2018年 11月 18日 星期日  
联邦大选与地产走势

联邦大选即将在下周一进行,根据本人的观察,此次大选是加拿大历史上少有的,发展颇有戏剧性变化,结果充满不确定性的联邦大选。我个人经历过颇刺激,令很多人跌破眼镜的,是1993年10月25号的大选,当时执政的保守党全面惨败,仅有两名保守党成员当选,其中一名是目前的魁北克自由党省长,Jean Charest, 当时的女总理 Kim Campbell本人落败下台,成为任期最短的总理之一。之后保守党萎靡不振,直到1997年大选中拿回20个席位,然后经过数次各右派政党的合并,才产生保守党几年前的执政机会。根据一项最新的统计(Forum Research Poll ), NDP 新民党目前仅以三个百分点落后于保守党( 31% vs 34% ),而自由党以22% 的支持度居第三,魁人党(Bloc Quebecois)排第四。如果将这些数据换算为当选席次,那就是保守党137席,新民党108席,自由党60席,魁人党3席。从这种政党势力变化的情况看,可能的结果只有两个:一个是更为弱势的少数保守党政府,必须全面与强大的反对党妥协以保持执政;另一个是新民党和自由党组成多数联合政府,但两党的基本政策差异和历史恩怨,将对政策方向和管理效率带来不确定性。我个人的感觉是,这是一次非常刺激,令人兴奋的联邦选举,但其结果可能影响到国家未来财经,外交政策方向共识的形成和管理效率。这对于加拿大复苏中的经济,以及地产市场的发展,将带来一定的不确定性。

政治势力变化是民意发展的反映。人们都说,民意如流水,既可载舟,也可覆舟。各国(包括加拿大)的政治势力变迁已充分证明。从根本上说,这当然是人民当家作主的真正反映,也使得各政党为持续执政,必须顾及人民的感受并拿出满意的政绩。这也是民主政治的根本所在。不过,颇令人玩味的是,虽然选举的结果与人民的重大利益息息相关,恐怕很少人在投票前认真了解过各政党的重大政策,而可能是以投票习惯或对某个政党(其领袖)的印象来投票。因此,政党政治,其实某种程度上是一种市场行销,必须要根据客户(选民)的需要和感受进行包装,不能单凭政策和个人的口才来拉票。很多人对新民党在魁北克的快速爆红困惑不解,其实,新民党领袖Jack Layton 与魁北克省的渊源很深,他本人是魁北克省出生成长,其父亲和祖父都曾经担任过代表魁北克省的国会议员(甚至联邦部长),他的法语带有当地口音,会用当地俚语,而且魁北克人本身很大程度上有支持左派政党的传统,再加上魁人党在联邦国会中并无令人满意的表现,人心思变是不为出奇的。从市场行销的角度来看,Jack Layton 是最老练的政治人物:乐观,有人缘,重视老百姓关心的问题,真诚而正面。自由党领袖Michael Ignatieff 虽然是哈佛教授,但令人有距离感,缺乏亲切度,一味的攻击其他政党,并不会带来选票的增加。我目前看到自由党颇为失策的做法,是让两位现任自由党国会议员的前新民党省长Bob Rae (安省) 和Ujjal Dosanjh (BC省) ,发表公开信 以新民党政纲的的不足来否定新民党。对于一般的选民而言,曾经在某个政党位高权重,在政党失利时变换政党的机会主义者,他们的公信力和背叛的感官,客观上能帮助到自由党的颓势吗?我个人深表怀疑。

谈到新民党政策对经济的可能影响,前两天BMO 的一位经济学家,已经表达了担忧的态度。基本上,Bay Street 的企业领袖们普遍对新民党持负面印象。公平来说,这也是新民党政策方向的一种反映。它是一个强调照顾中低下阶层利益,追求社会公平,和要求企业公民付出社会责任的一个政党。它的一项基本财经政策,是要将目前15% 的Corporate Tax 提升至19.5%, 同时将Small Business 的税率从11% 降至9%,以税改后增加的收入来改善医疗系统和老年人福利。换句话说,新民党的政纲之一是提高税率,增加政府开支。这个政策方向是否将影响到经济发展和就业率,是否具备实际操作性,都是一个很大的疑问。我觉得新民党当初在制定政策时,应该没有预料到他们支持率飞涨趋势下执政的可能性,而只是根据政党的传统和选民的心态来制定政策方向,并没有评估实施的细节。但目前的发展,新民党有可能以联合政府的主要政党来执政,它不能完全将自己的政纲束之高阁,如何具体实施它们的财经政策,它们对于经济发展的相关影响,可能有令人担忧的地方。

从近期看到的地产市场统计数字,仍然显示加拿大的地产处于健康的平衡趋势。三月份的二手房销量比二月增加0.1%,但挂牌量减小5%。与去年同期相比较,全加的房价上涨了8.9%, 但这主要来自温哥华的增长,如果将它扣除,则只有4.3%的年度增长。如果考虑到近期的通货膨胀率,应该说这是一个正常的涨幅。基本上,影响到地产的重要因素,除了本身的供求比例外,整体的经济发展,就业水平,收入增长幅度和与房价的比例,以及银行利率波动等,都将直接左右到地产市场的价格发展。之前大家基本上看好目前经济的复苏将持续,中央银行将等到七月才对利率进行调整,在供求保持良性平衡的趋势下,地产市场近期将呈现很温和的增长。但现在加拿大政治形势的发展,是大部分人没有预料到的。大选过后的政党实力洗牌,必将带来一定程度的财经政策调整,产生经济前景(地产市场)的某些不确定性,新政府的施政是否会影响到企业的扩张计划(增加就业),提升企业经营成本,是否会使得央行提前或推迟原定的利率调整时间表等等,都是我们需要对大选后的新政府,进行密切观察的。我个人觉得,各个政党都是非常现实的,他们自己和广大选民们,应该都不会对某项选举政纲太过执着,面对现实情况,而制定实施有利于国家和民众整体利益的财经政策,应该是每一个党派将来施政的方向。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

 

 

 

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated