2018年 11月 16日 星期五  
解析地产市场的奇谈怪论

一如各位关注地产市场人士所预料的,根据多伦多地产局的统计:多伦多今年五月份的二手房销量比去年同期上升了6%,价格上涨了9%,平均房价达到$485,500,但房屋挂牌量却比去年同期减少了15%。目前多伦多各类房屋的中位价为:独立屋 $505,000; 半独立屋$395,000; Condo Townhouse $305,000; Condo Apt $303,000。 温哥华地产市场五月份出现放缓的迹象,五月份的销量比去年同期上升了7%,价格上涨了6%,独立房的价格指数为$805,000, 比去年同期上涨了10%。对于温哥华市场,我们需要对它的情况有一个整体了解,才能客观解读它对加拿大地产走势的影响。温哥华今年以来售出的物业中,百万元以上的占21%,这些物业主要集中在West Vancouver, Westside Vancouver 和Richmond;35万元或以下的占20%,它们分布于大温哥华各个区域。很多人都认为温哥华的房价已经偏高,一般的中产收入家庭难以置业。其实如果在地点和其他要求上具备一定的弹性,温哥华的房价也并非大家现象的那么高不可攀。但无论如何,温哥华和多伦多地产市场的长期持续火爆,已经不是传统经济理论和本地市场基本面能够完全解释的,因此,目前一些媒体出现了重新评估政府相关政策必要性的论调。

前一段时间多伦多市中心四季酒店的一套豪华公寓,以历史记录的两千八百万天价成交,造成媒体界一片哗然,而且一致声称买家是一位外国人。如果各位有关注最近几个月的主流媒体的话,应该发现这些媒体有大量一边倒的新闻分析报道,认为大量的外国投资人(特别是中国人),在加拿大(特别是温哥华)大量购置/投资高价物业,而且常常高出市场行情出价,因此促成地产市场的过热。一份立场偏右的报纸上周五报道说,加拿大的金融业监管机构(Superintendant of Financial Institutions)已经注意到这种现象,并且在研究相关的对应政策。我个人非常质疑媒体不断提到的“大量外国投资人” 的数据来源,按照目前地产市场的买卖程序,地产经纪应该了解买卖双方的身份(是否是移民或公民),但这项资料并非地产局相关交易档案文件,甚至产权登记的内容。所以,基本上不存在地产买卖双方移民身份的正式统计。除非是地产经纪向外界透露某个地产交易客户的身份,否则外界是无从得知的。因此,媒体的这种说法,很大程度上是以买家的的外表/种族来推论的。但我可以很肯定的说,这些在主流媒体认定的“外国人”,很多人其实是加拿大移民或公民。以缺乏统计资料的个人揣测认定为事实,进一步扩大分析定论,无疑将误导社会认知。媒体一些报道提到某些亚裔买家常常以超出要价的金额抢购的说法,也有待商榷。首先,任何一种买卖交易,都可能存在少数超高/低价成交的情况;其次,房屋买卖的要价,可能是一种市场销售策略的反映,我们甚至可以看到一千元的要价,是否是成交价超出市场行情,要视具体情形而定;最重要的是,这些有实力的买家,很多也是具备生意眼光的经商人士,他们的出价,通常是经过分析比较之后的决定,并非媒体暗示的炫耀财富行为。

The National Centre for Policy Alternatives 继不久前声称加拿大地产市场泡沫严重,今后几年将大幅下跌之后。最近又分布了一个匠心独具的理论,认为加拿大两大城市地产市场这几年的持续升温,很大程度上是这些城市的社区开发规划政策造成的,譬如多伦多有Greenbelt Preservation Regulation, 省市政府的相关土地使用政策,如 Compact City Policy; Growth Management; Smart Growth。这些政策的共同点是限制住宅的土地面积使用,而鼓励建造用地少的高密度社区,充分利用已有的市政设施。这种理论认为,由于政府的限制政策,市面上可供开发的土地量有限,土地成本增加,再加上发展商不断调整的新屋开工量,造成市场上房屋供应量不足,迫使置业者高价买房。换句话说,他们认为,温哥华和多伦多高企的房价,某种程度上是官商勾结的结果。我相信一个成熟文明的国家/城市,追求经济发展和与自然环境的平衡,绝对是非常重要的优先点。居住环境的质量,并非仅以房屋的面积和配置为标准;社区的整体规划如绿地面积,公共休闲设施等,是高品质生活的必备条件。因此,政府对社区开发/规划的某些限制,我认为从长远角度是非常正确的,如果因此造成置业成本的增加,也是大家应该要接受的必要代价。

其实,目前高企的房价和不断攀升的走势,除了市场供求关系的基本面之外,主要还是受到加拿大超低房贷利率的影响。加拿大财长和央行行长均声称,如果美国继续其量化宽松的金融政策,加拿大将被迫保持目前的低利率,否则,加币将在国际市场失去竞争力,影响到加拿大的经济复苏。而最新的 Standard & Poor’s/Case-Shiller Housing Survey 显示,美国第一季的房价,下跌了4.2%, 持续过去七个月以来的跌势;而且美国最近一连串的就业和其他经济指标均不理想,相当时间内保持其银行金融政策,是可以预见的确定方向。在某种意义来说,美国经济/地产市场的现况,还将继续帮助提升加拿大地产市场的热度。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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