2018年 11月 18日 星期日  
如何正确认识“名校物业”

自从上周的安省小学新排名公布后,引起了大家的不少评论和解读。从本人对一些评论的了解,觉得似乎有必要对“名校物业”提出个人的分析,以供大家在为子女选择学校和置业时,有另外一个参考的思路。首先,对名校认识的角度,是要了解当事人的需要和客观状况,比如说,如果是一个报到不久的新移民,近期无计划置业,只是需要为子女找一个学校目前排名靠前,同时租金较低的社区。那么,他(她)对于名校的选择比较是很单一的(在可承受租金范围内)。但如果你是计划置业,同时关注将来子女就学的环境和物业升值潜力,那么,选择的方向和标准将有相当的不同。同时,由于家庭情况不同(有无子女及他们年龄的阶段)和对房屋期望值的差异,置业者在选择房屋时,是否考虑名校因素或对其重视程度,是存在不同认识的。对于那些非常重视学校排名,同时认同名校因素一定影响物业升值潜力的朋友们,本人有以下一些看法供他们参考。

学校排名变化和波动是常态现象

在本人的经验中,大部分的置业者(即使有就学子女),虽然他们重视学校排名,但并非将它作为唯一的标准或最重要的因素。由于Fraser Institute 对安省学校的排名,主要是以EQAO 考试的结果作为依据,所以,学校的排名位置的波动变化是可以预期的。本人前一篇文章已说过,华人熟悉的Bayview Glen 小学,从上一次的第一名跌至这一次的44名;William Berczy 小学,从上一次的第一名,跌至目前的第26名;Seneca Hill 小学,从上一次的第一名,跌至这次的第29名;而相对而言,上一次排名第171名的Norway Junior Public School, 此次则跃升至第一名;上次排名第122名的Golf Road Junior Public School, 此次跳跃到第一名。本人认为,这些排名的变化,并不一定代表这些学校实际水平的改变,但是可能会促使这些排名下降的学校,进一步改进教学方法,更为认真地跟进学生的学习进度,从长远来看,或许反而有正面的影响。学校教学质量的改变(上升或下降),都不是短时间可以做到的。而且,置业不同于租房,业主们因学校排名的变化而考虑换房,也是不太实际的。

小学排名的重要性相对较低

本人这种看法并非从教育专业的角度出发,而是以地产市场角度和升学的流程而言。其实,安省的小学很多是从幼儿园至八年级,而高中只有四年,从时间和教育的角度,小学阶段的重要性是不言而喻的。但加拿大没有国内的高考制度,各个大学主要是以学生高中最后两年(11,12年级)成绩作为录取的重要参考指标;而且,相对而言,所谓名校的成绩,其参考价值(含金量)在大学的评估制度中,可能也有不同的认定,置业者对名牌高中的青睐,自然可以理解。所以,我们地产经纪同业和很多物业买卖方经常强调和评论的,还是一些名牌高中。在认同学校排名对地产价值正面影响的前提下,我认为评估所属高中的排名更为重要。

学校排名与家庭收入有差异

我们如果认真分析各个学校的全面资料,可能会发现,相当多排名前列的多伦多小学,是新移民比例较高的社区(当然也有位于富豪区的),学生家长们的平均收入较低。譬如,排名第一的 Hillmount 小学,David Lewis 小学,Kennedy 小学,其家长的家庭平均收入均在5万元左右或以下。由于此因素的影响,我觉得在中长期的发展中,这些社区增值潜力有瓶颈,很难出现高出平均值的增值幅度。从正面的角度来看,如果以较低成本购置这些社区的物业,让子女能够在不错的小学就学,若干年后再换房至更理想的社区。虽然房屋的增值可能有限,但子女得到的优质教育,仍然是让你物有所值的。

学校排名非物业增值的最重要因素

很多来自国内大城市的移民,都体认到学校排名对物业增值的重要性。我也认为加拿大的主流社会,同样肯定它对物业价值的重要影响。但我相信他们大部分在置业时,不会将之视为选择物业的最重要因素。从社区整体的外貌和结构,就能直观地判断出此社区的价值和升值潜力,我相信很多已经看过一点数量房屋的置业者们,可能明白和认同这一点。但你去到一些所谓的高尚社区,看到宽大的地段,大量翻新重建的物业,维护漂亮的前园,大片的公园绿地,你将会认定它是优质物业。在这些物业中,排名前列的学校可以对它们的价值锦上添花,但并非决定因素。同样存在的现象是,某个城市对于所谓的高尚社区,均有其长期固有的看法(成见)。它的形成可能是历史,房屋结构,社区规划,交通生活设施和其他因素(包括学校排名)导致的。当它一旦形成时,是不可能因单一因素的改变而受到影响的。所以,家长们可以将学校排名作为置业时实际的需要和增值的因素,而将它作为优先考虑因素。但如果从地产增值的角度,它可能不是最为重要的因素,而且,在一个中长期的周期,学校排名完全可能发生一定的波动变化。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

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上传: Paul
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