2018年 11月 16日 星期五  
投资美国房地产,你准备好了吗?

稍微有关注过美国房地产市场的朋友们都知道,美国目前很多城市的房价都是处于历史新低,而且加币目前不断上升。在这种不同方向加减的作用下,的确创造了一个难得的投资机会,有人认为是一生中少有的机会。根据BMO最近的一项调查,有高达五分之一的加拿大人考虑购买美国物业,因为无论是投资,或者是退休/度假自住,都似乎是一项不错的选择。相对于加拿大高企并不断上升的房价,美国的房价可以说是处于历史上的少有的低位,其目前房屋中位价为$157,000 , 与2006, 2007年的美国地产高峰期比较,很多地方的房价大幅下跌,以大家可能比较熟悉的度假胜地,和天气较热的城市为例:Miami 下跌了49%,  Las Vegas 下跌了67%;  Tampa 下跌了44%; Phoenix 下跌了54%。在这些城市,你可以用不到10万元买到一个公寓单位,20万元以下,可以买到独立房。看到如此吸引的价格,你恐怕很难没有购买的冲动吧?不过,知己知彼,始终是投资决策的一项基本原则,对于美国房地产市场,你是否具备基本的认识?对于相关的风险,你是否已经全面评估过呢?虽然投资的金额不是很高,但毕竟是境外投资,市场发展前景,相关的税务,管理,资金安排和维护成本问题,都是必须事前了解调查的。本人现在就美国地产市场的一些最基本问题,为大家提供一些参考意见。

市场前景风险

无论是投资或自住,很多人的一个基本认识,是觉得美国的地产价位已经达到或接近底线,因此是一个购买的时机。对此问题,美国地产界目前并没有普遍的认同;很多人认为,它还需要5-10年的时间回归到正常的市场状况,换言之,美国房价在近一两年内,还有可能继续下跌。美国仍然存在地产市场复苏的四大障碍:1. 高失业率,2. 置业者恶化的信用记录,3. 收紧的房贷政策,4. 大量的负资产物业(房贷高于市值)。这些情况的存在,不仅阻碍房价的上扬,而且必然影响到潜在置业者的入市信心。去年美国地产市场售出的物业,有接近40%属于所谓的Distressed Properties: 其中26%是被银行拍卖的Foreclosure;14% 是资不抵债的 Short Sales。另外一项统计是,目前美国的新房动工量处于历史极低位,甚至不足以补偿市场正常淘汰的旧房,比正常的年度开工量少一百万左右个单位。如此低的开工量是发展商对市场前景看淡的结果:目前Florida 的物业有一半是属于负资产;在 Phoenix 估计有70%的物业是负资产。

置业成本

加拿大人购置美国物业,基本上很难从美国当地的银行获得房贷,这与四五年前的情况完全不同。所以,投资者需要安排全额的现金支付。可能的其他途径,或许可以接触有美国分行的一些加国银行,或者在美国成立有实质经营和资产的公司,然后以此公司购房并申请房贷。很多待售的物业属于拍卖房,状况极差,很多房屋基本设施被拆除或破坏,买家需要花费额外的资金维修,这也将增加置业成本。 

保险和地税负担

首先大家需要了解,无论加拿大或美国,非自住的出租或空置期长的物业,其本身的被破坏风险高,因此保费也会较高。而且,很多加拿大人置业的美国城市,是属于有频繁自然灾害的地点:Florida 的飓风,California 地震和土石流,Texas 的水灾。这些风险都将反映在房屋的保费中,单是水灾风险一项,年费就可能达到数千元。另外,美国有些州还有对外国(州)人的额外地税,譬如 California, Oregon, Hawaii, Arizona 等。

税务成本

如同加国一样,外国人在美国置业本身不产生税务问题。但如果将物业出租,你一般需要就租金收入的30% 预扣并交付给美国税务局(IRS),在美国停留超过183天,是需要申报美国税的,按照实际的收入缴税。如果是出售物业,则较为复杂,因为可能有增值产生(Capital Gain), 一般是需要将售价的10% 交付给IRS, 然后在正式申报美国税时,根据实际的收入进行调整,最终对Capital Gain 的税率是 15%,但如果持有物业的时间少于一年,则适用较高的税率。一个变通的节税策略是,美国的 1031 Exchanges 允许投资物业出售产生的Capital Gain 延后课税,如果投资者在180天内购置类似的投资物业,并且可以循环采用此策略,一直到物业最后售出。由于税务的不同处理方式,投资人以何种方式购买美国物业(公司,合伙人,子女名义等),应该需要咨询专业人士进行全面计划。

美国投资房地产,应该是一个值得考虑的方向,甚至可能是数十年难得的机会。但大部分人对美国的情况了解有限。在机会和风险并存的情况下,必须要对各种风险进行全面了解/评估。而且要认识到,外国人的身份,将进一步增加相关的风险和成本,你以为存在的优势,可能实况并非如此。我要在此特别强调,本人只是安省专业地产经纪,并非美国地产经纪或会计师。如果你需要全面了解有关美国地产投资和税务问题,应该向相关专业人士咨询。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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