2018年 11月 16日 星期五  
简析通货膨胀与地产市场走势

根据加拿大统计局最新发表的数字显示,今年五月份的的年度通货膨胀率为3.7%,达到了本国8年以来的最高水平,而且高出专家们以前预测的通胀率。基本上,大家都认同,如此高的通胀,主要是今年以来猛涨的油价和食品价格带动的。5月份的油价已经比去年同期上升了29.5%,这是自2005年Katrina飓风以来最大的升幅。与此同时,食品价格今年以来也是节节攀升:零售食品上涨了4.2%,肉类上涨了5.4%,面包上涨了10%,牛奶上涨了4.3%。如果比照加拿大政府对于通胀的控制目标(2%),这个通胀率是令人触目惊心的,似乎已经达到非常严重的程度,到了政府必须有所作为的时候。而压抑通胀最简单而且立竿见影的策略,就是提高银行利率。随之带来房贷利率向上调整,首先将提高置业和供房成本,打压房价的攀升幅度;同时,它也将提升置业的门槛,将部分边缘购房者排除,人为地减少了购房的需求,因此在市场供需关系改变下,进一步为地产市场发展带来变数。由此可见,通货膨胀对地产市场走势的影响是非常直接而广泛的。

按照加拿大中央银行的日程安排,它将在7月19号再次确认是否对银行隔夜拆借利率计息调整。在这些最新的通货膨胀数字公布之前,大部分的专家和金融机构均认为,今年年底前,央行应该会维持目前1% 的低利率。但在新的通胀数字出现之后,对于央行是否将尽快调高利率来压抑通胀,成为了大家讨论的新方向。与2%的控制目标比较,3.7% 的通胀的确是令人担忧。但大家也需要认识到,造成通胀飙升头号推手的高油价,本月份(六月),在各国大量释放石油储备,中东局势走缓的因素下,已经开始快速下滑。如果剔除油价的因素,通胀指数是2.4%。而食品加工的上升,很大程度是受气候和其他成本因素(与如油价相关的运输成本)影响,如果这些因素变化,同样也将减缓其价格升幅。假设我们将油价和食品价格排除,通胀数字将是1.8%,达到可接受的理想水平。更为重要的是,央行非常了解利率调整可能对地产市场和整体经济带来的冲击,在目前经济复苏仍相当脆弱,新上台的保守党政府急于有所表现的心态下,可能近期内不会提高银行利率,以确保经济复苏的步伐更为稳健。我们可以注意到,央行行长最近对于地产市场的发言非常谨慎,他虽然有发出对市场的担忧和警告,提到“投机,贪婪,担心”等市场不正常状况,但他始终没有表示房市已有市场泡沫的迹象。 

对于认定房地产价值,目前缺乏大家共同认同的模式,基本上它是一个主观认知的判断。作为一个参考的角度,我觉得Laval University 经济学教授 Stephen Gordon 的地产价值认定方式颇有启发性,他认为地产价格作为将来回报率在目前的价值反映,它的市场走势除将随人们对回报率期望值的变化而波动外,同时还将随利率的上下波动而呈反方向的发展。换言之,如果人们普遍看好地产市场,同时恰好有低利率的存在,地产价格的稳步上升是非常自然的。从一些统计数字来看,似乎也印证了这种说法,过去20多年来,通常在银行宣布提升利率之前,都会发生房屋成交量激增的现象。目前地产市场上市量减少,销售量上升的状况,同样也印证了这一理论的说法。众多买家在预测银行即将升息的心态下,不约而同的加快了置业的步伐。TD 最近对首次置业者的调查发现,与过去传统上置业者大多为家庭单位不同,目前有45%的单身人士有提前置业的计划。在近期的置业人士当中,申请过房贷预批的比例从84%,下降至72%,做过验房的比例从85%,下降至67%。这充分反映出目前仍是典型的卖家市场,买家必须以尽量满足卖家需要的方式来争取理想的物业。

无论是投资者或自住的置业者,目前可能有一种矛盾的心态,一方面认为现在的房价已经偏高,希望近期价格有逆转的可能;另一方面,又担心目前不尽快出手,房价还将继续攀升。客观地说,从多伦多地产市场的整体房价升幅来看,近十年平均5% 左右的年增长率,如果考虑到通胀和普通家庭收入的增长,应该还算是正常的比例。所以从中长期来看,房价应该仍是上升的趋势,但短期内的超常上下波动,是完全可能出现的,这些波动出现的时机,是很难准确预测的,因为它们常常是某些突发的事件/政策导致的,譬如2010上半年的房市的热潮,部分是年中实施的HST和房贷申请紧缩政策影响的,因此在2010年六月至年底,房价和成交量都有一定的回落。或许在明年央行真正提高利率后,房价可能会小幅下滑,但因此提升的房贷成本,最终反而增加你的购房总成本。一个可以采取的策略,是在目前房贷利率仍处于偏低水平的时候,置业后选择一个三至五年的固定利率。在央行升息势在必行的的形势下,置业者有必要做出明快的抉择。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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