2018年 11月 18日 星期日  
再析“Location, Location, Location” 的真正含义

谈到选购房屋,无论是自住或是投资,你的经纪在为你选房看房时,一个不断反复强调的用字,就是“Location, Location, Location ”。 如果你认真的问他(她),什么是好的“Location” ?  你的经纪或许不能马上给你一个完整的答案。因为在地产界,并不存在一个大家公认的标准答案。如果一定要经纪回答,从他们的角度来看,好的“Location” 可能是目前市场上需求最大,卖出速度最快的物业。但这个标准,不一定是每个购房者的选房模式。其实,对于不同目的/需要和具体情况的买家而 言,他们心目中的理想Location,  应该是有相当差异的: 对计划投资出租房的买家来说,易出租且租金高地点的物业是好Location;对于无子女的年轻夫妻而言,交通,生活和休闲设施齐备地点的物业是好Location;对于子女就读中学的买家而言,理想的Location必须有排名好的高中;而对于投资楼花的买家来说,短期内有高升值潜力地点的楼盘,是他们唯一关注的地方。因此,从客观现实来说,标准的统一答案的确是很难制定的,甚至对于同一个家庭,随着家庭情况和经济能力的改变,他们对于置业Location的选择,可能会有非常大的改变,从注重具体生活方便,变为更要求社区环境的品质,房屋的隐私空间度。但是,虽然置业的目的有所差异,房屋的一些基本特点是始终不变的,它除了满足人们的居住需要外,同时必然是投资标的。所以,无论你的购房目的有何不同(无论是投资或自住),一个好的Location,  应该要达到到一些最基本的标准。以下是我个人的总结,大家可以在选房时作为参考。 

中心区域或附近的物业

客观角度而言,多伦多大部分地段的物业,其本身的质量/配置并没有很大的不同,差别在于社区的环境,生活设施和交通条件等等。而作为政府的规划方向,他们并不轻易批准发展商在城郊的空地大规模建房(虽然加拿大地多),而是鼓励尽量利用现有的市政公用设施,发展高密度的社区。政府对于交通和公共设施的有限投入(图书馆/社区中心等),也将更为集中在现有的中心区域或其附近,比如TTC 沿线,Yonge, Bayview, Sheppard, Finch, Steeles 等街道附近。因此,位于这些区域的物业,其综合价值相当较高,而且由于政府的不均等资源投入,它们将来附属综合升值空间并其他区域更高。这些物业的生活交通方便配套程度,为业主们提供了较好的居住环境,而且升值空间较大。当然,这类物业的价位通常也会相对较高。目前的市场,大家都公认是典型的卖家市场,好一点的房子一定很快卖出,而且很可能在抢Offer中高出要价成交。但是,这种风景也不是在大多伦多所有区域看到;较新物业的Vaughan (HWY7以北部分),North York(西面部分), Scarborough (东面部分)等区域,仍然较为淡静,也较少有抢Offer 的情形。楼花市场目前很多人持审慎保守的看法,如果买家(投资或自住)仍然决定入市,中心区域地点的选择可能是比价格等其他因素更为重要的思考方向。

治安和学校排名较佳的区域

中心区域的认定比较简单,而且有一定公认的标准。但即使在同样生活交通方便,市政配置齐备的的区域,其地产价值和升值空间仍有相当差异,其根源是由这些区域的人口结构(业主素质)决定的。我们不能对不同种族持有偏见,但区域治安和学校的排名,应该是此区域人口综合素质的一个反应。而且从每一个家庭最重要的基本需求而言,也是必须评估的。这方面是很多新移民比较缺乏了解的方面,需要真正专业的地产经纪提供帮助,除了某些众人皆知的区域(如Jane/Finch),  其他同样有治安隐患的区域,并非是数次看房,简单走访社区可以判断的。由于这涉及到较为敏感的话题,本人不能详细说明。当买家或他们的经纪,发现某个区域的物业,比类似物业便宜很多的时候,可能就需要从这方面寻找答案。某个单一物业,可能由于个人家庭/经济因素,而低于市价放盘,以求快速卖出。但如果某区的物业普遍存在此现象,就绝对需要谨慎发掘原因。

房屋所处位置较佳的物业

在一个大家公认的好社区,仍然会有某些房子较难卖出,或者成交价相对偏低;位于同一条街道,同样格局/大小的物业,成交价可能有10% 甚至更高的差异,其原因可能是它们的具体位置。影响到房屋价值的位置因素有客观和心理/风水的不同角度。从风水角度,很多人认为路冲位置有煞气,对健康和命运都有不利影响;而前面小后院大(不规则地基)房子有聚财的态势。我观察到的情形是,路冲位置的物业的确是较难卖出,除了风水的认知外,其存在的交通安全隐忧,应该有更大的影响。另外,过于接近某些建筑物/设施的地点(近铁路,加油站,工业区等),甚至位于学校和商场旁边,以及主要交通街道上的物业,都可能有交通过于繁忙,缺乏隐私的顾虑,被买家视为不尽理想的物业。

 

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上传: Paul
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