2018年 11月 18日 星期日  
抢 offer 的 三要二不要

今年以来,多伦多地产市场的“抢购风”始终未曾平缓过,地点和状况尚可的房屋,不仅是快速卖出,而且成交价很多是超出要价,有的高达叫价百分之十以上。对于卖家,这当然是他们乐于见到的,可以实现他们的增值或投资回报;对于买家而言,则可能是一个令人疲惫,倍感压力的过程。虽然很多买家主观上很排斥这种方式,但在目前的市场气氛下,如果你希望买到满意的房子,恐怕也很难另辟蹊径去慢慢选择。其实,人们的心态,特别是消费行为习惯,是有所谓的羊群心态效应。当我们外出购物和上餐馆时,如果观察到店内客人寥寥无几,大部分的人会马上放弃;而如果某家店人潮汹涌,大排长龙,你也很可能加入众人的行列。同时,人们在潜意识中,有一种很深的自我质疑倾向,当他们做出初步决定但正式付诸行动前,希望从旁人的意见和行为中得到确认和肯定。因此,我们现在看到的抢offer 现象,是有其一定的合理性;它首先是市场供求关系的反映;其次是商品本身(房屋)地点/状况的相对优点;第三是人们消费心态的反映;除此之外,某些特定的财经新政策,也会对此产生推波助澜的作用:联邦政府对35年房贷期保险的取消,促成一些买家要提前在新政策实施前入市(明天 3月18号正式实施)。是否加入抢offer的行列 当然是个人决定,有时又是无可奈何的选择,如果你计划尽快置业,同时又希望买到综合状况较佳的物业,抢offer 目前可能是你无法规避的现实。抢offer 不能将它简单视为一个 相互竞价的过程,而需要在事先评估,在自己的预算下,根据房屋的客观价值而量力而行。在具体操作上,我为大家建议“三要二不要”的原则。

一.预算上要谨慎控制

一般而言,买家在置业前都会对买房的金额预先规划,同时会有一定的弹性。我个人的经验是,大部分买家其实对心目中房屋实际可能的成交价,并没有很明确的了解,而是会在看房的过程中,逐渐有一个比较现实合理的评估。因此,也会对预算价格进行调整放宽。很多本来计划购买50万左右房屋的买家,最后是以近60万的价格买到比较满意的物业(并非经纪忽悠的结果)。但是,无论买家的弹性有多大,对于大多数一般家庭而言,一定要以个人收入和财力的现实,来确定自己的价格上限。不能完全以目前已有的首期金额和银行预批的房贷金额来竟价,必须考虑房贷成本(利息)将逐步上调,物价全面上涨,其他开支将相应增加的趋势,未雨绸缪的思考是必要的。

二.要充分分析比较房屋的价值(潜值)

目前很多卖家经纪的策略是故意低于市场行情订出要价,吸引大量买家看房,同时订出很短的统一收Offer 时间(有的是在挂牌三天后)。在这种短时间内,买家和他们的经纪,仍然应该仔细全面的分析比较房屋的各项配置/状况,成交历史,以及周围类似物业的最近成交记录情况,在正式参与抢Offer前,清楚订出自己的价格上限,能够按自己的步伐尽力争取。

三.要充分考虑地点因素

Location 是地产界和买卖双方永远强调的第一口号。买家们在评估分析现有的买卖记录之余,还应该对物业的地点位置,有一个更为客观和全面的评估。目前有一个被众多华人买家抢购的地区,是位于Scarborough ,交通购物方便的物业。本人完全没有对任何地区的偏见,每个区域都有它的优缺点。但从物业升值/投资的角度,可能这些地区的升值潜力是需要谨慎考虑的。一个客观的现象是,这些物业的卖家很多是换房,他们在卖出现有物业后,大部分是在非Scarborough 的区域购房,如果他们自己对此区都并非完全满意的话,我们买家是否也应该谨慎考虑呢?

四.不要轻易取消购房条件

在抢offer时,买家如果希望在竞争中买到满意的物业,一个必须要采用的策略,是以较高的出价之外,再尽量以无条件的offer 来吸引卖家。而且,在有多个买家竞争的情况下,基本上肯定有一个或几个买家以此方式来竞争。有的买家认为,他们的房贷已经有银行的预批,房贷的条件应该可以取消。我认为,这里有一个重大的认知错误。银行的预批,是在完全没有考虑某个具体物业的情况下,以你的收入,资产和其他因素(是否属于新移民)来审批你的房贷申请,其中一个重要的前提条件,是将来抵押的房子价值,符合银行评估的相应价值。否则,银行不会发放预先同意的房贷比例。

五.不要过于匆忙抢Offer

在大部分情况下,卖家如果预告在几天的时间内统一收offer, 他们通常会在开放看房的时间内,卖家避开,让买家们有时间以比较自在的方式看房。买家如果认真考虑,特别是考虑以免验房的方式竞争的话,他们应该不要急于准备offer, 而是应该至少认真的看两次房,甚至在得到卖家同意的前提下,在下offer 之前先验房。很多卖家并不排斥这种要求,他们如果拒绝的话,其实值得买家三思。

 

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上传: Paul
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