2018年 11月 18日 星期日  
再析楼花市场的几点迷思

在上一篇本人分析楼花市场的文章中,曾经推荐过一个楼花区域,Etobicoke Waterfront。之后有颇多读者致电表示认同,他们有的已经购买此区楼花,或者有购买此区楼花的计划。但也有读者坦率地或含蓄地表示了质疑,觉得我有为楼花开发商做宣传的成分。如果各位读者注意过本人长期发表的文章,可以发现本人的文章涉及的方面并非仅是房产,间隔中还会发表一下有关法律,教育和时政的文章与读者分享,以致有读者误认为我是从事非地产的其他行业。但本人从未有专文推荐/宣传某个发展商,而且也未在任何一篇文章中肯定/推荐个任何具体楼花。我个人的理念是将个人长期对地产市场的观察研究心得,以定期发表文章的平台与各位分享,让各位投资者和自住购房者,在了解市场和决策时多一个参考的角度。本人的地产经纪业务推广,是另以明确的宣传广告进行。将广告以文章的方式进行包装,可能是非常聪明的市场策略。但读者们花时间阅读的原因是希望了解专业资讯,而非售房广告。彼此理解,相互尊重,是我个人信奉的重要原则。

回到本文的主题,在楼花市场持续红火至今的形式下,大家首先要对地产市场的中长期的走势做出一个判断,如果你认为加拿大的地产市场将来无成长甚至可能下滑。投资者可以将资金投入其他市场,自住购房者可以等待数年后购房。如果你相信房市如同股市一样,它必然有高低潮的市场循环,但在任何的市场环节都有机会买到超值物业,你可以持续关注市场。真正的专业投资人不会因市场状况的改变而退市,只是会相应调整投资策略。对于这些对楼花市场有长期计划的投资者,本人与大家分享几项心得。

楼花不是传统的投资标的

如果大家将房市与典型的股市相比较,将发现它的重大差异。股票买卖方式简单灵活,数十元即可入市;而地产市场买卖颇为复杂,二手物业单一买或卖可能几天完成,但花费数个月时间完成也是极为正常,更不用说后续的法律手续。购买股票的投资人可以在投资前,分析大量公司经营状况相关资讯后做出是否买进的决定。楼花买卖在某个意义上与期货市场有类似之处,但仍有许多不同。楼花在确定买入后,及使可以免费或付费在入住前转让,但通常要求达到一定销量方可,时间一般要一两年,不可能随时卖出获利。楼花通常是数年后才完工的项目,你在了解某个楼盘时,可供参考的是外形图,单位平面图,大楼结构设施说明书等有限资料。而且,购买楼花者需要有较好的方向概念和立体感,否则有机会发生“货不对版”。你可能不会为买股票去其公司实地考察,但购买楼花的,通常会去售楼处或地盘( 如果已开工 ) 实地了解。

确定性与不确定性

在所有市场,投资人面对的重大风险之一,是投资标的和相关因素的不确定性。很多大牌律师的生财之道,是代表消费者或股东以各种理由与上市公司打官司

。而这些公司即使有一定胜算,也可能会选择赔钱和解,因为诉讼拖延和结果的不确定性,将对公司股价有负面影响。对于楼花,除了大市场本身的不确定性外,购买者需要重视的,是尽可能减少楼花项目和其周边环境的不确定性,尽量避免因周边环境的改变,而负面影响到其将来的市场价值。多伦多大部分的楼花,都是在一定范围逐步开发,并且可能有多个发展商参与。在某个楼花项目发售时,发展商不会主动告知各种发展规划(或者本身也无了解)。周围建筑物的高度/朝向/密度/用途等,必然影响到相邻公寓的景观/商业设施配套/交通等,从而相应影响到楼花将来的价值(正负都可能)。所以,我们应该尽量了解确定性,减少不确定性因素。

随大流与逆流而行

基本上,随大流是所有投资市场的基本模式,买高不买低是投资者的自然心态。投资者通常是在价格快速上升和买卖非常活跃的氛围下入市,因此也带动市场进入另一个高峰。但在随大流进入市场的时候,我们在选择投资标的(楼花)时,需要有逆流而行的角度。在具体楼盘的定位上,如果买家大部分为投资者,首先,你将来出售时会面对大量竞争者(供应过量),其次,高比例租客的公寓,其维护/状况的不佳,将使自住买家产生负面影响。在具体投资单位的选择上,目前大部分投资人购买的是Studio , 1 睡房或1+1单位。而将来真正买家的目标,可能主要是1+1,或者更大的单位。有别于大部分投资人购置单位的选择,将减少竞争者,同时更能迎合将来买家的需求。

相信自己与忘记自己

房屋与其他投资标的完全不同,大部分人是购房自住,因此是以个人的生活方式的喜好和对将来住所的期望来寻找物业。这一种惯性思维必然会存在于楼花投资过程中,投资者自然会以个人的喜好来考虑楼花项目/单位的选择,但你个人的喜好,可能并非是公寓主流买家所青睐的,因此增加将来重售的困难度或投资回报率。所以,作为楼花投资人,我们有必要跳出自我,以主流买家的需求,作为选择/评估楼花项目/单位的标准。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 

 
上传: Paul
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