2018年 11月 18日 星期日  
投资地产,租金与升值,何者为先?

绝大部分地产投资者,在物色投资物业时,都会面对一现实问题:在评估投资物业价值时,需要对投资回报的优先次序做出选择。从最理想的地产投资目标而言,满意的租金收入加上可观的增值,是每一个投资者的最佳选择。这也是每一个专业地产经纪全力为投资客户服务的方向,而且也能够争取做到租金和增值的满意组合。但是,租金收入回报和增值幅度的精准一致,是一个颇有难度的挑战。而且,每个投资者对回报率也可能有不同的预期,市场走势周期发展的不确定性,也将为投资的规划带来额外的难度。基本上,租金收入的回报,在温哥华和多伦多这两个大城市,高价位的房价已经大大提高了出租物业的成本,而租金的增长与租客的收入水平息息相关,再加上政府对租金调整幅度的严格管控,租金增长幅度与房价增值幅度是完全无法相比的。从理论上而言,200比1 是一个比较合理的租金回报率,但以目前多伦多的市场来说,250比1 已经是一个可以接受的回报率。更为重要的是,投资者需要了解,租金回报率和房价增长幅度可能呈现不同的发展方向,甚至可能出现某种矛盾。因此,首先拟定两者之间的优先次序,将使你的投资方向更为明确,也将提高物业搜寻过程的效率。 

多伦多作为全加拿大第一大城市,其出租市场的长期稳定发展是可以预期的。而地产投资的最大杠杆作用之一是,它本身具有灵活的弹性功能,每一个长期定居此地的人士/家庭,都需要置业或租房,投资人将会根据市场的情况和个人的计划相应调整,避免长期持有物业的亏损。虽然无论是房屋租客或买家,他们选择物业的角度和标准可能有相似性,譬如对社区环境,生活交通配置,学校排名等等。但如果投资者将租金回报作为优先的考虑次序,他们考察的侧重点则有相当的不同。以下是需要注意的几个方面。

非公寓与公寓物业的选择

从出租的角度,两者各有优缺点。公寓房通常位于交通和生活方便的地点,很多租客特别是单身租客,将会倾向于选择此类房屋,因为有物业管理的存在,房东需要处理的房屋维护也较少,对于希望简单方便的投资者来说,可能是比较合适的选择;但公寓房的管理费通常需要房东负担,相应降低了投资回报。作为出租公寓物业,租客相对不会太在意物业的朝向和楼层,将物业购置成本降低,是非常重要的环节。在同一个公寓大楼,同样面积不同楼层单位,可能有数万元的差异,而年久失修的公寓楼,在维修基金不足的情况下,可能有大笔金额很快向业主征收,购买前需要详细了解相关文件。各种非公寓物业,如果是地点方便,房屋结构佳的房屋,其租金回报率通常高于公寓物业;但它一般需要房东花更多时间/成本维护,租客流动性较大(如果多个租客),如果空置时间长,也将影响到租金回报。而且,有的房东为增加出租空间而大幅改动房屋机构,这对于很多将来自用的买家,可能是一个负面因素。

学生租客物业的选择

在大多伦多区有多所大专院校,它们带来了相当规模的租客市场。这些院校分别位于市中心,北约克,士嘉堡,密市以及附近个别城市(如奥沙华)。在物色以学生租客为目标的物业时,可能遇到两难的选择。某些房价便宜的大学附近物业,租金回报可能较佳,但因地点/治安等因素,房屋升值空间极为有限;而地点及房价增值较佳的区域,可能也要接受降低的租金回报。因为很多房东将物业分隔成多个分租单位,变成了所谓的Rooming House,不仅在合法性/安全上有隐忧,而且可能带来邻居们的投诉,甚至更为激烈的行动。而这类物业并非自住最佳的物业,在将来出售时,难免在房价和市场需求上存在不利之处。这些都是投资者购买前要考虑到的。

优化组合的途径

其实,在多伦多市多元化的租客中,仍然有高消费力的租客。而且他们通常倾向于选择交通生活方便,地点好的公寓或非公寓物业。这些高收入租客通常比较稳定,空置率低,较少拖欠房租情况,而且较注意物业的维护,可以说是非常理想的租客类别。更加重要的是,这些地点好的物业,一般增值空间也相当较大,投资者在出售物业时,能够获得理想的投资回报。但很多市中心的楼花,将来的租金回报率可能不尽理想,甚至很可能有负资金流产生。目前而言,多伦多公寓平均每平方尺的租金为2.11元,以区域划分,多伦多市中心和北约克中心地带租金较高,房价升值空间也比较大。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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