2018年 11月 18日 星期日  
房市泡沫论再现,我们如何抉择?

前几日,TD Trust 经济学家发表对于加拿大房地产市场前景的分析,认为地产市场已有泡沫化迹象,并且认为温哥华和多伦多的市场过热问题尤为严重,预测此两城市的房价,在今后两年内,可能会有高达12%价格调整。此言一出,引起了市场各界的不同解读;也呼应了一些持币待购买家的内心期望或评估,因此可能将更为坚定等待地产市场低潮的来临,希望能够以超低价置业。任何一种市场预测/分析,都是根据特定时期的某些数据和现象,基于某个角度而推导出来的结论,它们往往需要因时空环境的改变而进行调整,市场长有其客观发展演变的轨迹/周期,但影响市场的各因素及相互关系,目前并未被人们完全了解。而中短期市场发展变化的轨迹,更是难以分析预测的部分。所以,对于这一市场预测,大家可以各自解读,并且依照自己的市场发展判断,做出尽快入市或持币代购的决定。本人提供两个对地产市场发展认知的角度,希望为大家的分析判断提供一些帮助。

美国与加拿大地产市场的比较 

在分析加拿大地产市场趋势时,这是一个最常被各方比较的两个市场。美国地产市场经过本世纪初数年热潮之后,四年左右前开始快速下滑,之后一直萎靡不振,甚至可以说目前的房价水平是美国三十多年来超低的。很多人认为目前加拿大的地产市场与四年前美国的情况很类似,价格已经到达了顶峰,因此预测加拿大也将很快出现美国当年的地产泡沫破灭。这一预测的盲点,在于它并没有完全了解美国地产市场泡沫破灭的根本原因。美国地产市场四年前的地产泡沫,根本是美国房贷申请制度失控导致的,美国房贷市场与加拿大完全不同,很多贷款机构通常不会长期持有房贷资产,而是在发出房贷后,将房贷转售给美国两大政府支持的房贷公司,然后这些房贷资产还将包装分拆,被各类基金吸收。因此,美国这些贷款机构是以短线心态来快速提高房贷量,很大程度上忽略了房贷申请人的条件资格。零首付的房贷个案比比皆是,资产和就业情况不佳的不符条件者,均被接受,甚至是在贷款机构鼓励/包装下接受。在这种情况下,很多置业者最初就有供房贷的压力或无能力还贷,而是希望在房市热潮中快速买卖获利。即使是在短期内,一旦资金链断流,或无法快速高价卖出。其结果必然是被迫低价卖出以求降低损失,或者被房贷机构收回拍卖。此房贷结构的正常运转,完全取决于房价的不断攀升,一旦有房价的向下波动,必然对市场产生连锁反应,而且一发不可收拾。市场本身非常脆弱,缺乏抗跌能力。在市场热潮刚开始降温而有一点风吹草动时,很容易造成卖家和房贷机构的恐慌性抛售,进一步打压房价和买家的入市信心。目前美国的购房者,如果支付20%的首期, 一个中价位的房屋, 月供大约只需$670, 约为中产家庭月收入的13%。但现在美国地产市场待售的物业中,有40% 属于断供业主迫售或被银行拍卖,而且全部房贷中有四分之一是负资产,也即美国有约一千一百万个家庭持有负资产。美国地产市场的一个重要问题,是有需求的购房者担心房价持续下跌而不敢入市,因此需求的减少,进一步打压房价。 

加拿大的房贷申请审批制度与美国完全不同,也没有美国房贷市场的多层次级市场。房贷机构对申请人的资产和收入情况审核比较严格,对于低于20% 首期款的申请人,均要求购买房贷保险。在这种制度下,房贷机构和置业者都较为保守,为市场波动可能产生的风险预留了弹性空间。多项调查发现,大部分业主均有计划和能力提前或增加房贷还款,没有因房贷少量增加或房价短期波动而迫售的压力。根据统计,加拿大高风险房贷(低资产高负债),仅占总房贷额的6.5%, 而其中断供者也是低于1%。因此,加拿大地产市场的抗跌性远高于美国市场,较少有机会出现房价暴跌的连锁反应。加拿大经过2008底至2009年中地产市场低潮,然后快速上升的历史,应该可以为大家提供一点启示。

房屋性价比的弹性

在分析房价发展趋向的数据中,家庭平均收入与房价的比例,是各种分析预测依赖的重要指标之一。按照加拿大主流理论的标准,认为税前年收入的3.5 倍比较理想,而目前全国的平均房屋性价比已近6倍。从Homeownership Cost 来看,如果将房贷,地税,水电煤气费等相加,它在加拿大主要城市家庭开支比例为:72.1%(温哥华),47.1%(多伦多),39.1%(渥太华),35.9 %(卡尔加里),31.45%(埃德蒙顿),43.1% (蒙特利尔)。因此,很多专家认为加拿大的房价,已经超出一般家庭的负担能力,必然很快出现价格向下调整。而且他们还认为,温哥华和多伦多的房价更是大大超出了合理水平,必将出现价格大幅调整。如果与国内和很多亚洲国家/城市比较,加拿大的所谓高比例收入房价比可能还算是温和的(温哥华例外)。可见人们对于房屋开支在家庭收入中的预算,存在一定的弹性,也就是说,作为生活的第一需要,他们可以根据现实而调整家庭开支比例。比如说,很多加拿大家庭都有一年外出旅游两次的计划,如果房价/房贷上涨,他们将需要减少旅游数量或其它休闲计划。根本上来说,加拿大人在房价保持上升的趋势下,他们可能必须要与同其他国家的家庭一样,以调整生活方式来适应新的现实。多伦多作为吸引全球富有/专业人士/资金的加拿大第一大城市,如果因其他国家政经因素的影响,而不断有外来资金的流入,在中长期内必然支持多伦多的房价向上发展,而目前本地家庭的收入水平,仍然具备增加房屋支出/消化上涨房价的弹性。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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