2018年 11月 18日 星期日  
面对火爆房市,加拿大央行是否将重拳出击?

在各位买家和经纪近几个月来疲于奔命“抢购”的时侯,加拿大地产协会星期三公布的统计数据显示,全国今年五月份的评均房价为$376,820, 比去年的$346,950 上升了8.6%,其中多伦多上涨了8.7%,蒙特利尔上涨了6%。不过,这些数字并没有反映出加国地产市场的全貌,如果将温哥华,多伦多两大城市剔除,加国地产市场的涨幅可能只有3%左右,而且某些城市,譬如卡尔加里,埃德蒙顿等甚至还有微幅下跌。另外一个让人瞩目的新闻,是央行行长Mark Carney 昨天(六月15号)在温哥华的演讲。他在温哥华贸发局的演说中,对目前加拿大的地产市场状况发表了颇为严厉的评论,人们在解读他发出的信息之余,不仅会问:面对目前仍然火爆的地产市场,央行是否很快就有相关应对之策出台?

大家知道,作为国家经济的重要一环,许多国家政府在地产市场出现过热的迹象时,都会有一些对应政策出台,以此来为市场降温。国内的各项压制房市政策各位都很了解,即使是实行自由经济体制的香港,最近也针对过热的房市出台了限制政策,譬如将高价位豪宅的房贷比例较低至五成左右,对国内买家的房贷申请限制贷款比例等,澳洲也有对外国购房者的限制措施。在昨天央行行长的发言中,他并没有使用地产泡沫的字眼,但对于地产市场目前发展的关注和警告是非常清楚的。他认为市场在外部炒作投资影响下,投资者大幅投入资金的“Greed”,再加上一般民众对房价不断攀高,而担心目前不买将来无力购买的“Fear” 相互影响,加剧了目前房价快速攀升的现况。他提到目前房价的水平已经超过前一个高峰期的13%,担忧的态度是非常明确的。但被问到银行是否将出台特定应对政策时,他的回答是,央行不会对某个特定的地产市场状况过度关注,央行的角色是为整体经济的发展制定适当财经政策。他同时暗示,应对地产市场可能过热的措施,除了利率调整之外,近期更可能继续使用严格控制房贷申请审核的方式,来为地产市场降温。他同时提到,今年加拿大第二季的经济增长低于2%。由此来看,央行近期调高利率的可能性不高。

如同大家可能了解的,加拿大家庭平均148%的负债比例,是相当令人担忧的。前几天加拿大CGA协会公布,目前加国民众的总负债额已达1.5万亿。一个典型的二子女家庭,目前平均负债金额为$176,461 (包括房贷)。如果我们再看一下加拿大银行的经营情况,将可能会有更大的担忧,目前银行的全部放贷金额中,房贷已占40%以上,在十年前,它仅占30%。如果再考虑到为高比例房贷提供保险的公营CHMC 涉及的金额。地产市场房价的大幅下滑,将会对一般民众,金融业和政府,造成非常深远的影响。所以,即使央行行长了解地产市场某些过热的发展,也需要权衡各方面的可能影响,而不能匆忙推出简单的应对措施。另外,Mark Carney 还特别提到,即使将来加拿大国内对房产的需求放缓,民众因高负债而减少消费,以及利率将逐步升高,但因为外国资金(投资)的不断流入,房地产市场仍然可能继续保持现在的热度。对此,央行是无法控制的。 

我们现在可以看到,加拿大目前的地产市场热度,是一个有多因素相互影响下的结果。而且,任何对应措施的出台,可能会有广泛的影响。作为掌控经济政策方向的中央银行,也有投鼠忌器的被动和力不从心的地方。当然,经济现象的基本规律,仍然会左右市场发展的方向。以目前年度升幅高达25.7 %,平均房价$831,550 的温哥华为例,这个房价水平是当地一般家庭平均收入的11倍。即使考虑到温哥华,多伦多两地的一些特别现象(大量投资者/移民,国外资金流入等),超出家庭平均收入十倍以上的房价,在加拿大是很难有长久市场支持的,理智的投资者也会调整投入金额,温哥华地产市场的逐步降温,应该是可以预期的。目前还有人认为,加拿大房价十年内增长一倍,但同期房租的涨幅只有30%,已有地产泡沫的存在。他们提出的另一个指标,是房产投资在GDP中的比例,认为目前的比例已接近前一次地产大幅下滑前的比例(90年代初的7.18%),显示市场的价格调整即将出现。不过,目前主流的看法是,整体地产价格将因供求的逐步平衡而走缓,近期不会有大幅下滑。我个人比较认同这个看法,目前的经济发展(原材料价格下跌,股市走低,通胀减缓,维护加币竞争力,经济增长不如预期等),已经限制了央行近期提升银行利率的可能性。在目前超低房贷利率成本下,地产市场有其继续向上的重要支撑力量。

 

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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