2018年 11月 18日 星期日  
解析楼花市场的几点迷思

在加国央行行长上周对楼市发出警告之后,昨天(6月21号)美国联邦储备银行宣布,基于美国经济仍不乐观的基本面,美国将保持目前几乎为零的超低利率(0.25%),而且美国的主流经济学家和金融机构认为,美国的经济很难近期内全面好转,目前的超低利率将维持一定的时间。认识到加拿大目前的经济现况,以及两国经贸上唇齿相依的密切关系,双方金融政策的相互影响,我们应该有理由相信,加拿大现在的低利率,仍然会维持一段时间,不会如同半年前大家预计的,在今年第三季调高利率。这无疑将为目前地产市场的发展,提供一个稳定房价和鼓励买家入市的重要因素。而且,如同央行行长所言,市场上的Greed 和Fear 还将进一步把地产市场,推进一个更热的阶段。最近一项大多市地产发展商协会的统计数字,也显示出这个发展趋势。根据他们的统计,今年(2011年)五月的新高层公寓(High-Rise)销量创造了历史上五月的新高,上升了50%,达到2433个单位。与此同时,整体新房的销量,也比去年上升了12%。一些专家们认为,如此高的新公寓成交量,显示了市场持续过热的情况,如果按照五月的销量推算,全年的销量可能高达26000个单位,而实际市场需求量,应该只有14000至15000个单位;换言之,这种不正常的销量,是由投资者们创造的。这一理论,也与地产市场观察机构Urbannation Inc. 的观点相呼应,他们认为目前楼花市场的买家有45%至60%是投资者。

应该说,这些机构和专家们对于投资者的比例认定,是比较接近市场现况的,而且某些区域,投资者的比例应该更高。但在此同时,我们也要注意到,高层楼花的热销,仍有其他因素的影响。首先,这是一个市场供应结构的问题,在多伦多市区的范围(不仅仅是Downtown),已经少有底层或独立房新建物业上市,购房者在高层公寓之外,并没有太多的选择;其次,对于很多买家而言,地点方便,配置齐备的高层公寓,是他们青睐的都市生活方式;更为重要的是,对于大部分初次置业者而言,30-50万左右预算,他们尚可在高层公寓楼花中,做一定选择比较。而此预算很难买到合适的新非高层物业。所以,这种取向对很多买家而言,也是一种不得已的选择。

各方一致认定的是,多伦多的楼花市场已经进入了一个价格偏高的阶段。根据Realnet.ca 前不久的统计,多伦多几个热门楼花区域的平均价格为(每平方尺):Central Waterfront $730;  Down Town West $665; Down Town East $550; Don Mills-York Mills $630; North York Corridor $540; Etobicoke Waterfront $520; Scarborough Town Centre $360。在这种现况下,无论是投资者还是自住买家。都需要在购房前全面比较,挑选到有理想增值潜力和居住环境的楼花单位。在我接触的楼花投资者客人中,相当大比例都对Down Town 情有独钟,他们的基本依据是地点好,市场供应少,可出租给白领上班族和学生,生活交通方便,增值快等等。但如果问他们自己是否将安家在Down Town,很多人的答案是否的的(特别是有子女家庭)。

我认为这可能是在楼花投资上的一个迷思,投资人可能只是以上面的一些角度来决定投资市中心楼花,而并没有从将来真正买家的角度来分析他们的需求,因此在定位上可能存在盲点。一个基本的现实是,市中心楼花的平均楼价,已经达到了相当的高位,虽然将来仍可能有上升的空间,但买家收入的购买承受能力,将制约到它的上升空间;其次,市中心楼花由于成本和市政规划的原因,很多单位(特别是小单位),本身没有停车位,这对将来的买家是一个重大的不足;第三,市中心是已发展成熟的金融商业区,它的周边环境配置,并非以住宅区的需要规划,虽然有完备的交通,餐饮,娱乐和高档购物场所,但缺乏密集方便的大众性购物消费场所。目前投资者购买的市中心楼花单位,绝大部分是Studio 至1 Bed & Den的中小型单位,中等收入的年轻白领和退休人士,应该是一个主要的买家市场。虽然他们可能满意市中心的地点,但车位缺乏,生活不便和嘈杂的环境仍将是重大不足,如果有价格,居住环境和配置更理想,而且近市中心的物业,他们可能做不同的选择。而且从租金回报来看,市中心绝大部分楼花落成后的租金收入,都不可能产生正资金流。

从投资和自住的角度,我个人认为,目前Etobicoke Waterfront 的楼花,值得投资人和自住购房者考虑。首先是它相对较合理的楼价,较市中心低30%左右;第二是它的增值幅度,是多伦多增值最快的区域之一,从2007年至2010年,已增值60%;相对而言,市中心近几年的评价年涨幅为7% 左右;第三,其地点近市中心,近QEW 公路,开车到市中心只需十几分钟;第四,此区域与其他一些湖滨地点不同,它是位于Humber Bay Shore 公园区域, 周围有沙滩,人行/单车道,游艇俱乐部等休闲设施,是真正适合一般家庭居住的湖滨公寓。目前有数个著名发展商在此区域开发大型楼盘,四五年后将有数千户落成,属于一个Master Planned Community, 将来的购物和公交系统会更为完善,无论是投资或自住,人气都是一个非常重要的指标。十年前,多伦多市政府已开始对多伦多湖滨区全面规划,计划投入大量资源,希望将它打造成风景秀丽,生活交通配置方便的新型社区。所以,大家对近市中心,性价比好,增值快的湖滨新社区楼花,是值得关注的。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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