2018年 11月 18日 星期日  
买房为什么要关心国家(国际)形势

如果你是来自国内,属于六七十年代出生的人士,应该还记得我们在小学写作文的基本模式:开始一定要畅谈国内国际大好形势,最后还要总结表决心。来到加拿大,当我们准备置业投资或自住时,经常保持对加拿大和国际政经的关注,仍然是必要的功课。有人可能不以为然,买一间房而已,有那么严重吗? 我个人认为还真的有这么严重。加拿大央行在前天(2011年5月31号),如同各界预期的,宣布隔夜利率保持目前的1%,并且发布了对加拿大和国际经济现况和前景的一些看法。各大金融机构和财经专家今年早期普遍预测,央行可能在今年七月份将利率提升25个基本点,也即将目前的1%,提升至1.25%。但根据路透社(Reuters)最新对43个主流金融机构的调查,大部分认为银行最快会在今年九月份或之后才会调整利率,其中17个认为会在第三季度提升至1.25,18个认为会提升至1.50%,7个认为利率在第三季度后才会调整,相当比例的受访者认为,第四季度的利率将达到1.75%。

 在此之前,加拿大的三家银行(RBC, BMO, TD)上周已经宣布将1-10年房贷利率下调十分之一,CIBC 本周也跟进。这些银行在央行正式宣布利率决定前就将房贷利率下调,首先是已预计央行将包括目前的利率。同时,如同央行决策的模式一样,它们的决定是目前加拿大和环球经济基本面的反映。正面的情况是通货膨胀似乎有放缓的迹象,减缓了央行以加息抑制通胀的压力。在此同时,美加和世界经济复苏走软,欧洲债务危机重新浮现的形势,使得央行要谨慎评估加息对整体经济可能带来的负面影响。而各大商业银行的房贷利率当然是跟随央行利率变动,而且,与利率息相关的Bond Yields 下降,也促使了银行资金成本的降低。美国经济,特别是地产市场仍然萎靡不振,联邦储备银行基本上是零利率。在这种形式下,加拿大银行很难有近期大幅提升利率的空间。

大家都知道,近几年来加拿大兴旺的地产市场,很大程度上是借助于超低的银行房贷利率。很多置业者因此有能力和信心买房,而大量的精明投资者当然不会错过这个机会,低廉的资金成本和强大的需求,再加上地产特有的资金杠杆机制,的确是非常难得的机会。但是大家需要接受的现实是,这种超低的利率并非常态,它是特定国内/际政经形势下的产物,随着形势的改变,利率进一步的调整是必然的。而调整的步伐,方向和力度则又取决于政经形势的具体发展。虽然大家可能都已经有利率提升的心理准备,但或许没有具体计算过实际金额。以多伦多一个60万的物业为例,如果房贷70%(42万),还款期25年,上调1%的房贷利率,房贷月供将增加250元左右。这可能使投资者产生负资金流,造成自住业主断供,其可能的影响是不能轻估的。 

如何分析解读各类政经形势/资料,又是一个有相当难度的挑战。由于解读的方向和侧重点不同,专家们经常对同一时期的市场发展有完全不同的预测。加拿大公营地产房贷管理机构,CMHC(Canadian Mortgage And Housing Corporation) 曾经预测2011年加拿大的房屋销量将下跌3.6%,房价下跌0.4%,平均房价将达$428,000. 而目前CMHC 已对它的预测调整,认为2011年的销量只会下跌2.5%,房价将上升4.3%,平均房价将达到$451,000.。我并不认为CMHC之前的预测有任何不当之处,反而认为它们及时的预测调整是值得肯定的,即使将来有进一步的再次调整,也是不足为奇的,在财经界其他领域,这也是一个常态。如何对统计数字分析,也有一个方法问题,譬如有专家说,加拿大目前的房价比去年同期上升了8%以上,但同时说明这个升幅很大程度上受温哥华房价近期飙升的影响。而此影响的具体程度是没有具体解释的,因此它的结论并非完全精确。根据RE/MAX 的统计,温哥华今年1至4月有747间两百万以上的物业售出,比去年增加了118%(历史新记录);而多伦多今年1至4月有435间150万以上的物业售出,比去年上升9%。如果对这一组数字做简单的理解,你可能认为温哥华今年以来超记录的成交高价物业,影响到整体平均房价的金额。但高价位物业毕竟只是市场份额的小部分,以其撑高的房价来认识市场整体情况,可能并非市场真实的全貌,温哥华今年的豪宅历史销售记录本身也很难成为常态。从技术层面而言,我认为分析市场中位价,相对于平均价,可能更能客观反映地产市场的走势。但无论如何,如果你经常关心国家(国际)形势,而且有兴趣花时间分析的话,也可以帮助你在置业时做出正确选择。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 

 

 

 
上传: Paul
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