2018年 11月 16日 星期五  
租房还是买房,我们需要比较吗?

对于我们绝大部分华人来说,租房与买房之间的选择,应该是比较明确的。如果地产市场确定前景看好的话,我相信大家在能力能够负担的情况下,一定会选择尽快买房自住。相对于其他族裔,我们华人对拥有物业的情节是非常深刻的,我们无论是生活在世界的任何地方,特别是移居海外,尽快购置一个属于自己的物业,可能是很多人的首要目标。此目标在心目中的重要地位,甚至不是简单的 Pride of Ownership 可以解释的,它更是达到人生安全感,归属感,成就感的必备条件。在北美有很多网上的 Renting vs. Buying 的 Calculator Websites, 帮助计划置业的朋友们分析比较租与买房之间的资金成本差异,抛开这些计算公式本身的非科学性不谈,我相信这些公式无法将置业者的不同心理需要,以量化的方式计算出来。所以,大家应该很少以这些公式的计算结果,来作为是否置业的参考依据。与其他投资工具不同的是,虽然购置物业本身是一种投资行为,但对于自住用的购房者而言,它是一种刚性需求,置业的前提本身不是投资。不过,置业涉及的金额,可能实际上是很多家庭一生中最大支出/投资,移民来到加拿大,大家通常都有从租房至买房的过渡。因此,全面了解两者之间的优缺点,仍然是有必要的。

投资利弊比较

物业升值的功能是没有异议,但是如果将它放在某一个特定的地点和周期进行检验的话,则可能有截然不同的结论。以美国2007年以来的地产市场为例,很多城市的房价下跌了30%以上,负资产业主数量相当多(房贷高于市值);加拿大89年至96年期间,地产市场也曾经历过低潮。但如果进行长线的分析,可以确定地产的增值仍是稳定的。我觉得某些分析将股票市场年回报设定为10% 甚至以上的假设,实际上是有问题的。这个股票回报率应该是以股票市场几十年来的综合指数发展作为依据的,但我相信很少投资人做如此长线的投资。更重要的是,我们应该要体认到,房屋在升值的同时,提供了安定的生活环境,这是任何其他投资工具无法拥有的。即使地产市场可能有短期的波动,但如果你没有尽快出售的压力,完全可以期待它的反弹。而股票市场的风险和不确定性,不是一般投资者可以驾驭的。北美很多基金公司为个人和机构投资人理财,并且设立操作基金,如果大家有机会全面了解它们的业绩,可能很多人会失望的。因此,将租房而节省的资金,投入到股票市场回报的假设,是需要谨慎评估的。

税务优惠

不同于美国的是,自住物业的房贷利息,加拿大是不能在报税时进行扣除的。但对于自雇人士,他们可以将自住物业作为办公场所,而将相当比例的房屋开支在保税时申报扣除,这是租客无法做到的。而将物业出租,还可以将房贷开支作为房租收入的成本申报。作为业主,他们还有机会得到各级政府提供的多种优惠,譬如为节能环保,而提供的装修和更新房屋设施补贴。这也是租客没有机会享受到的。 

财务杠杆

由于不动产的保值/升值性,以物业作为抵押的信用额度(Line of Credit),是各个银行积极推广的一项业务。对于业主们而言,它是一个需要慎重使用的财务工具。它一方面可以提供方便而低廉的借贷途径,是经商和投资人士最佳的融资方式,每月只需要交付利息。但正因为它的方便和低成本,也同时导致加拿大家庭负债率不断升高,甚至超过美国。这种高负债比例如果持续,除了会迫使中央银行提升利率外;家庭过度开支之后的结果,必然是消费的萎缩,经济成长停滞,最终影响到地产市场。所以,业主们对于这个置业后额外获得的资金来源,必须要妥善利用,避免出现过度开支的结果。虽然使用信用额度有风险存在,但对于无房贷的业主们,我个人建议他们在物业上设定一个信用额度。目前因为物业产权的登记和更改,完全是网上处理,因此有不法分子利用此漏洞进行产权诈欺。如果物业上有银行登记的信用额度,任何更改登记,需要通知银行撤销信用额登记,而银行必然进行必要的查证,这无形中为业主们提供了一个额外的保护途径。

谈到影响到地产市场的房贷政策,保守党联邦财长最近表示,他认为目前地产市场发展健康,经济也在持续复苏,而且政府近年来有数次提出房贷收紧的政策,所以近期不会有新的房贷收紧措施出台。在保守党确定绝对多数执政地位之后,虽然近期油价狂飙(有人认为将很快回落),但在就业机会增加,房价持续上升,新建房屋量保持良性比例等正面信息下,加拿大地产协会 CREA 再次对市场预测进行调整,认为全国的平均房价在2011年将上升4%,达到$352,500.;2012年将再上升0.9%, 达到$ 355,800 。应该说,从各方面的市场资料来看,地产市场近期内价格回落的可能性是很低的,而相当于租房而言,置业优势是显然的,但置业后长期和额外的开支是需要谨慎评估的,如果因为经济上的原因而被迫快速卖出,即使是在卖家市场周期,仍然有可能产生亏损。

 

 

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上传: Paul
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