2018年 11月 18日 星期日  
介绍地产投资的另一途径:REITS

说到在加拿大投资创业,很多人在进行市场调查或尝试之后,都觉得困难重重,或者需要身体力行,但却获利有限。他们在比较过多种行业之后,认为还是地产领域机会相对较多,而且对华人的障碍较少。不过,目前投资于地产市场的朋友们,他们选择的投资方式主要是三种:二手房投资;楼花投资;以及少数买旧房(空地)重建。大家可以想象到,但是困难度和资金要求都很高的,当然还有规模不等的商业和住宅项目开发,这类投资有相当大风险,并非是稳赚不赔的生意,很多本地的知名发展商开发新项目的时候,为分散风险和筹集资金,都需要寻求合作商共同开发。十年左右前,有一个非常知名的华人地产经纪公司,认为自己的市场营销网络和经验有优势,所以自己投资了一个地产项目,希望通过本身的销售渠道和与其他地产经纪公司的合作,获得高额的利润。但后来因为市场定位的差异,后续资金的断层,几乎导致公司的破产,最后是海外资金的及时解围,才使得它逃过一劫。当然,高利润必然伴随高风险,是大家公认的基本规律。不过,今天我为大家介绍的一种地产投资方式,可以让你有参与大型地产项目投资经营,稳定分享利润的分配,不需要涉及日常经营管理,而且可以随时取回资金。说到这里,可能有人觉得似乎 Too good to be true, 但它的确存在。它就是可能很多人不十分了解的 Real Estate Investment Trusts(REITS)。

REITS 最初在上世纪的60年代产生于美国,但一直到1993年才在加拿大出现。它有私人持有和在股票市场挂牌上市的两种方式经营。它的操作原理是通过私人或股票市场筹集资金,主要的投资方式是购买或开发各类公寓大楼,商场,酒店,商业(办公)大楼等物业,自己持有管理并出租给直接的用户;另一种方式是经营民宅和商业类房贷业务。目前REITS 项目以直接投资物业为主,经营房贷的较少,也有同时经营两项业务的。以加拿大而言,它们的投资重点是各种零售物业。REITS 有多种独特的优势,具体而言,主要有以下几种:

稳定和相对较高的利润分配

REITS 本身并不是公司,不是需要交纳公司税(Corporation Tax )的独立主体 (Entity), 它绝大部分的利润,必须要以分红的方式分配给投资者。而其他上市公司需要缴纳公司税,是否分红和金额,还是一个不确定的因素。REITS 特有的税务身份(Trust ), 要求它必须定期分配利润。而且由于没有公司税的开支,投资人得到的回报当然也比较高。

灵活的投资方式

如同其他的股票投资,REITS 可在股票市场自由买卖,投资人可根据自己预算和市场风险的接受程度,来决定买卖的时间和金额,而且可以在需要的时候获利退场,或者增加投资金额。对于大多数的投资人而言,由于资金有限,他们很难对多个(种)物业同时投资来分散风险。但针对REITS, 你可以将资金投放到类别(方向)不同的基金中,利用扛杆原理来分散风险。相对而言,直接投资物业,比较缺乏快速资金套现的灵活性,从前期的整理准备到物业出售,周期可能从数周至数月不等。

投资人的税务优惠

投资REITS  可以享受到双重的税务什惠。首先,它们发放的红利是没有扣除公司税,没有通常的双重征税问题,另外,你从REITS 的红利是来源于不动产投资,它不是一般 eared income 或interest ,而是属于capital gain,将它计入投资人年度总收入的方式不同;而且,按照一般的会计原理,capital gain 是在处理(出售)投资标的物的时候才会产生。因此,投资人有延后推迟交税的空间,可以根据个人的收入情况,制定出最为有利的税务规划,达到节税的目的。

如同我前面提到的,REITS最初是美国在40多年前设计的投资产品,让一般的小投资人有机会分享到大型不动产项目营运的利润。但美国经过4年前的地产泡沫之后,所有与地产有关的机构和金融产品均身受其害,这当然也波及到直接投资经营地产,以及房贷业务的REITS,  因此很多美国的REITS基金元气大伤,亏损严重。相对而言,加拿大的项目虽然发展较晚,主要投资加国大城市中的大型商场,商业大楼和出租公寓,以租金作为主要利润来源,其十年来的回报均保持稳健的水平。值得一提的是,很多行业都是以此种Trust 的方式来规避公司税,特别是石油,天然气等一些能源产业。有鉴于此明显的避税灰色地带,保守党政府在2006年10月31号,宣布将对Income Trust 实施等同的公司税课税,将它们视为 Specified Investment Flow-Through (SIFT),2011年1月开始实施。我记得当天多伦多的股市受此消息的影响,下跌了300多点(如果没有记错的话)。值得庆幸的是,REITS 目前可以豁免于此政策之外,仍然可以享受税务优惠。如果各位有兴趣的话,不妨可以花时间对它进一步了解,将它作为地产多元化投资策略的方向之一。我要在此特别强调,本人只是专业地产经纪,并非投资顾问或会计师。如果你需要全面了解有关股票(基金)投资和税务问题,应该向相关专业人士咨询。 

 

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上传: Paul
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