2018年 11月 18日 星期日  
解析目前多伦多楼花市场

最近出炉的加拿大地产协会统计数字显示,今年4月份的全国房屋销售量比去年同期下降了14%,而且比上个月(3月)也下降了4.4%。与此同时,房价仍然保持上扬的趋势,全国平均房价比去年上涨了8%,达到$372,544., 4月份的房价也比3月份上涨了0.33%,。地产协会的解释是,全国平均房价的涨幅,很大程度上是由于温哥华房价大幅飙升而带动的,在此趋势下,全年平均房价的涨幅,将会达到4%。有些买家对于房价的持续走高不满,觉得房价在长期上升后应该有下调的周期;而且对于销量和价格逆向发展现象不解。其实,这是一个典型的供求关系和财经政策调控的反应。从供应面来看,在新房动工量无额外增加的情况下,二手房的上市量和速度有其局限性,在前一两年大量卖家换房或盈利卖房,造成待售房相对充足,销售量和房价双双不断攀升;大量放盘之后的二手房上市必然会减少和放缓,而且,价格上升幅度有所下降时,也必然影响一些业主放盘的意愿。从需求面来看,多伦多每年约有10万人移入,再加上本地首次买房者,这种需求是稳定并呈上升趋势。但是,由于政府压制地产市场过热而采取的房贷紧缩政策,也导致某些原来合格的买家出局,人为的减少了需求量。根据分析,房贷期从35年降低到30年,房贷负担将增加7%左右,初步的评估是,它可能会减少约1%的需求量。当我们了解供求关系的相互影响之后,应该就不难理解目前的市场状况。有人将美国目前的仍然下跌的地产市场与加拿大比较,但他们需要了解的是,美国地产市场根本问题,是待售房屋中很多是银行拍卖或负资产物业,卖家必须尽快脱手(另一种刚性需求), 因此造成大量物业降价求售。这种情况在加拿大是不存在的。

谈到多伦多的楼花市场,它的销售情况仍然保持销量和售价同步上升的趋势。但它的后市发展如何,是一个有待观察的不确定市场。多伦多是整个北美最兴旺的楼花市场,今年底建成入住的新公寓大约有16000个单位,这将是一个历史记录。发展商如此充足的市场信心,除了来自于加拿大基本经济面之外,很多程度上是来自于东亚和中东移民投资者的坚定支持。十年前的楼花市场,估计自住买家和投资者的比例是六比四。现在有人认为投资者的比例已达九成以上,保守地说,投资者比例应该至少有七成。投资楼花的目的不外乎是以下三个:保值和资产多源组合的需要,短期获利非首要考虑;第二种是短期目标,希望在房价快速攀升中出售获利;第三种是准备长期持有,以租金回报作为主要目标。

我们将这三个方面进行分析,对于第一种目的购买楼花行为,应该是说比较单纯和无风险的,加拿大政经的稳定和基本供求关系,必然能达到中长期的资产保值。第二种投资方向,目前则有一定的不确定性。投资者目前关注的市中心和北约克地铁沿线的楼花价位,较好地点都已分别达到每尺600和500元以上的价位,比市场上二手类似公寓单位价格大约高出20%左右,如果楼花价上升过快,而导致与二手公寓的价格差别过大,必将会影响到将来落成出售时的难度,如果有资金压力,投资者可能不得不让利求售。对于以出租为目标的投资者而言,也有正负两方面的现实,从正面来看,多伦多对出租公寓的需求很大,Condo的空置率低于1%,Apartment 的空置率大约为2%,而在市中心较好的地点,通常可以在10天内租出。但与房价的涨幅相比,租金的上涨是非常有限的,这首先是政府对住宅租金的年度涨幅有立法规定,通常不能高于通膨的幅度。而且,租客的平均收入水平也无法支持过高的租金水平。根据统计,多伦多目前的Condo 租金平均价为每尺$2.11,去年同期为每尺$2.09,  涨幅仅有0.8%。以市中心一睡房单位为例,无车位的约1500元上下;带车位和Den 可以租到1700 元上下。

从以上分析不难看到,楼花投资者如果以房贷方式,投资市中心的楼花,很难期望在售出物业前有正资金流产生。因此,对于具体楼花单位全面的分析比较,确定其市场发展前景,是目前每个投资者必须要进行的。楼花从规划到落成通常有四年左右的时间,四年内将会有许多不确定因素产生,而且落成后将有大量投资者放盘求售,这些都是投资者应该要面对的。不过,多伦多将来仍会吸引世界各国人士来此定居,只要楼花与二手公寓及其他非公寓物业的价格,继续保持合理的比例。因为其楼龄,价格和公寓本身独有的优势,新公寓仍将是很多置业者的青睐目标。同时,如同任何一种投资,尽量以低成本取得优质楼花单位,并且以灵活的营销策略操作,譬如在交房前获利出售,将使得投资者处于不败之地。但这种投资方式需要对市场的全方位关注和与地产经纪的密切配合。 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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