价便宜的物业,并且还会认为卖家有进一步降价的空间。从本人的经验来看,叫价偏高的物业,有部分是卖家待价而沽的心理反应,并不在乎能否卖出。而叫价偏低的物业,无论是出于吸引大量买家关注的考虑,还是期望以低价达到快速售出,他们大多数是希望尽快卖出物业的诚意卖家,因此有可能在买卖谈判中释出弹性。但是,在本人的经验中,相当一部分的偏低叫价,是一种期望造成竞买的市场营销策略。真正是期望“低价求售”的物业,包括以下几种情况:

银行拍卖物业

这些房屋都是业主断供数月房贷后,被银行拍卖的物业。这种情况的产生,可能是业主的经济能力发生突变,而无法继续支付房贷,因此被银行强制拍卖。另外一种可能是物业贬值,出现房产净值低于房贷金额的情况(负资产),业主自己放弃物业而断供,银行被迫进行拍卖,这类房屋通常与其他社区的同类物业相比,叫价非常便宜。但这些物业一般是位于增值低/贬值区域,而且房屋可能需重金装修,整体成本和增值空间,是买家们需要考虑的。挑选好社区,周边同类房屋增值潜力佳的银行拍卖物业,是一个适当的方向,而不应完全以价格的高低作为选择的唯一标准。

大麻屋

这些房屋也是某些买家(特别是投资者)关注的方向,它们一般同时也是银行拍卖物业,购买这类物业应该要格外谨慎。首先,大麻屋通常是种植活动存在一定时间后被发现,房屋结构(木头)受损的实际程度和修复成本,并非一般人(包括经纪)能够评估的;其次,很多银行都将大麻屋列为黑名单,不接受大麻屋的房贷申请,仅有非常少量的金融机构处理这类房贷申请,买家可能需要全额自备款购买;第三,大麻屋的标签,将对这类物业的重售造成负面影响,即使买进价相对较低,但将来的重售价格,仍可能会再受打压。即使是用于出租,如果因霉菌未完全清除而影响到租客的健康,仍然可能有法律责任。

遗产物业

这类物业是一种非常值得关注的物业,由于它通常有多位受益人存在,尽快处理分配资产而避免资产空置的成本,应该是每一个受益人的目标,而且,不同于银行拍卖物业,只要当事人取得共识,房屋成交价格没有法律上的明确指引。买家完全可能以较低价格买到地点好,状况佳并有理想升值空间的优质物业。但这类物业通常房龄较高,可能需要对一些基本设施进行更换,买家在出价时,应该事前对相关装修更新成本详细评估,制定一个具竞争力且适当的出价。

房况特别的物业

许多房屋买家在选择物业时,可能会将某类房屋列入黑名单,譬如路冲位,角落位房屋,带泳池或是电取暖的物业。因此,这类物业通常在市场中较少得到买家的青睐,价格也会有相当的弹性空间。将这些房屋进一步分类,路冲位不仅有中国人风水上的影响,而且客观上有安全等方面的隐忧,中西人士的接受程度均不高。角落位和带泳池的房屋,是一个见仁见智的选择。角落位虽然可能不为一些买家喜好,但也有其独特的优势,如地段大,窗多光线佳等,也因此成为另一类买家的选择目标。泳池在多伦多的使用时间较短,其需定期维护,很多华人买家比较排斥,也因位于华人聚集区的此类房屋,房价相对较有压力,如果买家对泳池维护/使用不排斥,可能买到此类优价物业。电取暖的房屋,通常位于发展成熟的社区,房龄一般至少三十年以上,这种取暖方式的耗电高,且影响室内空气质量,再加上缺乏对电改煤气取暖系统成本的了解,因此被许多买家排除。但实际上,电改煤气取暖系统,并非一个复杂和高成本的工程。在充分评估和计入成本后,买家可能因此在买卖谈判中因此取得一定的价格优惠。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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